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这区域突发多校划片，深圳买学位房的需警惕！

大渔 深圳乐居 2022-03-21





深圳此前上涨学区房炒作太凶，涨幅太猛，影响太坏，政府压力很大，很有可能加快全面推行共享学区的进度。




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4月30日，国内教育的最高地，北京西城发布了义务教育阶段入学政策，正式宣布幼升小多校划片！

政策明确规定，自2020年7月31日后，西城区购房家庭的适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

消息一出，帝都震动。

西城区是北京教育资源最集中最优质的行政区，北京横盘三年，郊区房价跌成狗，西城老破小仍然坚挺在十多万的高价，靠的就是优质教育的支撑，46万每平的天价学区房神话就出自西城。

以德胜片区的裕中西里小区为例，由于带名校裕中小学，并享有直升三帆中学的特权。这个上世纪八十年代的老破公房，单价一直坚挺在12-15万，在北京楼市哀嚎遍野的三年，不降反升。 


北京初中多校划片早已推广实施，这次落地的是小学多校划片，北京人民重视教育，从小学到高中为孩子全程护航，牛小对房价的支撑不比初中名校弱。

北京的多校划片政策，朝阳、东城、海淀等早已实施，西城落地最晚。

朝阳最早，因为朝阳教育资源相对薄弱，推进起来难度较小，西城教育资源最强，各类利益盘根错节，被放在了最后执行。

由帝都及深圳，这项政策如一记惊雷，我希望最近疯狂买入深圳学区房的家长和投资客们，都打起十二分的警醒。



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认真研究深圳学位房的政策和改革，会发现深圳的教改制度是跟着北京在走，只是步子略慢罢了。

2016年，龙华率先推出大学区试点方案，在民治片区小一选取民顺小学、龙华区实验学校、深圳市高级中学北校区三所学校，初一选取民治中学、龙华区实验学校、深圳高级中学北校区三所学校试行大学区试点招生。

2018年，龙华首次提出共享学区概念，多所新增公办学校都与周边学校实行共享学区，包括深圳实验坂田分校和深圳外国语龙华分校等准名校。

2017年，福田开始大学区试点方案，居住在福田小学学区内的家庭，可自愿选择南华实验小学或福田小学做为第一志愿，选择另外一所做为第二或第三志愿。

2018年起，宝安实行单享学区、共享学区和分享学区政策。

共享学区指大学区，比如宝安中学实验小学部、海韵中学小学部、新安第一实验小学部组成一个共享学区，这三所学校招生范围内的家长可以填报三个志愿，按高考录取方式统一划线平行志愿录取。

分享学区可以跨学区，重点解决学位紧张学校的多余生源问题。比如荣根小学部可分享清平实验学校和新桥学校，但不能逆向分享。

单享学区不解释，投资客和家长最喜欢的就是单享学区。

2018年，坪山多家公办学校实行共享招生。

比如，南布社区、竹坑社区、老坑社区、金沙社区等属于坪山实验学校和坪山同心外国语学校的共享招生范围。洋母帐大片区为坪山中学、中山中学共享招生范围。

2019年，龙岗在共享学区的基础上，对部分紧张片区实行优享学区入学政策。

2019年，深圳实验学校光明分校公布面向全光明招生。

……

梳理一遍流程就可以发现，在打破教育资源垄断和缓解部分片区教育压力这两件事上，深圳政府和教委一直在推进并努力，只是被很多人有意无意忽略掉了。

深圳和北京的教改推进模式类似，每年分片区、分试点逐步进行，先从教育资源相对薄弱的片区开始，先从普通学校和新设校区尝试共享，步步为营，由易及难。

目前，深圳的大学区、共享、优享等学区主要分布在龙华、宝安、龙岗、坪山、光明这些区域。

但可以确定的是，下一步会逐渐推广到全深圳，像北京最终拿下西城一样，最后把南山福田罗湖的一二类名校尽数纳入共享体系。



3



这个过程难度很大，推进时间也会很长，既有来自高层的教改压力，更有既得利益阶层，试图得利阶层和教育困境破局的多重博弈。

但可以确定的是，打破现行体制，逐渐推进大学区制是必然趋势，不以个人意志为转移，不确定的只是落地时间和执行力度。

据估测，深圳这轮上涨学区房炒作太凶，涨幅太猛，影响太坏，政府压力很大，很有可能加快全面推行共享学区的进度。

一旦所有名校全部被划入大学区，高价学区房是否会应声而跌?

世界上从来没有无风险的高收益，学位房也是如此。很多人把投资学位房当做一门稳赚不赔的生意，一定是误解了风险和收益之间的关系。

对于学位房，既有大的共性风险，共享学区的实行和掐尖择优的禁止；也有小的个性风险，学位被划出，学校成绩下滑等等。可惜大家只看到了学位房近些年的刚性上涨，忘记了正在悄然而至的风险。

一旦名校被划入共享校区，而且以电脑派位方式有效执行入学政策，必然导致原学位房的价格下跌。

不过，想象中的学位房消失，断崖式下跌却不可能出现。学区房仍然存在，但学区的梯度和价格会以另一种方式呈现。

一、共享片区内如果都是优质或中上学校，房价会依然坚挺甚至上涨，比如百花片区。

二、共享片区内如果只有一所名校，另外两所是三流学校，原名校学区房价格会下跌，另外两所普通学校的房价则相应上升，因为大家都有了三分之一上名校的概率。

三、共享片区内如果有一所名校、一所中上加一所三流学校，则房价会在一和二之间波动。

比如北京西城初中实行多校划片之后，家长立刻把各片区的学校情况列出清单，按上中下和抽签概率重新给房价排序。


看到了吧，无论教改如何执行，学位房都会像小强一样顽强存在，改变的只是座次和价格体系。

对于中国家长来说，为了自家的娃，有学区房就买学区房，没有就拼概率，反正绝对不会认命，

那么，买学位房有没有风险?有，尤其是已经涨上天的小户型学位房，现在去接盘，有冲高回落和教改落地的双重风险。

但另一方面，风险又相对有限，因为无论如何教改，学位房都不会被消灭，只会改换一种活法，重新设定价格体系。

风险与机遇并存，也许这就是学位房的魔力。


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