原文链接：https://www.rnz.co.nz/news/chinese/496261/article拥有自己的住房，是许多华人移民新西兰后的目标之一。与此同时，房地产也是许多华人青睐的投资项目。据RNZ报道，2020年至2021年，新西兰房地产市场的繁荣推动房价创下历史新高，但就在2021年年底达到顶峰后，房价急转直下。根据财政部今年3月份的数据，由于利率上升和实际工资下降，全国房价已经从2021年11月的最高点下降了16.7%。根据Quotable Value (QV) 房价指数，2022年1月全国平均房价为106.38万纽币，而今年7月全国平均房价仅为88.90万纽币。根据财政部的预测，房价将继续下跌4.6%，直到2024年年中。伴随着房价下跌，建筑成本上升导致的住宅建设需求也减少，建筑许可申请与发放相应继续减少，财政部也预测2023年住宅投资将继续下降3.6%，直到2025年开始逐步恢复。华人建筑商、开发商、投资人如NZIBES何应对市场的不确定？房价的下跌对于首房买家来说是否意味着入市好时机的到来？最近，新西兰国际建筑业博览会暨峰会（NZIBES）在奥克兰举行，记者就行业动态与市场发展采访了从业人士。房地产市场的低迷似乎即将结束，房屋销售也自两年来首次出现增长。房地产研究公司CoreLogic的最新数据显示：与去年同期相比，今年五月份房屋销售数量增长了7.5%。这是自2021年以来首次年度房屋销售增长，不过可销售房源却减少，截止6月初，新房源数量年度同比下降28%，比之前五年的平均水平低20%。首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，随着持续的利率上涨和更严格的贷款政策，市场似乎已经接近谷底。“伴随着销售的增加，新房源的流入仍然较少，我们开始看到市场上的存货紧缩，这反而可能开始导致具有竞争力的价格压力。” Davidson表示。对于房价是否已经触底，新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu表示，他感到新西兰房市已经开始回暖，但不会有疯狂上涨，而是比较缓慢的市场盘整。Dreamhome的规划和设计经理Kanye Kang则表示，房价基本已经触底。“根据全球形势，美国预计明年年初就会降息，新西兰一般会先于美国降息。” Kang表示。财政部数据显示新西兰房价从2021年年底开始下跌， Kang认为，房价真正下跌的地区是"泡沫"比较严重的区域，而真正的好区价格没有降反而有升。“奥克兰西区、东区、南区两年前疯狂涨的区域价格基本回落，但也是回落到2020年的价格，” Kang说， “西区一块800平方米的地，2021年最高炒到了160万纽币，但那块地的真正价格可能就90万纽币出头，现在市场价差不多回到100万到110万纽币，所以这块地的价值还是比2019年到2020年的80万纽币到90万纽币高，只是泡沫被挤掉了。”Kang表示，影响新西兰房市最大的因素还是通货膨胀。“通货膨胀导致所有成本都在上涨，但开发商没有办法降价销售，首房买家的贷款能力又被严格的CCCFA（信贷合同与消费金融法 Credit Contracts and Consumer Finance Act ）锁住。” Kang说。为了应对上涨的通货膨胀，新西兰储备银行从2021年10月到2023年5月进行了12次连续的利率上调，将官方现金利率（OCR）从创纪录低的0.25%提高到14年来的最高水平5.5%。已经从事了11年金融贷款服务的Leon Chen表示，从2022年9月开始，他开始感受到申请贷款人数的锐减，并且贷款获批的额度也开始减少。“相比去年，找我贷款的客户减少了20%~30%左右。” Chen说，现在找他贷款的客户以首房买家为主，投资房买家很少。Chen表示，虽然他的客户中还没有人因为无法偿还银行债务而通过 mortage sale（抵押贷款出售）抛售房产，但他看到最近几个月市场上 mortage sale的数量都在增加。Chen表示，虽然目前房价下跌，但首次购房者的购房成本也高了，买家一定要做好起码2年高利率还贷压力的准备。“相比一年前，现在贷款利率几乎高了3倍，但只要合理计算还贷能力，现在对首次购房者来说整体还是一个入市的好时机，” Chen说， “我预计2024年6月才会迎来第一次利率的下调。”由新西兰商业、创新和就业部（MBIE）委托制作的 “2022年全国建筑产业展望报告” （The National Construction Pipeline Report 2022），对截止到2027年12月31日接下来六年的建设活动进行了预测。建筑材料价格通胀导致建筑成本上涨。Photo: RNZ / Nate McKinnon
该报告特别指出，新西兰建筑业正经历一个不确定的时期，包括建筑材料价格通胀、劳动力限制、供应链中断、信贷约束，以及建筑规范的变化。
