市场月报｜供需季节性回调后，8月成交复苏预期改善（2023年7月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

导语

政策刺激预期8月成交复苏有望改善，部分改善项目热度延续。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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7月整体楼市在季节性因素影响下,继续巩固筑底行情，前7月新房和二手房成交面积同比分别增长9%和44%。6月年中冲刺新增供应放量后本月如期回落，成交表现也如预期季节性回落：重点30城供应环比下降45%，前7月累计同比微降5%。成交环比下挫33%，同比减少37%，前7月累计同比仍增长9%。一线跌幅小于三四线，深圳、成都等逆势上扬。二手房成交稳步回调，同环比降幅均在14%左右，前7月累计同比增长44%。7月全国土地成交规模环比持增，溢价率微降，二线城市缩量显著。

01新增供应

同环比分别降33%、45%
京沪杭等热点缩量居前

7月，30个重点城市新增供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右，可见由于成交持续不振，房企推盘积极性也明显不足。

一线城市供应环比近乎腰斩，京沪缩水明显。4城整体预计供应面积178万平方米，环比下降46%，同比下降31%。北京重回供应低谷，本月仅有逸翠园、德贤华府等2个项目取证，供应环比缩量80%至13万平方米。上海上个月第五批次新房集中入市带动供应激增，高基数下供应环比腰斩。相比之下，广州、深圳供应收缩相对温和，规模降幅都在3成以内。

二三线城市供应同样乏力，6成城市供应规模不到20万平。26个重点二三线城市合计供应712万平方米，环比下降44%，同比下降34%。从绝对量来看，接近6成的重点城市本月供应面积不到20万平，常州、福州、东莞等6城跌破10万平，嘉兴更是供应归零。环比来看，仅4城供应有所改善，例如昆明白沙理想居集中取证，带动供应环比倍增，其他多数城市供应规模均回落，特别是青岛、杭州、苏州等跌幅显著。同比来看，只有成都、佛山、昆明、长春等4个城市供应规模略高于去年同期，长沙、南宁、厦门等降幅超过60%。

02新房成交季节性回调累计仍增9%
京沪杭蓉等受供应制约显著

7月成交季节性如期回调。据CRIC监测，30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。前7月累计同比上涨9%，增幅较上月收窄9个百分点。事实上，按照往年规律，6月年中放量后7月都会迎来一波小幅下探，不过今年因行情低迷，3月放量后已经迎来四连跌，且7月环比降幅仍有扩大趋势，整体市场行情不容乐观。

各能级城市迎来普降行情：一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三线，前7月累计同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同环比腰斩，一方面供应显著缩量且主要集中在外围；另一方面整体成交热度也有转降趋势，房价下行、收入压缩动摇市场信心，加之前期需求集中释放，目前也迎来阶段性瓶颈期。北京情况与上海类似，本月供应主力区域集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交也不及2023年月均。仅深圳一城同环比齐增，处于弱复苏。

26个二三城市整体成交908万平方米，同环比分别下降37%和34%，前7月累计同比涨幅收窄至9%。不过7月单月26城同比普降，环比同样跌多涨少。此外从累计同比来看，负值城市由上月的7个增加至11个，新增城市为宁波、苏州、佛山和重庆，短期市场复苏难挽成交颓势，后续降幅或将持续扩大。

03项目去化

开盘少、去化率降至36%
福津渝等核心区改善盘热销

据CRIC调研数据，重点城市7月平均开盘去化率稳中有降至36%，较上月下降10个百分点。微观项目去化与成交回落体感相符，多数城市还是延续了来访、认购、去化稳步回落的低迷行情。

目前来看，经历了年中放量，7月房企推盘积极性稳步回落，整体开盘较少，营销进入“躺平”阶段，因而各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等逆势上扬主要与核心区域推盘占比上升密切相关，以天津为例，因西青和天津中新生态城核心片区加强了优质盘供应，城投水西东方天宸、宜禾半岛官邸、金地青云玖璋等项目去化率均在6成以上。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落；杭州核心一圈层去化率已降至51%。最后，宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3成，短期内复苏动能明显不足。

04库存新增供小于求故库存环降1%
广佛等消化周期破18个月

7月，多数城市供应缩量幅度要大于成交，因而30个重点城市整体供求比由上月的0.98降至0.81，8成城市供求比小于1，北京、徐州等低于0.5，嘉兴更是供求比归零。受此影响，30城库存面积继续收缩，环比下降0.9%，同比降10%。

