山东人口背后的房价趋势
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文/子木
七普数据已经出来一段时间了，各个省市都在陆续公布自己的家底。
我认为这些家底比宏观数据有用得多，虽然无法1:1还原真实情况，但10年的人口变迁，足够让你看清一个城市的底色。
在房地产研究中，人口流动是城市“虹吸力”的表现，决定了房价的天花板。
逻辑很简单，人往高处走，水往低处流。
一个城市人口流入多，说明经济发展快，可以创造足够多的赚钱机会给新增人口。
再或者是，城市有足够稀缺的资源，比如好的学校和医疗条件，也是虹吸人口的一大砝码。
今天子木带大家剖析的是北方第一大省，也是全国唯二超1亿人口的山东，看人口数据背后，哪些城市的房子有未来潜力。
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争议
其实说起山东，七普数据公布后，市场上争议非常大。
因为按照七普数据来说，2020年全省常住人口是10152.7万人，比2010年（六普）增加了573.5万人，增长了5.99%。
虽然被第一大省广东的20.81%甩出一大截，但勉强能看，官方给的解释是：低增速增长。
然而细究起来，却是另外一种结果。
根据公式，常住人口=自然增长人口+流动人口。
山东省人口数据公布，从2011年-2019年，山东“自然增长”的人口就已经达到了588.09万人。
2020年的数据还没有公布，如果按照这些年平均增长（65.34万）来计算，那10年山东自然增长人口应该是653.43万。
流动人口=573.5（常住人口）-653.43（自然增长）=-79.93（万人）
所以，山东人口10年净流入人口应该是-79.93万。
作为中国北方经济第一大省，中国第二大人口省份，这个成绩显然跌破预期。
其实这也是山东经济发展历史的一项佐证，在10年经济增速报告中，中国人口大省，广东、山东、河南、四川、江苏，山东的经济增速是最慢的。
尤其之于广东，从最初的6843亿元，拉大到现在的37632亿元。
南盛北衰的趋势，我这里不再多讲。
只是让大家都明白，这股浪潮是由人口流动带来的，非常汹涌，汹涌到很难扭转改变，而对于个人来讲，更多的是去研究在这种趋势下的微观形态。
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山东三星
我们继续向深处剖析。
下面是七普数据中，山东各城的人口表现。
按照人口基数来讲，山东有两个超过千万级人口的城市，分别是临沂和青岛。
很多人奇怪临沂作为一个三线地级市，人口为什么这么多？这跟历史有关，临沂地处鲁南，土肥水富，自古以来就多大县，这是孕育人口的基本条件。
我们看到2020年时青岛市达到1007.2万人，首次突破千万人口大关，成为目前全国19个千万级人口城市的一员。
这个成绩如果放在山东省内，是值得称赞的，但拔高站位，作为全国第二大人口省份的龙头城市，刚过千万大关，处于及格线以上。
其次就是济南。
省会济南在并入莱芜之后，人口达到920.24万，才达到全省第四，很难想象如果不并入莱芜，会是怎样的结果。
在全国版图中济南应该算是最尴尬的省会城市，远远甩开了南京、福州这两兄弟。
人口基数决定了城市基本面，也决定了房地产市场有多大的购房需求，在这个层面，山东青岛、济南、临沂、潍坊是比较有话语权的。
其次我们最重要的是看增量。
青岛10年增量达到135.66万人，增速达到15.57%，全省第一；其次是济南，108.99万人，增速13.43%，全省第二。
两者有近27万人口差距，近10年博弈中，济南还是无法跟青岛抗衡的。
这也是近几年，山东提出大济南战略的原因，因为省会在政治站位上，有带动周边发展的能力，而青岛只能一家独大。
横向对比全国，青岛和济南的10年人口增量，分为排在全国第20和全国第27，而人口增速排名在全国第26和28，这个排名算是很普通的水平。
在这里面不得不提一下烟台。
烟台作为山东经济第三强市，人口表现却跌破预期。数据显示，10年人口增量是13.39万人，增速1.92%，跑输全省平均水平，如果考虑自然人口增量，妥妥的人口流出大城。
经济强、人口弱，只能说明烟台是民营经济极其不活跃的城市，GDP大部分都是国企贡献的，而国企的入职门槛高，对外地甚至本地年轻人吸引力趋弱，俗称，留不住年轻人。
而且在数据上看到，烟台属于山东省很典型的人口老龄化城市，两头大中间小，这让整座城市的房地产发展有极强的遏制性，未来也会逐步走弱。
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分散化
其实看完山东省内人口数据，给我的感觉是，“谁都不服谁”。
青岛自己玩，济南很尴尬，烟台、临沂、潍坊自认为过得挺好，不需要合作，其他小兄弟都是各玩各的，整个省份发展太过分散了。
这种模式有利有弊。
利是大家都一样，齐头并进；弊是资源无法聚焦，像一盘散沙，无法形成绝对的龙头城市。
没有龙头城市聚焦资源，就很难升级高质量产业，也无法提供高收入工作岗位虹吸人才，更无法带动周边城市发展，形成规模性的城市群，最后会落入“负循环”。
所以这几年，山东省绝大多数城市的经济竞争力都在倒退。枣庄倒退最严重，10年后退77位，其次是聊城、东营、泰安等。唯一进步的是菏泽，前进了27名。
经济和人口双退，造成居民购买力减退，在上一波房地产大潮后，基本所有城市被透支，整个山东省房地产持续低迷，济南和青岛更是维持了近3年的漫漫回调期。
济南从2018年5月最高点的1.97万/平米，跌到现在的1.56万/平米，青岛则是从最高峰2.53万/平米，跌到现在的1.86万/平米，在2020年时双双进入全国跌幅前十榜。
今年当其他核心二线城市，比如东莞、成都、武汉、杭州、南京楼市大火时，山东双子星才重回“止跌反弹”趋势。
不过整体来讲，济南和青岛属于山东的重点发展核心，济南可能在大省会战略下，拼命拉进与青岛的距离，但是在房价上可能永远都追不上。
在这个层面，跟厦门、福州的关系非常相似。福建省会福州虽然近几年经济发展很快，但对人口的虹吸力远远跑不过厦门。
因为厦门是明星城市，拥有一线宜居气候、环境资源，文化底蕴还有教育、医疗资源，这都是福建省所有有钱人梦寐以求的。
所以青岛未来的房地产投资属性，依然要高于济南。
但青岛这种城市能级的城市，只能一家独大，从周边城市比如烟台和日照汲取人口和资源，很难带动周边发展。
所以很多人提到的“青日一体化”，“烟威青潍日一体化”都很难实现，大家要认清这个概念。
人口对于城市，就像石油之于巨轮，决定了这个城市经济发展速度，以及房价的天花板。
按照之前研究的楼市规则，人口基数和增速双高的，房子具有投资价值，人口增速和人口基数双低的城市，房地产只有自住价值。
其中增速要比基数更重要，因为代表了未来。
如果按照人口能量分类，再辅以经济数据，可以把山东分为三大梯队：
1、青岛、济南
2、烟台、潍坊、临沂、济宁、菏泽
3、淄博、聊城、德州、日照、东营、威海、枣庄、泰安、滨州
其中除了济南和青岛具有房产投资属性以外，其他城市只有自住价值。当然学区房除外，毕竟每个城市的优质学区房都是“硬通货”。
最后还是希望山东能够快速成长起来，留住更多的年轻人，让“北方第一大省”的称号源远流长，从而制衡南强北弱的趋势。
流水不争先，争的是滔滔不绝。
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