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与“狼”共舞!他再次站到了谈判桌前

周智宇 见闻地产 2022-09-11

过去一年里,我们看到了部分房企陷入流动性困境。而创始人、实控人的所作所为,深刻地影响着投资者,是否对这家公司还有信心。这是决定公司命运的关键所在。

如果老板们都不想救、不爱自己的公司了,那还指望谁跟你一起同船?

华尔街见闻推出“困境中的大佬”专题,将目光聚焦在那些出现问题的房企实控人身上,构成观察房企和行业的另一个视角。

十年内两次陷入困境,面临债务重组。这样少有的情形,在佳兆业董事局主席郭英成身上发生了。

六年前佳兆业突遇“黑天鹅”事件,现金流断裂,在好友与机构的助力之下,郭英成债务重组成功,顺利翻身,佳兆业也由此有了“不死鸟”之称。

那时的他是幸运的,正赶上楼市新一轮大爆发,他持有的大湾区物业水涨船高;分享了城市发展和旧改红利的佳兆业,几年后跃入千亿房企军团。

一家“命悬一线”的房企,在五年时间里成了行业TOP30。这是一个奇迹,但也埋下了隐忧。佳兆业在过去的五年里,一边消化债务重组带来的副作用,一边开启广泛的多元化,资金链压力如影随形。

11月初,佳兆业理财未兑付,债务困境显现,郭老板经过两个多月的努力,仍然未能避免进行债务重组的结局,他和债权人、金融机构,再次站到了谈判桌前。

这一次,郭氏家族能否成功渡劫?




昔日重来


潮汕人郭英成的地产生涯,显得格外坎坷。

好不容易在过去几年让佳兆业企稳,上个月却连3亿元的理财都兑付不了了,资金困境浮出水面。

坚持了两个月,投资者的担忧还是变成了现实——佳兆业的美元债正式公告违约了。

12月20日早间,佳兆业公告称,其所发行的本金4亿美元、利息为6.5%的优先票据已于2021年12月7日到期,公司未能支付本金及利息。此外,佳兆业还有两笔优先票据的利息也已过宽限期却未兑付,应付利息为8838万美元。

虽然过去两个月,佳兆业一直在积极自救,“勒紧裤腰带”过日子,将各类资产摆上货架,但造血速度还是赶不上失血的速度。最终还是扛不住了。

作为仅次于恒大的房企美元债大户,截至2021年12月20日,佳兆业未偿还的美元债有四笔,未偿还本金额约为117.8亿美元。

再一次,佳兆业陷入了债务困境,郭英成仿佛回到了六年前,那个600亿境内外债务重组的时刻,他要重新与投行高手过招,要把公司带往生途。

有意思的是,启动全面重组前,佳兆业已经与部分债权人过招了。

佳兆业的困境浮出时,部分美元债债权人迅速出动。他们想在与郭英成的交锋中,占据主动、谋求更多的利益。

有着“华尔街最神秘投行高手”之称的财务顾问公司Lazard获得了部分美元债债权人的授权,代表他们与佳兆业交涉。Lazard称,自己代表佳兆业所有四支美元债中,超过半数的债权人。

11月23日,Lazard向佳兆业提供了约20亿美元的融资方案,预期收益率是不低于12%。其中,为旧改项目提供融资方案的预期收益率在25%-30%,远超法律规定中高利贷的基准。

不过郭英成没有同意这份方案。与Lazard频频发声不同,佳兆业始终未正面回应,债权人的出招似乎一拳打在棉花上。

华尔街见闻了解到,这段时间,佳兆业派出了联席首席财务官孙暐健等人与债权人接触,但每次给债权人代表的回应,都是要回去与老板郭英成讨论。

“郭老板绝不可能同意这个方案,融资利率这么高,这等于把自己摆在了案板上,任人宰割”,接近佳兆业的人士分析,高息融资是饮鸩止渴,只会让佳兆业和郭英成陷入更被动的境地。

随后佳兆业的一纸公告将Lazrad的希望打得粉碎。12月20日,佳兆业公告表示,公司一直与美元债债权人的代表商讨,就尚未支付的美元债制定全面债务重组计划。

随着这份公告的露出,此前极其活跃的Lazrad也陷入了沉默。




曾经幸运


历史总是惊人地相似。

六年前,郭英成和他的佳兆业也曾命悬一线。彼时的佳兆业被政府“锁盘”,多地物业不能销售,短短两个月内,爆发了流动性困难。

一开始,郭英成引入了“白武士”融创,打算卖出自己持有的超50%股份,孙宏斌一度带队进驻了佳兆业位于深圳的总部大楼。

但双方接触一段时间后,郭老板觉得与孙老板脾性不合,反悔不卖了,老孙黯然撤队离场。

2015年3月,佳兆业提出600亿境内外债务重组,郭英成团队与债权人展开了几轮艰难的谈判。翻看最终的方案可以看出,这是一种几经拉锯和双方妥协的安排,在当时可称“完美”。

郭英成首先做出了许多让步,从一开始的降利息、延长贷款年限到中间的转换新债券提高利息,缩短年限,再到最后的“三选一”,债权人得到了更多好处。

最终方案约定,当佳兆业的股票总市值回升到某一水平后,给予债权人最高本金70%的额外回报,这样的设计,相当于给债券加上了一个期权,债权人可以分享佳兆业未来发展的红利。

另外还有可换股债券,票息率从原本的8%降为6%,转换价从原本的每股2.64港元降低为2.34港元。

不过,债权人也作出了妥协,特别是“实物支付”条款。按此设计,佳兆业在第一年无需支付任何现金利息,第二年仅需支付相当于本金1%的现金,第三年2%,此后现金支付比例逐步增加,这为佳兆业赢得了一段相当长的喘息时间。