即便库存规模有所收缩，但由于成交持续低位运行，除了东莞外其余城市消化周期都还在继续拉长。越来越多的城市消化周期突破18个月的警戒线，5月、6月分别为5个、13个城市，而7月增加到了18城，广州、佛山等也进入去库存承压城市行列。

05二手住房成交同环比皆降14%累计仍增44%
深莞青等增幅居前

7月，17个重点城市二手房成交面积预计为586万平方米，环比再跌14%，同比亦下降14%，跌幅明显走阔。前7月，二手房累计成交5161万平方米，累计同比增长44%，增幅相较上月收窄8个百分点。预判后市，8月如无政策刺激，市场仍将继续探底，成交仍旧面临回落压力。

环比来看，多数城市二手房市场依然承压，其中14城成交继续走弱，北京、苏州、东莞等跌幅超过20%。青岛、杭州、厦门等前期降温较为剧烈的城市，成交逐渐筑底，环比降幅反而是各重点城市中最小的，青岛甚至小幅正增，市场韧性较足的佛山全月成交降幅也仅1%，不过月末相较月初下滑趋势渐显。

同比来看，10个城市成交规模低于去年同期。苏州、杭州、厦门领跌，降幅都在3成左右，同比降幅较大这一方面是需求退潮后成交萎缩，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长，另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，二手房集中成交导致基数偏高。相比之下，深圳、佛山、东莞尚能维持同比正增长。

06土地市场成交建面环比增长
溢价率微降、沪杭宁青等热度保持

受上月土地供应回升的影响，本月土地成交建面环比小幅上扬。考虑到因为6月份大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半的土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。

CRIC监测数据显示，截止7月25日，受京、沪、广集中土拍的影响，一线城市本月共成交土地302万平方米，环比微增1%，但同比下降了37%。成交金额638亿元，同环比均明显下滑。具体城市来看，上海在本月进行了第二批集中供地，总成交建面达190万平方米，涉及15宗涉宅地、4宗商办地，总揽金额达407亿元。热度来看，15宗涉及地块有10宗封顶摇号成交，另有5宗底价成交，两极分化的行情仍在延续。整体溢价率维持在7.8%，土地市场局部保持高热。北京成交6宗地，总成交建面60万平方米，广州成交2宗涉宅、3宗商办，均底价成交，深圳也有一宗涉宅地底价成交。

二线城市的成交规模环比上月腰斩。具体来看，至25日二线城市成交建面仅982万平方米，环比降幅高达40%；同比降幅更大，达60%。虽然本月有杭州、南京、长沙等部分城市进行了集中土拍，但受上月高基数的影响，成交金额明显减少，环比下降58%至525亿元，同比降幅更是高达69%。受上月高价地集中成交的影响，环比降幅高达30%，楼板价降至5342元/平方米。具体到城市来看，本月有济南、成都和郑州三个城市成交建面超过了100万平方米，榜首济南成交建面为112万平方米，揽金42亿元，共涉及12宗涉宅地、2宗商办地块，最终所有涉宅地均底价成交，市场热度处于低位。居于第二、三位的为成都和郑州，成交建面分别为111和106万平方米，两城热度也表现不一，郑州基本以底价成交为主，而成都超半数涉宅地摇号或溢价成交。

除成都外，杭州、南京和青岛土拍热度也处于相对高位，溢价率均在5%以上。不过值得注意的是，杭州第七批7宗挂牌地块中3宗摇号成交，3宗底价或低溢价成交，甚至出现了今年杭州首宗流拍地块，整体成交溢价率为7.2%，与前六批次相比，摇号比例和溢价率均处于较低位。

07综观政策刺激预期8月成交复苏有望
部分改善项目热度延续

总体来看，7月供需两淡，本月房企推盘积极性显著回调，成交更是“四连降”，且环比降幅持续扩大，尚未止跌。整体购房信心不足，主要受到房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响，不过值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，释放利好信号：政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，政策松绑及刺激或将加码，城中村改造有望提速。住建部也在近期讲话中表示要落实好降低购买首套住房首付比、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。

中央发声到地方落实尚需时日，若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。

因供应节制，目前各城市行情分化主要与改善盘的供应密切相关，不过热点城市和热点项目个数减少仍是大概率事件。北京、武汉、苏州、南京等经历了本月调整之后，后期伴随着改善盘供应占比上升，成交尚有小幅回暖空间。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。

排版 | Jenny

本文摘自《2023年7月全国市场简报8P》

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