2020年，一个不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？
其他
高层最新会议，透露的强烈信号
在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，曾这样提到：
推动金融、房地产同实体经济均衡发展；
促进住房消费健康发展；
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；
有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
最后一条非常值得关注。
央视报道称，韩正此番在住建部座谈，就意在贯彻落实党的十九届五中全会精神，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。
这次在住建部，韩正要求，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。韩正还对住房保障的工作首次提出详细要求：
要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。
要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。
要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。
要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。
分析指，“十四五”规划建议重点提出“完善长租房政策”，意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题，未来有望在解决租购同权问题、降低租赁用地成本以及改善租住品质等方面，展开更多的尝试。在这次座谈会上，韩正要求，完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。
中国房地产市场2020总结&2021展望
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。
图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势
资料来源：央行，中指研究院综合整理
中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。
地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。
图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据
根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。
图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅
数据来源：CREIS中指数据
从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。
百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%；单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，较10月扩大0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.70%，涨幅较10月扩大0.31个百分点。
随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。
成交：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市表现突出
图：2017-2020年11月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势
数据来源：CREIS中指数据
2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整体规模接近前三年平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。
图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势
疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、20.7%，是支撑50城市场规模的主要力量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角30个百分点左右，短期市场活跃度较高。
供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位
图：2018年至2020年11月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据
2020年重点城市整体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长11.4%。按近12个月的平均销售速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。
成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放
价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
图：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）
注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年数据均为1-10月统计数据，下同。
30个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以675及473万元居30城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至537万元、317万元。二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30个代表城市中最为显著；而苏州、成都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.9%、23.6%，涨幅均居二线代表城市首位。三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。
整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较2019有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套数占比有所提升。
土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。
住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。
图：2020年1-11月各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主
一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。
销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营
表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速
数据来源：CREIS中指数据
TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。
图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速
注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同
数据来源：CREIS中指数据
代表企业销售业绩增速有所放缓。2020年1-11月，20家品牌房企累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%，增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。
拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归
图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况
