未来几十年，中国楼市最大的利空来了！房价会跌吗？
近日，央行在官网和微信公众号上发表了作者为陈浩、徐瑞慧、唐滔、高宏的工作论文。标题是《关于我国人口转型的认识和应对之策》。
这篇论文指出了人口老龄化对未来我国经济社会发展影响的严峻性。里面有不少数据值得罗列。
1、2000-2019 年，我国 65 岁及以上老年人口占比从 7%上升至 12.6%， 预计 2022 年超过 14%，由老龄化社会进入深度老龄化社会32。这一过程仅用 22 年，远快最早进入老龄社会的法国(140 年)和瑞典(85 年)，也快于美国(72 年)。
2、我国未来净消耗的老年人口占比逐步上升，加上少儿人口占比(当 期也属净消耗)，可能接近净产出的劳动人口占比，社会总消耗逐步上升，这将 拖累经济增长。同时，代表社会最大负担的老年人进入资产清算阶段(即老年人 通过卖房、卖股票、卖债券来维持生活)，且比例接近买房、买股票、买债券的 劳动人口，这可能导致资产清算压力上升，资产价格承压。
最后文章给出了应对之策，包含全面放开和大力鼓励生育。
看了这篇论文后，相信多数人对这一点还是比较认同的，那就是中国的老龄化和少子女严峻，正在步入深度老龄化社会。
我们知道，人口对房价起着决定性作用，一个国家的房价有没有潜力，短期看政策，中期看资金，长期看人口。无疑，未来几十年，人口老龄化将是楼市最大的利空。
我们来说说人口老龄化与楼市的关系。
1、人口老龄化会导致经济增速放缓。劳动、土地、资本、信息是四个最重要的生产要素。现如今，地价越来越高，土地开发空间越来越小，土地对经济发展的推动力在减弱。最近20年，货币增长迅猛，目前的广义货币M2已经超过GDP的两倍，2020年社会负债率攀升至270.1%，资本对经济的拉动力也在减弱。在此情况下，人口老龄化肯定会导致经济增速放缓。
2、经济增速放缓，居民收入会降低，房产的购买力会出现下降。
3、人口减少对住房的需求量在降低。当然目前我国总人口还是增长的，只是增速在放慢。中国未来哪一年人口开始减少，没有统一的说法。按照联合国的推测，中国人口将在2030 年达到 14.6 亿的峰值，之后开始下降。
这么看来的话中国楼市大约还有10年的红利期，是这样吗？
我的看法是从全国角度上看，人口老龄化对房价的杀伤力早就显现了。比如最近10年我们就没有看到房价普涨，如果是全国平均来看，房价确实没涨多少。以我老家小县城为例，10年前房价是5000元，现在是6000元，虽然10年涨了1000元但实际上是没涨。你想啊，10年前在小县城吃一顿快餐才7块钱，现在最少要15块吧？而我周边的一个人口超443万的地级市也差不多，甚至房价还没我老家县城高。
但另一方面，最近10年我们一直在谈论房价高，房价上涨快，其实主要集中在省会城市、计划单列市、经济特区、国家中心城市、直辖市及上述城市的周边县市。中国城市数量达672个，县城数量则超1300个多。也就是上述房价上涨的城市在我国所有城市中占比是比较少的。但因为这部分城市人口数量大，劳动力人口多，信息发达，当房价上涨时，其影响也大。比如2016年和2020年那波房价上涨，其实主要集中在一二线城市，三四线城市其实表现也挺平淡。2017年至2018年，三四线城市虽然有上涨，但主要是棚改作用下的结果。一旦棚改消退，那么这些地方楼市又回归平静。
当前人口老龄化对楼市的影响就是分化。即全国20%的城市上涨，70%的城市走平，10%的城市下跌。
逻辑很简单，中国总人口进入低增阶段（老龄化+少子化），在总人口恒定的情况下，城市的人口增加主要是来源于存量，而不是增量。就好比分蛋糕，在只有一个的情况下，别人拿得多，你自己拿得少。
所以未来房价的分化，板块轮动将是未来的常态，而不会是普跌。
为什么不会是普跌？
1、人口往大城市流动是永恒的趋势。大城市集中了优质教育、医疗、就业、交通等资源，人们对美好生活的希望就是不断追求优质的资源。虽然欧美国家的人口流动趋势上看，人口也有回流，出现返乡潮。但这只是小比例现象。整体上人口还是往大城市流动，到了后期则是大城市人口向周边外溢形成城市群。这注定了这类城市房价存在支撑。
中国目前有19个国家级城市群，其中京津冀协调发展、粤港澳大湾区发展战略、长三角城市群以及成渝双城经济圈等已经进入了国家战略。中国已经进入城市群发展阶段，未来将有更多城市群进入国家规划。
2、人口老龄化必然对应着低利率。从欧美等经验看，长期利率是不断走低的，这是因为人口老龄化必然会面临着经济放缓，为了保就业、稳增长，这时低利率成为一种必然。人口老龄化越高，利率就越低。很简单的例子，美国目前的基准利率（0%-0.25%）比中国的低（中国一年期存款基准利率是1.5%），为什么？因为美国目前老龄化程度比中国高。
通过观察来看，即使很多国家进入高老龄化，也不意味着房价不能上涨。
数据显示：2021年3月份，澳大利亚3月份房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录。2020年，全球房价平均上涨5.6%，其中，土耳其连续四个季度位居榜首，涨幅高达30.3%；新西兰排名第二，涨幅为18.6%，斯洛伐克排名第三，涨幅为16%，俄罗斯排名第四，涨幅为14%。
需要指出的是澳大利亚和俄罗斯早在1937年和1967年已经进入老龄化社会。
总结：中国已进入老龄化社会，未来几十年，全国的总人口将是先放缓然后下降。所以我认为中国楼市将不可能再出现普涨，转而将是分化，即20%的城市上涨，70%的城市走平，10%的城市下跌。20%的城市会上涨，它们集中在省会城市、计划单列市、经济特区、国家中心城市、直辖市及上述城市的周边县市。
但是在楼市调控之下，即使20%有上涨潜力，也不可能不约而同地上涨，更多是轮动，而且涨幅不能过大，否则必遭“严打”。
因为正如本次论文的作者所言：
创新创业靠的是年轻人，但其多半没钱。一个城市房价太高，把他们都逼走了，何谈创新。
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