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深圳人中了沙井的毒？“三无”配套新盘5字头靠抢！

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21
西部持续蹭“前海扩容”热度，新房二手高达2万的价差，似乎成为不得不打新沙井的理由…… 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 /千堆雪 可乐泡米饭


沙井又有新盘拿证了！昨天星河荣御获批预售许可证，备案单价4.98-5.68万/㎡，主推82.6-115㎡，总价区间411-651万/套，也就是说最低首付123万就可以上车沙井3房！
 
沙井到底有多火？
 
截至目前，今年沙井仅开盘两个项目，华强城和嘉富新禧，推出1295套新房，8890人参与摇号，均开盘日光！
 
冰冻三尺非一日之寒，沙井片区的火热不是只出现在今年。
 
2018年博林君瑞开盘之际，一次性推出600多套住宅产品，单价每平4万起，近千人参与选房。开盘当天已经去化九成。

2019年华强城三期开盘，单价4.2万起，464套房源4小时售完，成为去年深圳首个日光盘，12月京基御景珑庭突击开盘，仅296套，又是一个小时就秒光。
 
只有新房火热吗？在深圳715新政出台之后，二手房成交冰冻，但即使这样，沙井片区却逆势而上，一直成交不断，且成交价格节节攀高。

以沙井热盘博林君瑞为例，今年6月份一套89㎡三房的成交价格在598万，单价6.7万/㎡，到9月份，同样89㎡三房成交价格就已经达到685万，单价7.6万/㎡，短短3个月时间，总价上涨87万，单价涨幅近1万/㎡！

 
要知道龙华上塘的中城宴华府、莱蒙水榭云上等品质盘也才卖到7万多的价格，而配套无、地铁没、名校没的“三无”沙井凭什么7万多却依然有人买单？
 
沙井的火热和片区规划不无关系。
 
沙井地处深圳西部发展轴，北部连接广州东莞，西能联动中山珠海，在整个大湾区里处于核心地段。沙井还处于深圳大空港腹地，作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局。
 
今年6月8日，官方正式印发广东省开发区总体发展规划（2020-2035），针对前海扩容作出明确指示，将机场以及周边片区、会展新城、海洋新城等片区整体纳入，大空港将会和前海连成一片，大量基础设施、区域规划将加速度落地成型，而沙井就是最先受到利好的核心区域。

除去规划，存量少这也是沙井火爆的重要原因。
 
同为热区的光明，今年已有5789套新房供应，但是沙井今年仅开盘两个项目，1295套入市，二手就更为可怜，据贝壳找房数据显示，目前沙井在售二手房仅196套。

新盘抢不到，二手的供应又少的可怜，想得到沙井的入场券也只能接受已经居高不下的价格。
 
在二手高涨的局势之下，限价的新盘自然变得格外抢手。华强城开盘4字头，嘉富新禧开盘5字头，再看看马上要入市的星河荣御，也仅5字出头的价格， 似乎就找不到不打新沙井的理由了。

实探宝安5大新盘
沙井新盘拿证即将开卖？

宝安新盘少有入市，乐居君此次实探的五个新盘分别是固戍的富士君悦府、富士君荟苑、领航城、洪浪北地铁站的宏发新领域花园和沙井的星河荣御。

01

富士君悦府和富士君荟苑

乐居君第一站来到的是位于固戍的两个新盘，富士君悦府和富士君荟苑，两个项目紧挨着，由深圳市富士投资（集团）有限公司开发。


富士项目的公共交通较为便捷，从地铁1号线固戍站出来，步行两分钟就可到达项目，妥妥的地铁口物业。


目前两个项目的营销中心都在建设之中，尚未开放。


其中，富士君悦府占地面积约1.5万㎡，总建面约9万㎡，由4栋高层住宅和1栋12班幼儿园组成。项目主推住宅产品，共407套房源。

富士君荟苑则包含5栋住宅和2栋商业。



富士项目旁边有一个机器人美食街，人流量较大；周边也有一些工业园区和建成年代较为久远的农民房，周边环境差强人意。



按照目前最新的学区划分，富士项目属于固戍小学和海湾中学的学区范围内，但项目与这两所学校都有一定的距离。海湾中学在宝安区中考排名中等，教育资源较为优质。

此前，富士君悦府今年4月曾被周边居民投诉而被约谈，原因是违法超时施工，并且不做任何降噪处理。
 

02

领航城
 
第二站，乐居君便来到了领航城。领航城距离固戍地铁站约1.5公里，步行需20分钟以上，因为项目紧挨宝安大道和107两条主干道，难免会受到一些噪音影响。

 
领航城开发商是深圳机场地产有限公司，为国企上市公司，项目共分6期开发，总规划建面约130万平方米，体量巨大，是宝安区仅次于桃源居的第二大社区。


目前领航城一、二期已售完入伙，即将推售的是领航城三期，主推52㎡一房一厅住宅，置业顾问称预计11月中下旬开盘，摇号购房，三期单价区间约5.3万-6.3万/㎡左右。按照5.3万的单价计算，52㎡的小户型只需275万，首付82万就可以上车。目前一二期的二手房价格已经高达7.9万/㎡，新盘二手价差可能高达2万+。

