这些楼市共识，需要认清
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文 / 子木
最近关于房价的新闻比较多，下面零零碎碎讲一些我的看法和感受。
首先是房贷利率下调。
央行最新公布，5年期的LPR继续下降15BP，从4.45%降至4.3%。
叠加最低房贷利率“-20BP”的定向降息，也就意味着，全国最低房贷利率，滑落至4.1%。
这是什么概念呢？
2009年，四万亿救市，历史最低利率是4.156%。
无疑，我们来到了房贷利率“最低位”。
这从侧面反应出，现在的楼市环境，艰难程度甚至超过当年的金融危机，疫情杀伤力巨大。
很多买房人都很焦虑，纷纷跑过来问我，楼市接下来会不会重复2009年的行情，出现全国触底反弹，大涨的趋势。
再说一次，不会。
历史不会简单的重复。
其实这个结果在前几天MLF下调的时候，我就预测过，逼近4%是必然趋势，政策调控是跟着现象走的。
这就像ICU里躺着一个奄奄一息的病人，一开始用药比较谨慎，害怕量过了有副作用，然而，再怎么用，病人依旧不见起色，病情甚至在恶化。
这时候医生怎么办呢？只能加大剂量，往里猛灌，救活了，副作用还可以调理，救不活，一切 game over。
但事实上，这药的方子却没下对。
病人缺低利率吗？
前段时间，4.25%公布，打破近几年的最低值，市场同样一片喧嚣，以为大利好来了，可结果呢，楼市成交依旧疲软。
4.25%跟4.1%差不了多少，边际效力太低了。
病人缺钱吗？
也不缺钱，数据显示上半年住户存款增加了10.33万亿元，创造了历史新高，这笔钱像往年那样正常作用于楼市，也不至于现在天天去救市。
到底缺啥呢？
信心。
到现在为止，疫情还在反复，而我们采取的是“强防控”策略，意味着是任何时候都可以切断人口和资金的流动。
买房首付没问题，但对于稳定还月供，没信心。
其次，全国大多数楼市的房价依旧在阴跌，没有人知道“房价底”的边界在哪里，救了半年救不动，还是没信心。
这两个因素不除，楼市不可能大涨，这是必然。
但一定要注意的是，楼市不可避免地进入“资金效应时代”。
02
楼市定向降息，是放水的一种形式，目的的是刺激资金流动性，让借贷成本更低。
近几个月，M2数值在狂飙，增速跑到两位数，创造自2016年12月以来的最高值，货币超发速度在明显加快。
放水的本质，是币值下降，票子变毛，人们为了资产避险，会选择加速买入核心资产。
而且这种对楼市的购买力，会吞噬掉所有的负面影响。
拿比较有研究价值的韩国房地产市场举例。
城镇化早已到头，人口危机世界第一，房产税出台了好几轮，国内外经常出现地缘矛盾……
一切房地产负面因素几乎都出现在这个市场上。
然而这些年，房价却越调控越涨，首尔房价4年涨45%。
为什么？
因为韩国政策在调控，央行却在跟着美国拼命放水，货币在加速通胀贬值，人们害怕通胀吃掉钱，就只能买入资产对抗。
首尔是韩国首都，全国资金主要聚集地，资金堆叠一定会产生房价上涨效应。
再看中国，现在虽然没有“信心”，但无法避免的是，距离发币中心越近，就越容易获得超发的货币。
人们为了避险，也会学着国外买入资产。
这就解释了为什么疫情这几年，全国楼市整体行情冷淡，唯有一二线的豪宅市场走出了独立行情，热得离谱。
一线城市获得资金的成本更低，通过钱生钱的效率更高。
而到了三四线城市，只能干瞪眼看着。水流不到能级较低的城市，放水更通胀不了基层的收入。
好听的讲，钱被偷了，不好听的讲，被割了。
这不是在传播焦虑，也不是告诉大家一定要买一二线城市的核心资产，而是告诉大家经济运行的真相：
所有国家所有经济体都难逃“货币铁律”，零和游戏就是残酷的，要么赢，要么输。
唯一的逃离方法，就是在放水的时候，通过钱生钱做对抗，从银行借钱出来，然后买入稀缺资产。
买股票，买房子，买黄金……都可以，只要这玩意未来能增值，就可以有效对冲通胀。
接下来，市场流动的钱甚至会泛滥成灾，人们接到银行贷款经理的信息和电话，只会越来越多。
我每天也会接一堆贷款电话，无抵押也可以把钱套出来用，如果征信比较好，跟不要成本似的。
前段时间，网上有一个新闻说，“提前还贷是因为害怕月供压力”。
可没人告诉大家，很多人提前还贷后，用房子抵押出更便宜的钱，又塞回了楼市。低息杠杆，不用白不用。
没办法，每一轮放水，距离货币超发中心的城市，房价会带来一波“势”。
豪宅继续领涨，改善会跟随其后，至于刚需市场能不能跟上，就要看货币效应的能量了。
03
然后再说最近的一个楼市观察。
公司里的一个小伙伴小李跟我说，他最近有些忧愁。
他是独生子，父母在荆州老家给他奋斗了6套房，爷爷奶奶手里的2套房未来是他的，姥姥姥爷还有一套院子未来也要给他。
当别的年轻人还在发愁，能不能集全家六个钱包买一套房的时候，他已凑够了6套房。
而且我认为这种多房的年轻人，在未来只会越来越多，尤其在房子数量已经超越的人口数量的三四线城市。
当50、60后彻底老去，他们的资产自然会落到下一代人手上，而下一代人又不愿意生。
这就形成了一个“漏斗型”财富分配。
我问小李，你未来的想法是什么？
他说要么躺着收租，要么全部变卖掉，去换更优质的资产。
他倾向于第二种选择，因为现在的房子存在一个非常严重的问题：
“变老”。
其中有3套房都在那种规模很小，物业很差的小区。
垃圾堆在墙角，楼体墙皮脱落，小区楼下停满电动车，保安保洁都是大爷和大妈，小区连摄像头都没有，外卖电动车能骑到楼下。
物业差，不会用心维护社区的基本面貌，整个小区都在不可阻挡的走向衰败。
租和卖，自然没有议价空间。
在小城市，大家也不分什么地铁房、商业房、公园房。
因为全市地铁只有两条，开车去商业，都是十来分钟的路程，公园也不稀缺。
这时候房子与房子之间对比的，可能只剩下谁的品质更好，物业更好，品质和物业决定了圈层和社区生命力。
换句话说，小城市，除了学区外，房子的品质决定了一切。
所以在这些地方，我更主张买二手房而不是新房。
因为二手房的物业是看得见的，5年一周期，好就是好，不好就是不好，跟期房这种拆盲盒是两个概念。
04
最后一个观察是关于换房的。
最近身边一些楼市高阶玩家都在迅速换房。
有人肯定不理解，市场不好，房子卖不上价格，这时候换不是卖亏了吗？
没错，我一个朋友刚刚卖房卖了800万，要是在行情好的时候，这套房至少能卖850万，但为啥他一定要卖呢？
因为他换的那套房是改善房，价格也比正常市场价格低，大概在1200万左右。
要知道，现在损失50万，但只要行情复苏，楼市上行，改善房的价格涨势，要远比他手上的刚需房更快。
这在象棋战术里叫：“先弃后取”。
很多人不明白这个道理，天天纠结那几十万甚至几万，没有考虑到行情复苏后，置换的成本会迅速拉升，就很容易吃亏。
买房是门技术活，普通人也不可能有多次买房的经验，所以只能参考别人买房的案例，多琢磨几遍就明白了其中道理。
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