罗湖“旧改大户”笋岗迎来了
今年第一个住宅项目。
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse作者 / 塞兑
深圳西部正“打新”火热中，福田、南山是名副其实的市中心，前海、沙井、宝中都已成为妥妥的“当红炸子鸡”，但罗湖由于二手房涨幅基本不变，在购房者眼中一直以来不温不火。
罗湖一直以来都还保留了“杀手锏”——旧改。超大体量的城市改造，一直都有着强劲的后发实力，像蔡屋围、湖贝、笋岗，不少业内人士也讨论过：“城市旧改更新是罗湖唯一出路，未来这里超高层住房扎推入市，房价可能会补涨。”
现在来看，笋岗片区的推进速度最快，这里有招商蛇口、物资、城脉、深业、华润、城建、中建投、中洲、宝能九大开发商入驻。
乐居实探笋岗旧改项目进度
罗湖有着总体量约2300万㎡的旧改，尤其是红岭创新金融产业带，处于罗湖与福田的接壤处，与前海国际金融城、福田香蜜湖国际金融街被规划为深圳三大金融增长极。该产业带毗邻笋岗片区，笋岗片区的项目不多，不少项目都在打造超高层建筑，只要是有公寓或住宅的项目介绍卖点时都会谈到红岭创新金融产业带。这次，乐居君实探笋岗片区，看看各项目的旧改进度如何。宝能·第一空间已在去年11月开业，成为笋岗片区的新地标建筑，现在城市更新在建的项目有中洲旧改、深业泰富广场、华润笋岗中心、城建梅园、城脉金融中心等。原为长城国际物流用地更新单元，项目已开营销中心，已出地面几层，现场有很多塔吊工作中，销售告诉乐居正在出售公寓，预备下个月开盘。深业泰富广场是笋岗规划的超大型综合体，涵盖公寓、办公、商业、酒店4大业态，楼体上贴有标示，正在出售55-88㎡的商务公寓，项目2018年就拿到了预售证，现在还在出售中。城建梅园项目包含了住宅、写字楼、商务公寓、保障房、产业研发用房等，另外还有一所9年制学校，是片区内比较少数的含有住宅产品的的城市更新项目。现在还在基坑建设中，没有出地面的楼层。深圳城脉金融中心的建筑大楼上写着“封顶倒计时6个月”，项目将要建成388米高度，未来将以国际顶级标准成为500强企业总部商务中心，届时，深圳又将迎来一座地标级建筑。
就目前来看，网传“未来红岭路将成为深圳摩天大楼最多的地方”，这句话并不是没有根据的，实探中乐居感觉到这个过程正在逐步推进。
首推78-140㎡住宅
预计年底开售
作为片区少有的住宅项目，华润笋岗中心现在已经开放了展示中心，该项目早在2016年开始动工。
项目前身是笋岗冷库城市更新单元，位于罗湖区笋岗片区梅园路与宝安北路交汇处（地铁7号线笋岗站A出口），笋岗片区核心地段，据置业顾问介绍，正在打造的是集商业购物中心（万象食家）、甲级写字楼、住宅及公寓一体的综合体。
乐居君现场看，项目2栋写字楼的部分已经在铺设外立面，住宅部分进度相对较慢一点。华润笋岗中心占地面积约2.88万㎡，建筑面积约41万㎡，置业顾问向购房者表示，沙盘中的AB栋为住宅，C1栋是公寓，毗邻的C2栋是保障房，并无回迁房，项目将代建一所36班的学校，住宅预计年底开售，2023年交楼。“现在样板房还未开放，预计可能这周或下周开放。”现在项目推售的主力户型是建面约78-140㎡的住宅、建面约40㎡、50㎡和60㎡的公寓，总车位有1300多个，车位较少。“到时会先放住宅的样板房，公寓紧接着开放。”顾问表示。开发商为华润置地，询问到周边有无新住宅入市时，顾问表示：“周边住宅很少，旁边的只有城建梅园更新项目会有住宅，但是入市时间却没有那么快。”交通方面，有北环大道、深南中路、滨河大道、红岭北路，能快速通达全市各区域。附近有罗湖口岸、文锦渡口岸、以及莲塘口岸。 除了项目自带的商业以外，周边的商圈还有蔡屋围商圈、人民南商圈和东门商圈，顾问介绍：“根据罗湖的定位，周边也多是公寓项目，我们项目的客群多以投资人群为主，买来也大多不是自住，周边都是公司和企业，未来出租回报率比较高。”
4.8万/㎡&11万/㎡
周边二手房价格两极分化
笋岗片区的二手房挂牌均价是6.2万/平，可以看出来，相比于10.1万/平的翠竹，笋岗不算是罗湖比较热门的片区。
而且，区域价格比较“两极分化”，靠近八卦岭这一边的更贵，比如迅飞花园11万/平，翠馨居花园10.4万/平；而1000米左右的另一边二手楼盘均价却难破7万，基本是在4.8万-6.9万之间。片区内还有2个城中村，分别是笋岗村和田心村，笋岗村的面积相对大些，生活气息比较浓厚，村里面的每个楼层的第一层都有小商铺在开店，以餐饮业居多。据城中村个人房东介绍，现在田心村的房租价格两房一厅2900元/月；一房一厅1300-2300元/月；单间900-1400元/月，价格和乐居君之前踩盘的福田城中村相比要便宜，但一路之隔的老式小区，单间价格却达到了3000元/月。2020年9月16日晚间，华润置地城市更新官方微信公号发文表示，华润置地中标深圳市罗湖区田心村城市更新改造项目正式合作方。拆迁范围面积共72453.6平方米，拆除用地范围现状建筑物总建筑面积约225842.82平方米。历经10年，“旧改”这条消息传入了田心村，不少村民都异常兴奋。华润又在笋岗片区“落下一子”。据此前的规划，旧改完毕，田心村将变成住宅、商务公寓、办公、酒店、商业于一体的综合体，和现在的新盘华润笋岗中心距离并不远，未来会不会带来规模效应还未可知。
华润在罗湖还有4个大型旧改，分别是湖贝项目、罗湖村项目、莲塘项目、清水河工改项目。尤其是罗湖湖贝项目，华润预计投资300亿元，规划有超高层的湖贝塔，算是深圳改造中的一个大热点。
华润在罗湖的布局越来全面，未来能否推动片区的增长，带来罗湖的“蜕变”之路？要从华润笋岗中心这个首发项目开始评估。
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