 
目前52㎡样板间已开放，无需验资。感兴趣的小伙伴可以自行前往参观。另外还有建面158㎡、178㎡的大户型产品预计明年一月份推售。

在教育资源方面，领航城自带一所九年一贯制公立的航城学校，现已投入使用。该学校就在领航城三期旁边，距离一百米以内，从幼儿园到初中都可就近入小学，不管对于学生还是家长都非常便利。

周边配套方面，整个领航城项目体量较大，小区的生活配套也比较成熟完善，楼下的便利店、银行、快递点等一应俱全，可以满足基本的生活需求，四期规划有12万㎡大型商业，已经封顶，还未投入使用。步行15分钟左右有天虹超市和一些街边小店，距项目直线距离一公里左右有一个深圳市宝安区中心医院三围社区健康服务中心。


乐居君还了解到，5月份时因有人哄抬领航城二期房价而被投诉，可见小区业主的心态都很高。领航城是宝安著名的百万综合体大盘，虽然面临噪音污染，但片区成熟、价格极具优势、小户型总价低依然会吸引不少人打新。
 

03

宏发新领域花园

宏发新领域花园距离地铁口非常近。乐居君从地铁5号线洪浪北站C出口出来，看到街对面就是正在建设中的宏发新领域花园。


乐居君到现场发现，项目的营销中心正在加紧建设中，现场的工作人员表示：“营销中心预计这周会开放。项目现在推出的是第一期，主推80-200㎡的住宅。”项目整体也已经高出地面5-6层左右。


 
项目对面有沃尔玛购物超市，3公里范围内还有中洲购物中心、天虹商场、荟悦城生活广场等大型商超。



项目就在马路边上，路上来往的车辆较多，并且偶尔会有大卡车经过，未来可能会受到车辆噪音或者粉尘的影响。


宏发新领域花园前身是宏发凸版印刷厂的旧改项目，周边是一些建成年代较为久远的住宅小区。


宏发新领域花园最大的卖点是宝安中学的学区房，项目距离宝安中学仅1.3公里。作为宝安区中考排名前三的名校，宝安中学周边的二手房均价已经达到10万/㎡以上，而由于新盘限价，因此宏发新领域花园可能会成为很多家长“打新”的重点。


04

星河荣御

距离星河荣御最近的地铁站是11号线马安山站，约有1.7公里左右的距离。乐居君从马安山站乘车前往星河荣御的营销中心，大约花了10分钟左右的时间。如果是步行的话，则需要20分钟以上。


乐居君乘车进入星河荣御项目所在的街道时，看到街道一边是建好的新房，另外一边则是较为破旧的农民房，农民房底层是成排的小商铺。星河荣御的现场销售称：“对面的农民房已经被划入旧改范围，未来会被建成科技城，目前还处在规划的阶段。”


乐居君到达项目营销中心时，已经是接近工作日的下班时间，现场仍有两批客户在了解项目情况。



星河荣御于昨日获批预售证，住宅共备案推922套，均价约5.2万/㎡，总价区间411-651万/套；办公产品均价约4.3万/㎡，共72套；商铺单价区间在4万-8万/㎡，共163套。


项目于11月9日-11月11日19点开启认筹，需冻结资金45万。11月13日将在宝安公证处进行公证摇号。
 
住宅产品有82㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、和115㎡四房两厅两卫，其中89㎡最多，占据总房源的70%左右。项目精装交付，备案价已包含装修费用。梯户比为3梯5户，车位比1:0.8，略显不足。





 
与项目同处在宝安沙井片区的嘉富宝禧，均价约5.15万/㎡，10月28日开盘就“日光”。星河荣御的地理位置、备案价格都与嘉富宝禧相差无几，作为沙井今年第三个获得预售证的项目，开盘能否也延续“日光”神话呢？可拭目以待。
 
星河荣御自带COCO Garden购物中心，能满足日常的购物需求。距离项目600米有京基百纳广场、1公里内有新沙天虹，2公里左右还有沙井海岸城在建设中，项目的商业配套较为完善。

 
项目二期带有一所幼儿园，目前已经开始招生。周边还有荣根学校、博岗幼儿园，但都离项目较远，均有2公里左右的距离，项目的教育资源非常一般。
 
由于星河荣御项目后面紧挨着塑料厂，是否会受到周边塑料厂的影响，以及影响会有多大，也是很多购房者关心的问题。乐居君还没来得及表达疑问，现场销售就直言：“小区后面紧挨着工厂，和三楼基本上是平对着的，平时会有噪音和气味的影响。我们面向工厂的住宅，会加多一层隔音玻璃。”
 
不过也有网友表示，塑料厂还有8年才到期，而且该厂是当地的支柱产业，可能不会搬走。也就是说，至少在未来几年，星河荣御还是会受到塑料厂噪音和气味的影响，这也是需要购房者慎重考虑的地方。


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