楼市，又冷又热！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文/子木
五一假期彻底结束，很多人又要走入机械化的工作生活。
年轻人还能小矫情，但只要步入中年，强迫自己喜欢工作，已经成为身体本能。
前几天网上有一个问题很火，为什么纵使有钱人很有钱了，还要继续追逐财富？而不是闲下心来，享受生活。
这个问题一直都很热门，我采访了一圈内已经“自由”的朋友，大家的答案很一致，不是贪得无厌，而是责任。
除了那种北京二环拆迁给了几套房，彩票中了几千万的暴发户，但凡是白手起家的朋友，都知道钱的来之不易，也知道除了养家，还要养活几十个员工的柴米油盐。
追求财富，其实最终都是在追逐安全感。
闲话不多说，我们继续看楼市。
这段时间，楼市发生了很多事儿，比如五一数据披露，多城继续出台调控打击政策、上调利率，集中供地被质疑……
很多读者问我，这些新闻跟房价走势是否有关联，接下来子木帮你逐一解读。
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五一销售分化
今年五一，浩浩荡荡，中国人一窝蜂往外跑。
数据显示，整个五一假期，全国国内旅游出游2.3亿人次，同比增长119.7%；实现国内旅游收入1132.3亿元，同比增长138.1%。
今年五一创造了多项旅游记录，比如机票预订量较2019年增长超3成，酒店预订量较2019年增长超4成。
同时五一档票房也全面刷新纪录，观影人次达到4394.41万。
不过这也在意料之中。
去年一整年，疫情肆虐，人们都憋疯了，今年国内疫情彻底结束，再加上疫苗普及，安全系数直线上升，国外旅游停摆，五一便是国内旅游大潮的“爆发期”。
老家小县城的一个朋友开了一个影院，跟我说，五一假期每一场电影都是满满当当，座无虚席。
小地方的电影院，是老百姓为数不多消遣时间的场所。
旅游和票房，都属于“大众经济”，表达中国老百姓对消费的态度，也在证明经济向好，人们口袋里逐渐有钱了，这就是“国运带人运”。
五一假期，我还比较关注一个数据，十大热门旅游城市。
按照携程披露，今年“十大”分别为：
北京、上海、广州、杭州、成都、西安、南京、重庆、武汉、长沙。
你会发现，每年十大旅游城市基本都离不开这几位核心一二线城市。
人们之所以喜欢在这里旅游，是因为既能找到大都市“吃喝玩乐”便利，又有深厚的文化底蕴。
比如北京胡同文化，杭州西湖盛景，成都娱乐小吃，西安古都城墙……
身为一线城市的深圳就不在其中，因为深圳真没啥可玩的，连美食都差广州许多。
旅游标签明显的一二线城市，长期来看，房价潜力很高。
因为旅游就是城市名片，可以让更多人认识这个地方，只要有产业，很容易吸引源源不断的人口。
人口与产业共促，经济提速，比如这几年的西安、长沙等城市，就是借旅游红利，人口加速涌进，经济直追新一线城市。
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楼市行情
接下来讲一下楼市行情。
贝壳数据显示，2021年五一小长假，贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，日均带看客源量较去年同期下降约9%。
贝壳百城新房项目均带看量同比2020年五一增长4%，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致，并保持增长势头，新房市场热度保持在高位水平。
简单来说，五一期间，全国二手房销售减退，新房销售依旧势头正猛。
这不需要过多解释，开发商都喜欢在五一期间做营销推广，打折送东西，吸引人们来买房，很多城市节假日逛售楼处。而二手房，因为家庭出行较多，“约看”困难。
我们还是要看具体“细化数据”。
数据显示，五一期间一线城市楼市开始冷却，北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降，新房市场带看量下降11%。
其中深圳最惨，二手房成交降幅超8成，新房带看量下降57%。据美联物业数据显示，五一期间深圳新房成交仅仅270套，创下5年新低。
深圳那边的中介朋友说，全店20个人一个月就成交1套二手房，很多同事去了大湾区其他城市卖新房，还有的转行去送了外卖，做了快递员。
深圳的一些高价二手房开始打折抛售。
前段时间被曝出炒房客拥集的楼盘，比如前海最有名的“杀猪盘”诺德假日花园，银行抽贷，降价150万成交。
目前深圳楼市进入深度博弈期，买房人集体观望静等降价潮，业主又死扛不降价。
如果继续施行现在的“二手房指导价”不松手，年底就会出现高杠杆炒房客规模性抛盘的节奏，届时是大家淘笋买二手房的绝佳时机。
除了深圳，被政策连环打压的北京、上海、广州，楼市开始冷却。
但我之前有讲过，这波刚需推动的上涨是回不去的，大家有购房需求的还是想办法尽快上车，因为利率会持续上调，购房成本增加，一去不回头。
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当红主角
一线城市开始降温，但是二三四线城市反而保持上涨势头。
二线及三四线城市今年五一期间项目均带看量同比2020年分别增长11%和10%，同比2019年分别增长63%和66%。
相较一线城市，二三四线城市新房市场增长幅度更大，且在去年同比快速增长的基础上，今年仍保持10%左右的增速，支撑全国新房市场热度保持增长。
其中二线城市，是2021年的当红主角。
当然不同一线城市，二线城市数量多，在调控政策打压下，产生了分化趋势。
比如长江中游城市群的武汉，成渝的成都和重庆，粤港澳的佛山、珠海，当下都比较热门。
重庆因为土拍市场火热，价值回归，房价预期很高，不出意外会有一波“势”。
佛山和珠海现在是大湾区最热门的城市，量价齐涨，接下来会逐步提高房贷利率，抑制购房需求。
南通、东莞、杭州、南京等二三线城市日均成交量均同比下降，都是受政策打压的结果。
二线城市中，北方城市继续走弱，哈长城市群和京津冀城市群，新房同比去年下滑15%和6%，销售萎靡。
北京和天津还好点，环京因为房价过于低，现在正在被挖掘，成交量比过去好一些。
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集中供地
最后我再讲一下最近沸沸扬扬的集中土地出让事件。
2月份，集中供地文件出来，我写了一篇报道《这个新规》，推理集中供地的原因，这是中央有意收回土地权限，通过限地价等方式，从根子上进行“房住不炒”。
然而事实上，这几天土拍市场火热，整体溢价率高涨。
比如重庆，46宗地，平均溢价率43.78%，最高溢价率129.98%。
广州，48宗地，溢价率高达45%。
无锡，16宗地，多个地块刷新记录，因为太过火热，还推迟了土拍时间。
杭州更疯狂，单日吸金700亿，超过7成自持，最高自持38%，开发商抢地比购房者抢房还疯狂，跟不要钱似的。
过去很多刚需寄希望于一级市场降温，然而现在地价上涨，房价不得不涨，一切梦碎。
而且这种土地集中涨价所带来的房价预期，远比分散供地，更刺激购房情绪。
如此一来，22城集中供地城市，成了炒房样本，跟之前的调控基调格格不入。
一连串的土拍火热新闻，打破了人们的预期，甚至将马上登场的北京土拍时间也延期了。
接下来要看中央如何调控了，如果不想前几年的调控前功尽弃，那么接下来会在集中供地端，强行介入设置最高溢价率，稳地价和房价。
接下来就要看，胳膊是否能扭得过大腿了。
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