本文综合自齐俊杰看财经、联讯麒麟堂、凤凰网

对于中国楼市的未来

一直有各式各样的声音：

香港、新加坡、德国，经常拿出来讨论的这三个国家的住房制度，到底具备什么特征呢？

公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%-40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。

私人住房市场：1997年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200-300的合理范围，房价收入比17，远高于4-6的合理范围。根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。

公共住房制度：组屋的价格是每平米5000新币左右，家庭月均收入中位数是8666新币，房价收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1万-2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10-20新币每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200-1500新币左右。

房子到底是必需品还是奢侈品？从结果来看，必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。

综合以上三个地方的住房市场案例，一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。

自打我们提出房住不炒，准备出台长效机制应对楼市之后，一直在强调一个新观点，那就是上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

该政府保障的，就要分灶吃饭。而商品房那边，估计就是宁可错杀也不放过了。

这其实就是我们正在准备实施的房地产大战略。也就是准备用德国+新加坡的模式，来对楼市进行长期调控。

说白了就是把房子分为必需品和奢侈品两大类，必需品放在公共属性里，跟建桥梁和道路没什么区别，而奢侈品则是商品房，你爱涨就涨去，但以后这部分将是政府的收入主要来源。

主要就是德国的房子太多了，租房太方便也太便宜了，所以没人想买房。二战后德国由于被炸成了废墟，所以他们很快就修了大量的房子，没想到用力过猛了，德国现在的房子基本上保证了每户一套，德国家庭要想买一套房子大概用不了5年的时间，他们的绝对房价还没有北京、上海和深圳高，而人家的收入却是我们的4-6倍。

而且德国有严格的房产税，100平米的房子，一年差不多1万块人民币，所以房子越多税收越重。你要出租还可以减免税收，这就鼓励大家拼命的往外租房增加了市场供给。

另外德国的租房立法保护太好了，人家有租赁法，你房东要想轰走租客需要提前半年通知，如果要是10年长租，你得提前一年跟人家打招呼，如果房东违约，你甚至可以告他，会给他带来牢狱之灾。

而在德国市场上，基本上都是10年-20年的长租房。这本质上跟买房没啥区别了。而且他们没户籍制度，所以房子上面没有任何福利，租和买完全没区别。

德国房价涨幅很小，基本无利可图，还不如房产税损失的多，所以大家更多选择了安心租房。而且租金也不贵，大概10欧每月每平米，绝对价格跟北京上海差不多。但相对于德国人的收入来说，完全没压力。

他的每平米房价被严格限定在，城市月均收入的2倍，换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋，由于这种房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫妇，大概5年时间就能买的起这样的房子。为了让大家早日住房，新加坡还核实你的收入后，可以通过多渠道给你发放最多80-90%的贷款，那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付。

所以新加坡居住问题基本解决。新加坡为了保正不被不法之徒薅羊毛，他们规定，你申请组屋要提交真实合法的材料，如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁，另外这个房子也是5年不许卖，过了5年要卖还得当地政府部门审核批准，基本上杜绝了炒房的可能。

新加坡还有一种房子叫做共管公寓，这个类似我们要做的共有产权房了，这部分比组屋要更好是面对更高阶层的，价格只是纯商品房的7成，每平米房价大概比家庭月收入的1.5倍左右。