其中，建筑材料价格通胀以及劳动力不足导致了建筑行业成本高涨。住宅建筑资本货物价格指数 Capital Goods Price Index，简称CGPI，是衡量企业物价变动的主要指标 之一）显示，2021年住宅领域的涨幅达到了14%。非住宅领域和其他建筑领域的涨幅虽然没有那么高，但仍分别高于长期平均水平，分别为8%和7%。与此同时，国内外的高需求以及供应链中断对材料价格造成了压力。生产者价格指数（PPI）显示，木材和木材制品的产出在2021年的涨幅为26%。相比之下，预拌混凝土和制造金属的价格分别增长了8%和7%。建筑成本上涨，受影响最直接的就是开发商，BCG GROUP 负责人 Evan Lin表示，2021年12月各家银行利息上涨后，他手上超过50%的首次民宅开发项目都停滞。“现在建材成本趋于稳定并且有5%~10%左右的下降趋势。” Lin表示，但由于通货膨胀，人工成本上涨以及新的建筑规范改变，建筑市场总体上仍面临建材成本、人工成本的压力。“2021年房市火热也带动了建筑市场火爆，当时也是建材最短缺时候。但现在新冠疫情缓和，市场开发需求相对减少，” Lin表示，除了建筑成本上涨，银行因CCCFA（信贷合同与消费金融法）对贷款人经济状况审核更严格，并且许多楼花预售不了。“预售房此前很火爆，只要有钱买块地，有了资源和建筑许可就可以开始预售，但2022年6月后完全行不通了。” Lin表示，曾经华人圈“全民开发”的热潮，经过市场的大浪淘沙后，开发的门槛已经变高，对开发商和建筑商的专业度要求也提高，如今市场的容错率非常低。Lin猜测，银行利率下降可能还需要1~2年的时间，他个人认为新西兰房地产市场要回到2020年疯狂井喷的状态已经不太可能。“‘地矿’已经没了，除非到下一个市场循环点，现在拼的是一个高效专业的团队。” Lin表示。Frank Xu表示其经历过三次比较大的市场波动，包括1998年的亚洲金融危机，2008年的全球金融危机，每次危机后都有很多开发商、建筑企业破产，但新西兰市场是一个周期性市场，作为移民国家，新西兰房地产市场总体上说是稳中有升地在发展。Xu表示，新西兰房地产建筑行业很大问题是门槛太低，有钱都可以参与买房、炒房，但往往房产过热后开始降温时，受伤最大的也是刚入行没有太多经验的人。“退潮了才知道谁在裸泳。” Xu表示，建材价格高，劳动力限制，这些问题大的公司也会面对，所以保证供需关系，进行风险控制、成本控制很关键。伴随着新西兰大选的临近，房产政策是否会有变化也成为业内关注的一个热点。今年4月，国家党住房发言人 Chris Bishop表示，国家党已经表明有意恢复出租物业的利息抵扣税务政策，并且将"明线测试"时间（bright-line test）从工党提出的10年缩短为2年。工党政府引入了明线法则和税收变更以遏制投资者的疯狂房产投机行为，这些投机行为被认为助长了房价的上涨。然而，国家党认为是供应不足导致住房和租赁危机。Bishop表示，房东失去租金利息抵扣机会是租金上涨的一个重要原因，因为房东会从租客那里获取更多现金来弥补这一块的损失。此外，他也不担心明线法则测试从10年缩短到2年会鼓励人们炒卖房产。国家党党魁Christopher Luxon拒绝正面回答有关海外买家禁令的问题。Photo: RNZ / Angus Dreaver海外买家禁令是否会被废除也是华人十分关心的一个主题。伴随着大选临近，禁止购买现房再次成为政治辩论的主题，此前RNZ中文曾做出报道，详情请去RNZ阅读：国家党会废除海外买家禁令吗？上周二（8月15日），有人曾向国家党党魁Christopher Luxon提问，如果国家党上台是否会推翻这一禁令。“我们将在未来几周宣布我们在投资领域的政策，我们会详细说明。”他对记者表示，“显然必须对海外买家施加限制，我们认为这是合适的，但我们对此还有更多的想法。”截至目前，国家党党魁Christopher Luxon仍然拒绝给出明确答案，不过在2018年时，国家党曾反对工党联合政府这一政策。随着距离2023年选举还有不到两个月的时间，工党正在加大压力，要求国家党表明态度。数据显示，在海外买家禁令实施前，新西兰2.6%的房屋是由海外买家购买的。截至去年底，这一比例已稳步下降至0.4%。对于这一热议话题，新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu表示，政府此前出台的明线法则、租息不能抵税等政策确实确实对抑制房价起了一定作用。但目前新西兰的房价已经到了谷底， Xu表示认为政府应该重新审视这些政策，做出适时的改变。“澳大利亚就没有限制海外买家，而只是加税。新西兰政府可以同样对海外买家加税，还可以增加政府收入。”Xu表示。Dreamhome规划和设计经理Kanye Kang则表示，让海外买家来新西兰投资房产可以带动新西兰经济。记者就此联系了新西兰财政部副部长 David Parker，Parker表示政府引入针对海外买家的禁令，是因为此前大量的房屋被卖给海外买家，这使得新西兰人更难负担住房，譬如奥克兰20%的房屋是由海外买家购买。Parker表示，自从禁令实施以来，购买房屋用于自住者的数量有所增加。“政府不会取消针对海外买家的禁令，因为这个禁令让更多新西兰人有机会购买自己的房产。” Parker表示说。
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⭕️ @全体新西兰华人：几周后，这件大事将改变你我的命运！房价、移民、物价、福利…都要受影响！
⭕️ 最新民调：新西兰工党支持率降至29%，远低于国家党！总理回应了！