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可怕！宝安巨无霸公寓想卖5.3万，等谁接盘？

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21

会展湾纯居住类物业

远离城区的商务公寓吹风价达5.3万/平

值，不值得买

 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 /  杨婉仪 陈文青


从后海出发，沿着沿江高速以120公里的时速开大概30分钟，经过T3深圳机场，你会看到一排排新建的公寓，这里就是深圳新会展片区新建的公寓。

对于这样一个远离深圳市区+周边配套尚未成型+吹风价5.3万/平+40年产权的公寓产品会有购房者“埋单”的理由吗？

楼面价超20000元/平的商业用地，历经两年开发，顺着房地产上涨的“春风”，摇身一变成为单价超5万/平的公寓。

早在2016年8月，土地房产交易中心以邀请招标的方式出让位于深圳市宝安区大空港范围内、深圳国际会展中心（一期）配套商业用地的土地使用权和国际会展中心（一期）的建设运营权。

当时几乎清一色国企为官方的这块新规划片区“站台”，入围招标的开发商包含声名赫赫的华润、招商蛇口+华侨城、万科、保利等大，最后招商蛇口+华侨城以310亿的价格竞得土地，楼面地价逾2万/平。

这，就是会展湾东城的“前身”。
 
▲来源：咚咚找房
 
招商蛇口+华侨城以310亿成交的地块就是下图中的围绕会展展馆的红色地块，继推出会展湾·南岸、会展湾·中港、会展湾·水岸后，本月中旬即将开盘的是4-01地块的会展湾·东城。
 

▲来源：咚咚找房
 
一期可出售商务公寓要卖43亿
建筑封顶，预计6月开盘

总建面约57万平的会展湾·东城，规划建设约26万平商务公寓、约5万平五星级酒店、约2万平体验式商业及幼儿园的商务综合体。绿化率为30%，容积率为4.52。
 


会展湾·东城分两期开发。一期是会展湾片区内唯一的纯居住社区。一期项目由四栋居住型公寓、三栋人才公寓及一所9班制幼儿园组成。
 
四栋居住型公寓分别是1栋一单元、1栋二单元、1栋三单元和1栋四单元。预计6月中旬开盘。按照总建面，吹风价5万/平来算，这期销售完毕的话，开发商起码要将43亿销售额收入囊中。
 
▲来源：会展湾·东城售楼部

户型分别有80平的两室两厅一卫、110平的三室两厅两卫、140平的四室两厅两卫、163平的四室两厅两卫的类住宅公寓，目前均已封顶。梯户比为3梯7户和4梯8户，为典型的公寓配置。

▲来源：会展湾·东城售楼部


其中户型163平位于1栋二单元和1栋三单元的中间相连处，确保了户型开间均朝南向，南北通透，虽然保证住户的隐私性，但也不可避免的会出现搭乘电梯不便的情况。

 
未来区域规划很“美”
但这个城市经济助推器会好吗
 
2019年10月24日，深圳市规划和自然资源局发布关于《深圳国际会展城综合规划》公示的通告。深圳国际会展城，地处粤港澳大湾区湾顶和广深港科技创新走廊核心位置。

以“双岛三区多廊”的总体结构，官方称之为“国际化绿色生态新城”，是深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重要平台。
 
▲来源：会展湾·东城售楼部
 
根据规划落实，新国际会展中心作为全球最大的会展中心，主要为整个粤港澳大湾区及国内外大型展会服务，区域价值随着政策倾斜而凸显。

按照这样的规划，新国际会展中心或将成为深圳西部新的“经济助推器”。

然而，相比前海历经10年仍旧缓慢发展的历程，这里是否会超出大家对西部经济的期待，或许值得思考。

 
目前只有“未来”
公共交通仍有改进的空间

项目售楼处目前位于11号线福永站D出口200米处，为异地售楼处，样板房也非实地样板房，按照地图导航，项目距离福永站4.4公里，驾车需要约17分钟。

现场销售表示9月份将会把福永站的售楼处搬到会展湾项目处，届时置业者将可以实地看项目，会有更好的感官感受。

会展湾·中港周边地铁11号线已开通运营，尽管可以从桥头站到达项目实体，但距离项目实体的距离还有3.5公里，公共交通的弊病仍需要解决。


项目距离在建地铁12号线（2022年底建成）/20号线（2020年下半年建成）会展中心北站约300米，3站直达宝安国际机场，未来可快速通达南山、福田等中心区。
  
从整个会展湾片区来说，许多楼盘都以国际会展中心为项目宣传重点。据销售透露，未来，会展湾项目距离国际会展中心较近，相比其他楼盘能更加直接实际地享受到国际会展中心所带来的交通资源，但这还需要更长的时间来证明。
  
▲来源：会展湾·东城售楼部

自住“不太可能”
近万套小面积公寓都有谁来接？
 
从整个深圳来看，商务公寓在中心商务区会有比较好的租金回报率，但是在会展商务区域，长期居住的需求就有偏差了。

距离这里4个地铁站的沙井，去年纯住宅新盘开盘价也只是5万左右。因此在自住需求的前提下，仍然选择这里的勇气和决心就要很大了。
 
会展湾约25万平国际五星级酒店群+26万平国际商务办公的配置，或许并不是目前的购房者想看到的？自住的前提是周边有相当成熟的交通、商业，甚至教育等都是必选项，但目前在这里是看不到的。

从整个会展湾片区来看，小面积的公寓是占绝大多数的。大概有近1万套的小面积公寓，户型面积均在30-50平之内。
 
客观来讲，小面积的公寓梯户比和入住感受是比大户型公寓差的。

而在会展湾片区，只有会展湾·中城拥有大面积的公寓，内部配套园林和游泳池，符合中城一期项目作为纯居住社区、类住宅公寓的定位。
 
从社区定位和户型面积来看，会展湾·中城在会展湾片区具有独特的优势。
 
与会展湾之前推出的项目相比较，会展湾·中城均价4.6万/平，会展湾·水岸4.75万/平。

据现场销售透露，即将开盘的会展湾·东城均价可能在5.3万/平左右，相较之前的项目可能更贵一些。
 
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