深入浅出，一文读懂房贷利率转化
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文丨子木
大家好，今天是3月1日，中国存量房施行房贷利率机制转换的第一天。
这场转换，涉及28万亿资金，普及中国所有居民，是房贷一族必须要过的程序。这种转化规模和工程量，历史少有。
而且这意味着，过去传统以基准利率为锚的方式逐渐被取代，以LPR利率为锚的房贷利率制度将迎来契机，这将更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩实体经济，是一次历史性的进步。
从今天开始，截止至8月31日，你会陆续接到电话，银行喊你过去“重新签订”房贷合同。
房贷合同必然是要谨慎的，因为涉及一辈子的债务管理，所以在签订之前，子木作为楼市研究者，有必要和所有读者讲透彻一些东西，防止在此事上“被坑”。
下面以问答的形式，给大家彻底解析LPR利率转化的所有问题。（如果你还是看不懂，请直接看黑字部分的结论）
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问题一：LPR利率是什么，是怎么算的？
LPR这不是一个新鲜词，但很多人依旧不知道它的含义。这里再次解释。
LPR利率，学名贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点，去极值求平均所得。
其算法很简单，LPR=MLF利率+加点。
MLF，俗称麻辣粉，央行给经济的注水工具。经济下滑，MLF利率就调低一些，多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫，就调高利率，抑制下去。
加点主要由18家商业银行决定，考虑到市场利润和风险补偿。
看不懂吧？没关系！
你只需要记住，LPR是在央行的目的上，每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。
敲黑板了，那么在此基础上，房贷利率的算法就出来了。
房贷利率=LPR利率+加点
这个加点和上面的加点不同，组成部分为：政策加点+个人加点，
1、政策加点：这短时间楼市太火，房价飙涨，中央想调控了，加点多一些，利率自然调高；楼市太冷，中央想刺激，反之。
2、个人加点：签订合同时，银行会考虑到利润，你的征信、流水，评测你的经济偿债能力，如果你的信誉差、偿债能力差，就会多加一些，作为风险补偿。
所以，你从银行签订房贷合同，最理想利率情况是，加点为0！前提是政策宽松，商业银行认为你是优质客户。这种情况在一些地方已经出现了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想状态。
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问题二：利率如何转化？
之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动）
现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点
怎么转换呢？举个例子。
你在2018年买了一套房，上浮10%，那么你之前的房贷利率就是基准利率×（1+上浮），为4.9%×（1+10%）=5.39%。
现在要进行转化，有两种转化方式，转成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再变！
LPR利率的话就要进行转换了，这里涉及到一个算法，小学数学水平就能看懂，弄清楚，到时候别让商业银行给你算错。
房贷利率=LPR利率+加点，那么，加点=房贷利率-LPR利率。
这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。
那么加点=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，这个加点数值一经确定，永久不变。
你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算，你的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。
这样你就会发现，转化为固定利率依然是5.39%，但是转化成LPR利率就是5.34%，少了一些。
当然，LPR每个月都会变动，所以你的房贷利率也可以是变动的，你可以选择重定价周期，这个下面再讲。
这是利率上浮情况转化的结果，那么利率下浮呢？我们再举一个极端的例子。
如果你在2015年以基准7折利率买了一套房，也就是下浮30%，那么你的房贷利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。
经过转换，加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日报价利率）=-1.37%。
转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算，就是3.38%，依然低于固定利率。
所以综上，转换成固定利率或者LPR利率，哪个更划算，取决于未来LPR利率的走势！
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问题三：未来LPR利率走势如何？
我曾在《利率下行》一文中讲过未来LPR利率的走势。
我国目前处于特殊时期，经济承压，央行采取的货币政策必然是向“松”的，会不断通过麻辣粉刺激实体经济，同时稳定楼市。前段时间，央行就公布了5年期LPR报价利率下调5个基点，为4.75%。
接下来LPR利率只能稳定或者下降，没有任何提升的理由。
我们再把眼光放长了讲，中国目前城市化进程已经走了一多半，人口红利进入“L型拐点”，经济增速不复以往。这是中国的历史进程，同样也是其他发达国家走一定阶段的必然历程。
所以你会看到一些国家的利率一路走低，尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策。低利率刺激经济，经济依然在滑坡，何况提高？
中国在未来很长一段时间，市场报价利率会缓慢下调。这也是历史进程，所以无论你之前的利率是上浮还是下浮，都应该选择转换成LPR利率，而不是固定利率。
这是给你进行房贷利率下调的一次机会，要把握住。
接下来，还有一些细节的问题，我再为大家整理出来。
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问题四：转化后房贷利率永久不变吗？
不是。当初转化后的加点是不变的，但LPR有机会改变。
转换后房贷利率是有重定价周期的，重定价的意思就是，按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率，央行规定，最短为1年，最长为合同期限。
如果你的二手房在3月1日房贷利率转化为5.39%，选择一年期重定价，那么一年以后的今天，就会按照最新的报价利率重新定价。
举个极端的例子，1年后的LPR利率是3%，那么1年以后银行会找你重签合同，按照3%的基础利率计算，省很多钱。
按照目前利率形式，1年期的重定价周期是划算的。
问题五：房贷利率转换如何完成？
从3月1日开始，商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。这个工作目前的头号任务，只要你之前有基准利率为锚的房贷，就必须要完成。
到时候银行会通知你通过手机银行或者网上柜台办理，不用每个人亲自跑柜台，毕竟现在是5G时代。
问题六：哪些存量房不属于转换范围？
跟基准利率挂钩都需要转换，公积金不在范围内。
问题七：转化成固定利率后，是否可以再换成LPR利率？
答案是否定的，无论选择哪一项，只要选择生效，未来均不可以转换模式。
问题八：如果房主是两个人，可以由一人去完成利率转换吗？
答案是否定的。转换前和转换后是一致的，需要共同贷款人协同完成。
如果还有其他的问题，可以在留言处留言。
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