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继京东健康、京东物流之后，京东集团再次拆分两个公司赴港独立上市。京东产发于2023年3月30日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，联席保荐人为美林、高盛、海通国际。公司是京东旗下的产业基础设施开发及管理平台，2022年收入23.18亿元，净利润22.2亿元，毛利率达70.6%。LiveReport获悉，成立源于2007年的京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”）于2023年3月30日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第1次递交上市申请。公司是中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流基础设施并布局多元产业园区。作为京东集团供应链生态系统的基石，公司凭借与生俱来的对商流及物流的深刻洞察及独特的产业资源整合能力，在服务消费驱动的需求及促进地方经济转型方面具有独特优势。根据仲量联行报告，截至2022年12月31日，公司积累了庞大的现代化基础设施资产组合，资产管理规模总额人民币937亿元，总建筑面积为23.3百万平方米，按建筑面积计，在亚洲排名第三，在中国排名第二。根据仲量联行报告，公司亦于同业中实现最快增长，自2018年初至2022年底，总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%。公司始于2007年，彼时京东集团首次开启自建物流体系的深远战略。于运营初期，公司利用京东零售及京东物流在中国的地域扩张，于业内率先设计及开发专有的「亚洲一号」超大型智能仓库。公司于2018年开始独立运营。• 覆盖中国核心流通节点的规模庞大及无可比拟的资产网络• 运用各种基金和投资工具进行资本循环，实现价值创造• 经验丰富且富有远见的管理团队及在ESG方面卓有建树官网：https://www.jdp.com.cn/公司地址：中国北京市大兴区亦庄经济技术开发区科创十一街京东总部4号楼4层香港地址：香港铜锣湾希慎道33号利园一期19楼1901室收入分别约为人民币5.82亿元、7.99亿元、23.18亿元，年复合增长率为99.58%；毛利分别约为人民币2.29亿元、5.14亿元、16.37亿元，年复合增长率为167.12%；净利润分别约为人民币28.13亿元、14.95亿元、22.2亿元，年复合增长率为-11.17%；毛利率分别约为39.41%、64.33%、70.60%；净利率分别约为483.38%、187.18%、95.76%。过去三年公司收入及毛利保持高速增长，2022年毛利率升至70%以上；经营现金流同样逐步攀升，2022年经营现金流达17.31亿；由于仍在高速发展过程中，投资活动消耗资金较大，2022年底账上现金缩减至11.04亿元。新经济领域的现代化基础设施主要包括物流基础设施、产业园区及其他(如数据中心等)基础设施。根据仲量联行报告，截至2022年底，中国新经济领域现代化基础设施总建筑面积达到19.4亿平方米，到2027年底预计将达到22.5亿平方米。物流基础设施在中国新经济领域的现代化基础设施中占多数，其截至2022年底的总建筑面积约为12.2亿平方米，约占新经济领域现代化基础设施总建筑面积的62.9%。中国高标仓的总建筑面积由2018年的53.5百万平方米迅速增至2022年的106.8百万平方米，年平均复合增长率为18.9%，而同时中国非高标仓的总建筑面积自2018年至2022年的年平均复合增长率仅2.6%。按建筑面积计，高标仓占所有物流基础设施总建筑面积的比重由2018年的5.0%增至2022年的8.7%，预计将进一步增至2027年的12.7%。由于众多本土和全球参与者的竞争激烈，现代化基础设施市场高度分散。按截至2022年12月31日在管及开发中现代化基础设施的总建筑面积计，我们在亚洲新经济领域现代化基础设施供应商中排名第三。同时，在中国的现代化基础设施市场，由于公司对当地市场拥有深入的行业知识，就规模而言，公司较同行拥有更大的优势。按新经济领域中在管及开发中现代化基础设施的总建筑面积计，截至2022年12月31日，公司在中国新经济领域现代化基础设施供应商中排名第二。本次选取的同行业对比公司为：张江高科(600895.SH)、ESR(01821.HK)。张江高科是上海科创中心建设核心区的重要上市开发主体，于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市。公司以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。ESR是专注亚太区的最大物流地产平台，而按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。公司发展及管理现代物流设施，以满足亚太区电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商及其他各方因应物流基础设施随着现代经济发展而产生的需求。2022年度，ESR集团的年内总资产管理规模达1560亿美元，拥有新经济资产管理规模730亿美元。截至本文件日期，JD.com通过其全资子公司Jingdong Technology Group Corporation及JD Property Holding Limited间接持有74.96%的股权。公司上市后仍将为JD.com的子公司。此外，上市前高瓴投资持有6.47%的股权，新加坡政府投资有限公司（GIC Private Limited）通过RECO持有4.08%的股权，施世林通过Eastar持有2.76%。此外，中国诚通香港、红杉资本中国、贝莱德、汉能投资集团等亦是公司股东。董事会将由七名董事组成，包括一名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事。胡伟先生，执行董事兼首席执行官，负责公司的整体战略规划及业务方向。其曾于京东集团及京东物流担任多个职位，包括京东物流华北地区总经理、京东集团物流部西南地区总经理、京东集团物流部人力资源部总监等。曾任中国物流资产的董事长、执行董事兼首席执行官，ESR (1821.HK)的非执行董事，成都市人人乐商业有限公司人力资源经理。四川农业大学土地资源管理教育学士学位，中欧国际工商学院工商管理硕士学位。刘强东先生，非执行董事兼董事会主席，刘先生于2004年创办JD.com业务并自此引领其发展。目前分别担任京东科技控股股份有限公司、京东健康(6618.HK)和京东物流(2618.HK)董事会主席及董事。中国人民大学社会学学士学位，中欧国际工商学院高级工商管理硕士(EMBA)学位。张其奇先生，非执行董事，为董事会提供战略性建议。张先生目前担任Warburg Pincus的董事总经理，负责房地产投资。曾先后于普华永道中天会计师事务所和普华永道咨询（深圳）有限公司上海分公司任职。上海外国语大学经济学学士学位，美国芝加哥大学工商管理硕士学位，中国注册会计师协会注册会员，认证特许金融分析师。Joseph Raymond Gagnon先生，非执行董事，负责为董事会提供战略性建议。Gagnon先生是Hillhouse实物资产投资团队的合伙人兼联席主管，曾任任Warburg Pincus的董事总经理，ESR (1821.HK)非执行董事。美国维克森林大学数理经济学理学学士学位。据捷利交易宝数据统计，京东产发中介团队共计10家，其中保荐人共计3家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计3家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。据LiveReport大数据，近10家上市新股平均发行市值为27.34亿，最大市值为九方财富，最小市值为淮北绿金股份；平均发行PE为21.33倍，PE处于中上位置水平；平均申购人数为5631，平均认购倍数为10.90；平均基石占比为37.49%，近期比例略微下降；港股新股市场表现两极分化，近10只新股暗盘平均上涨11.31%，首日平均上涨10.31%。近期中天湖南集团暗盘及首日大涨超120%，淮北绿金股份及中宝新材均大跌。来源：LiveReport大数据
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