中信证券研究：透视海外成熟物管企业

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美国物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。美国的物业公司高度分工，物业经理人主要负责物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。专业的服务与专业的管理相分离，这与中国的模式有所不同。我们重点研究上市物业龙头FirstService 和物业相关细分服务提供商ServiceMaster。

相比美国，中国物业管理服务行业更具广度和深度。由于存量住宅更多，中国的物业管理市场比美国广阔；由于新房开发规模更大，中国的物业龙头拓展在管面积更加方便；由于小区制的居住形态不同，公共服务提供、社区活动开展程度不同，中国物业龙头的服务种类比美国更丰富。由于绝大多数龙头物业管理的品牌源自开发企业，中国物业管理品牌社会认知度更强。

美国物业管理龙头发展的三条经验：高服务品质，结合具体服务能力的平台化策略，透过并购扩张服务边界和增加客户。FirstService 极为重视客户服务质量，其战略扩张模型的第一条即是通过卓越的客户服务，通过老客户引流新客户，目前公司60%的新增客户来自于这一系统。FirstService 试图整合物业经理人的平台系统，并在平台之外构建核心服务能力，制定高品质的社区服务标准。FirstService 重视同类竞争者的收购，并且通过收购此类公司进入新的地理区域。但FirstService 更重视的，是采用外延式的收购战略不断扩展自己的增值服务内容，通过不断地收购基础服务领域的细分龙头公司，逐步形成具有竞争力的增值服务品牌。

《透视海外成熟物管企业》目录
美国物业管理行业概览
美国物业龙头简介：FirstService 和Service Master

• FirstService

• ServiceMaster
  

中美物业管理行业比较

• 市场整体规模和发展阶段不同

• 服务内容存在较大差别

• 龙头企业的历史渊源不同
  

他山之石——美国物业行业发展经验启示

• 高服务品质是企业发展基石

• 平台结合具体的服务才更有意义

• 并购既能扩张服务边界，也能增加管理面积
  

潜力更大的中国市场，物业龙头可能不断突破自我

• 龙头公司用户数量可能持续增长

• 服务深化的空间比在管面积增长的空间更大
  

来源：Useit 知识库

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