伴随着今年1/2批次土拍，宝山大场再次进入了大家的视野。

在两次土拍中，大场地块都是一众开发商争抢的香饽饽，虽然2批次金茂大场地块的联动价相较1批次保利大场地块的联动价直接涨了4000元/㎡，还是遭到了18家房企争抢，热度可见一斑。

那大场板块究竟值不值得深耕，两幅地块谁又更胜一筹呢？我们一起来看看。

同纬度价格洼地

配套醇熟

“同纬度，联动价更低，距离中环更近”，“大场是北上海中环洼地”这个概念，相信在很多人脑海里徘徊很久了。

交通上来说，地铁有7号线，穿过长寿路，直达静安寺。大华碧云天等小区，还够得到15号线。

长途客运北站，也在大场。交通配套的能级还是可以的。

商业方面，宝山日月光一开业，直接成为了日月光商业体系内，体量最大的综合体。

北上海只有一家宜家，也在大场。

总建面30万方的大华老镇嘉年华，高端谈不上，但对中产吃喝玩乐而言，已经绰绰有余。

买家具还可以去红星美凯龙提升提升格调。

休闲娱乐方面，大场体育中心、大场文化中心、大场科技中心、中国木文化博览园、中国乳业博物馆等都是日常闲暇时的好去处。

硬伤不多，但却是真的硬

不过，大场也有2个大硬伤还悬而未决。

比如：大场机场。作为军用机场，噪音自不必多说，而且面积超过2个世纪公园直接阻断了宝山中环边东西侧的交流。同时造成了周边城市界面破烂不堪，甚至周边10km内也无法建设高层建筑。

再比如:南何线。铁路的存在不止割裂路网，铁路周边完全无法布局核心功能，只能沦为破旧厂房、仓储、物流基地。铁路阻隔、道路不通、厂房仓储割裂，导致大场与上大无法融为一体。

这都不是一朝一夕能解决的。

然而，涨，势不可挡

不过，从房价的角度来说，大场的居民还是很开心的，毕竟房地联动价涨了！5.7万/㎡买了大华悦庭的业主，看着隔壁保利大场项目6.3万/㎡的联动价，已经在偷笑，再看看6.7万/㎡的金茂大场项目，估计已经忍不住笑出了声。

保利臻悦

2023年4月19日，上海首轮土拍第二天，最终上海保利以总价488740万元竞得宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，楼板价32841元/㎡，溢价率9.47%，房地联动价63000元/㎡。项目距离15号线丰翔路地铁站约600米。

日前，项目案名公布【保利瑧悦】，将推99-128㎡3-4房。

规划方案

项目功能要求：地块为三类住宅组团用地，以高层住宅为主的住宅组团用地，其商业服务业配套根据实际需要并结合周边功能综合设置。根据《上海控规技术准则》要求，社区商业配套的比例不大于 10%。

根据已公示的规划方案，项目拟建13栋17-26层高层。

布局要求：

如设置配套商业设施宜符合以下要求：

1、空间布局要求：沿丰皓路布置配套商业

2、引入业态要求：引入商业应符合社区商业的功能定位，满足周边社区餐饮、生活服务等商业布局要求。以休闲健身、时尚餐饮 娱乐、现代生活服务等业态为主。

控制性详细规划：

根据出让合同显示，项目容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，全装修比例100%！

户内精装修要求：

套内装修集中采购价格不低于2000元/㎡！

金茂大场项目

二批次土拍第一轮中，宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块成功出让，竞得人为中国金茂，成交价312496万元，溢价率10%。

宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块为本次土拍的热门宅地，共吸引18家房企报名参拍，最终摇号机摇中了代表金茂的8号号码球。

宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块为容积率2.5的纯住宅用地，东至35-01地块（公共绿地），南至丰皓路，西至35-02 地块，北至35-04地块;35-03:东至35-01地块（公共绿地），南至丰皓路，西至35-02地块,北至35-04地块，出让面积34434.9㎡，建筑面积86087㎡，房地联动房价67000元/㎡。最终该地块成交价为312496万元，成交楼面价36300元/㎡，溢价率10%。

地块位于宝山中外环大场板块，夹在7/15号线中间，距离15号线丰翔路站约1.5公里。

综合来看，既然是价格洼地，那自然就“有利可图”，而且整个板块配套非常醇熟，日常生活完全不是问题。至于硬伤嘛，能解决掉就是锦上添花。

两个项目从容积率来看，金茂项目2.5略低于保利项目的2.6，然而从轨交距离来看，保利项目的约600米就比金茂项目的约1.5公里友好多了。

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