数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主
企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。
表：2021年五大城市群市场趋势预判
数据来源：中指研究院综合整理
住建部推介长沙房地产市场调控经验做法
2020年8月11日《焦点访谈》播出特别节目：房住不炒如何实现？长沙这么做（房住不炒 打好组合拳）
近日，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。
文章充分肯定长沙始终坚持“房住不炒”定位，积极落实城市主体责任，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，较好实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标，房地产调控成效转化为支持实体经济、提高居民幸福、促进城市发展的动力。
文章系统介绍了长沙在房地产市场调控方面的经验做法。一方面，长沙提高政治站位，持续将加强房地产调控作为一项重大政治任务和民生工程来抓，坚持以人民为中心，把老百姓满不满意、答不答应、赞不赞成作为房地产调控工作成效的具体检验，多主体供应，多渠道保障，分类满足各类需求，坚决遏制炒房行为，与防范化解重大风险、推动经济高质量发展紧密结合，精准施策、务求实效；坚决“反炒房”，坚持主动调控、严格调控、精准调控，采取市场化、规则化、透明化措施，全面打响“反炒房攻坚战”“房价保卫战”。
尤其是长沙从严从紧“反炒房”，聚焦供需双向调节，因时因势打出系列组合拳，2018年出台“6·25”反炒房9条举措，有效堵塞变相炒房通道；针对出现的捂盘惜售、哄抬房价、捆绑销售等楼市乱象，开展一系列联合整治行动，持续保持高压态势，全面整顿市场秩序。
另一方面，长沙完善长效机制，坚持分类调控、因城施策、综合施策，以制度机制建设促进房地产市场平稳运行。通过实施“限房价、竞地价”举措，从源头上稳房价、稳预期；聚焦风险联防联控，不断完善以房屋网签备案为核心的“一网通办”平台，充分发挥“互联网+”、大数据、区块链等现代信息技术作用，实现业务流程全面优化，业务系统高度整合，业务数据充分共享，从“只跑一次”逐步过渡到“一次不跑”，从“精简材料”逐步过渡到“无纸化”，逐步实现房屋网签备案全覆盖，形成齐抓共管的良好局面；加强房地产金融审慎管理，完善商品房预售资金监管，通过大数据集成、精准调控、联合监管，实现多维度全方位的服务监管机制，严格防范消费贷等资金流入房地产市场，确保房屋交易资金安全。
文章认为，长沙市通过严格的制度设计和持之以恒的贯彻执行，取得了积极成效。下一步，长沙将进一步提高思想认识，增强“房住不炒”战略定力，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步完善长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，让人民群众安居乐业。
来源丨长沙发布
刘鹤：房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂
25日，刘鹤副总理在人民日报撰文指出，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。联系到世界正面临百年未有之大变局，中国经济如何能够突破重重阻碍实现经济高质量发展？房地产业又将承担怎样的历史使命？
01、内循环本质在于供给侧改革并挖掘内需消费潜力，联通国内外市场
继5月14日召开的中央政治局常委会，7月30日召开的中央政治局会议之后，近期“十四五”规划进一步弱化经济增速目标，并提出加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
我们认为内循环本质在于供给侧改革，并挖掘内需消费潜力，联通国内外市场。
一方面，供给侧改革便是走科技创新、产业强国之路，推动供给创造和引领需求，实现供需良性互动。尤其要弥补高精尖产业等关键环节的短板，在疫情、科技封锁等特殊情况下，能及时形成有效的供给替代。而在市场制度软环境建设领域，则要依法平等保护产权，激发微观市场主体活力，提升企业核心竞争力。
另一方面，重点挖掘我国内需消费市场潜力，提升传统消费，培育新型消费，发展服务消费，满足人民日益增长的消费升级需求。针对6亿人月收入不足千元的市场现状，仍需深入并完善收入分配制度改革，扩大中等收入群体，着力提高低收入群体收入，重点解决低收入群体消费能力不足的问题。
02、房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂，政策要“稳”落实稳地价稳房价稳预期
房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足，3月以来全国商品房销售面积稳步回升，同比跌幅持续收窄，并在5月率先实现同比转正，前10月累计销售面积已同比持平。房地产开发投资更是快速复苏，3月投资增速便同比转正，随后投资增速逐月提升，前10月累计投资增速达到6.3%，成为经济下行周期重要的稳定剂，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。
房地产政策层面要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
一方面，热点城市调控政策难言实质性松绑，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。
另一方面，压力二、三线城市或将从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格，增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。市场需求羸弱、购买力透支的压力城市更可能在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项，其对市场拉动力或将更为直接、有效。
03、租赁市场监管制度化常态化严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象
近期，长租公寓市场接连爆雷，源于前期长租公寓运营企业无序扩张、野蛮生长，导致资金链断裂恶意违约，给广大租赁群体造成了较大的经济损失。自十九大率先提出加快构建租购并举的住房制度，租赁市场便进入发展快车道，但由于市场制度建设仍有空白，企业无序扩张更是滋生了租金贷、甲醛房等一系列问题。
毫无疑问的是，租购并举的住房制度乃是房地产长效机制的关键环节。长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有市场、低端有保障”的住房制度，租赁市场将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体基本的居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。
下一阶段仍需加强租赁市场监管，有效规范市场交易秩序，约束租赁市场主体合法经营行为，推动租赁市场监管制度化、常态化。资金监管更是重要领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象。
04、城市群及都市圈将成新一轮发展高地，以要素流动为抓手促进一体化发展
推动新型城镇化和城乡区域协同发展。随着人口机械增长放缓，我国或将逐步过渡到深度城市化的新发展阶段，期间会形成若干个超级城市群，核心城市与周边卫星城市也将形成多个都市圈，外来流动人口或将不断向城市群、都市圈聚集。可以期许的是，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地。
同城化建设仍是城市群、都市圈一体化建设的重要主旨，着力推动核心城市与卫星城市之间的资源要素平等交换、双向流动，跨城经济未来将更为密切，产业将加速融合、协同发展，人口更将双向流动。
具体而言，核心城市产业结构将不断优化调整，高素质人才将大量导入，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑。卫星城市支柱产业将不断培育发展，有望导入大批产业人口，并积极引入核心城市优质的教育、医疗等配套资源，全面提升人才吸附力，房地产市场犹存较大的挖潜空间。
【文章来源：克而瑞地产研究（有删减）】
文琳资讯，每日提供最新信息。欢迎关注【文琳资讯】
今日导读：点击下面链接可查阅
为便于研究人员查找相关行业研究报告，特将2018年以来各期文章汇总。欢迎点击下面红色字体查阅！
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳行业研究
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳阅读
公众号 ：就业与创业