在五年前,郭英成可以和债权人达成一致,是因为大环境支持,国内楼市仍在上升期,佳兆业可以在房价上升中,用经营溢利去抵消高昂的利息。

一名头部券商地产分析师表示,佳兆业上次债务重组算得上简单,境外债权人出奇地统一;同时,在推进债务重组的一年多里,以深圳为代表的中国房地产市场火热,佳兆业被锁的楼盘更是暴涨,这有助于债务重组的进行。

但现在,六年后,房地产市场低迷,就连深圳房价都出现了下跌,当Lazrad继续用这个方式,再次提升佳兆业的利息,甚至让郭氏家族可能失去控制权,郭英成就不愿意了。




与“狼”共舞


在中国房企、尤其是民营房企的发展历程中,有一个不可或缺的推动因素,那就是金融。

上一轮佳兆业困难的化解,最大的支持来自境内金融机构,平安500亿的授信,以及中信300亿解困资金。

但这是有条件的:更高的利息,甚至股权出让,相当于给郭英成戴上了“枷锁”,他已经不只是在给自己打工了。

此外就是美元债,大量的境外债权人持有中国房企的债券,其中最多的就是恒大、佳兆业。

他们曾经从这些中国房企身上赚取了极大的利益,比如这两家公司的债券利息动辄10%以上,远远高于银团贷款。

“华尔街之狼”的名声不是白来的。他们之间的关系,互相依存,又互相防范,多年维持着一种微妙的平衡,直到被打破,谈判重新开始。

回看上一次佳兆业度过困境,在债务结构上,650多亿元的境内外债务中,境内占据了大头合计约479.7亿元,而境外债券、银行贷款数额在170多亿。由于境内债务主体是两笔贷款,重组进展也比境外债务快上许多。

而这一次,境外债务占比大增。佳兆业2021年中报显示,截至报告期末,其有息负债总额为1238亿元,境外债合计本金117.8亿美元,占比超六成。

这意味着,后续要债务重组成功,境内部分可以通过出售资产等途径覆盖;郭英成则需要比上一次付出更多在与境外债权人的周旋上。

也就是说,整个重组方案的成功,更多取决于境外债券的推进。

应对债权人,郭英成可说是房企大佬中最有经验的一位。

种种迹象表明,拒绝了部分债权人的“趁火打劫”,郭英成想要再赌一把:赌债权人会选择答应债务重组;赌佳兆业能像上次那样,重获生机。




一线生机


事实上在10月份花样年违约之前,佳兆业对公开市场债务的“风吹草动”都非常谨慎,努力确保不违约,以避免再融资受影响或者被抽贷。

只不过未曾料到,国际评级机构在10月月中对一批内地房企评级进行了下调,佳兆业亦在其中。这不仅触发了部分债券提前偿还的条款,一些金融机构原计划的融资也突然中止。随之而来的预售资金监管趋严的态势,进一步加剧了佳兆业的流动性困境。

也就是说,当前佳兆业的困难更多来自流动性;他的筹码仍然是佳兆业的旧改项目。

郭英成过往的幸运,来自过去22年里佳兆业始于深圳、深耕大湾区旧改。1999年郭英成三兄弟从潮汕老家来到深圳,因改造郊区烂尾楼而成名,随后从深圳到珠三角,再到北上广,佳兆业的旧改能力得到了一次次锤炼,成就了其“旧改之王”之名。

旧改、城市更新,是过去几十年深圳沧海桑田变换中最具机遇的一环,也是房企下一个十年最大的机会。

今年中报里,佳兆业拥有城市更新项目213个,占地面积超5370万平方米,大湾区项目储备占比逾99%,其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

并且佳兆业的旧改能力也在加速释放,以权益价算,今年上半年佳兆业新增的土地供应当中,有41.3%来自于城市更新,去年全年,这个比例还是29%。

此前佳兆业方面曾透露,从远期来看,佳兆业旧改项目货值有2万亿人民币。

境外债权人也看好佳兆业的旧改价值。Lazard此前就公开表示,两万亿旧改货值,就算按10%的利润率,加上折现,未来十年旧改也能有1000亿利润。

“这么来算,郭老板同意我们的方案不亏”,一名债权人说,他们对佳兆业长期价值有信心,愿意协助佳兆业度过这一次困难。

不过动辄5年的开发周期,加上大量资金的沉淀,旧改向来是个考验资金链的活。于佳兆业而言,旧改也是造成佳兆业当下困境的“双刃剑”。

而在经历了上一次的重组之后,佳兆业含金量高的旧改项目,背后已经站了很多人,不只是属于郭英成了。

此外,郭英成上一次还有“玩具大王”蔡志明等好友的资助,生命人寿驰援亦不可或缺,信达、中信、平安这些重量级金融机构,更是助力佳兆业走出困境的“白衣骑士”。

而这一次,目前除了蔡志明接盘佳兆业的几个项目外,其他金融机构尚未有大动作。

郭英成仍在积极行动。除了理财的按期兑付外,对旗下资产的售卖,保交付保交楼,旧改项目的推进等等也在有条不紊地推进着。

此外,为了应对债权人可能的资产查封,佳兆业旗下多个旧改项目也在近日进行了股权腾挪。郭英成三个女儿近期也陆续辞任佳兆业旗下上市公司的董事职务。

显然,郭英成接下来还有一场硬仗要打。这一回,将会是生死之战。


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