注意，楼市这些假消息！

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文/子木

这几天，地产股暴力拉涨，一些人号称楼市迎来巨大利好，挥着钞票决定抄底“时代机遇”。

不看不知道，细瞅确是一片绿油油。

地产股很久之前就进入了静止状态，基本是死牛拉木马——一动不动。

因为投资看的是预期。

经过2015年一波城镇化大潮，房子总量大于人口，全国主要城市好的地块基本开发殆尽，再过几年，新房市场也许不存在了。

蛋糕在萎缩，开发商再怎么折腾，也难翻起浪花，一眼望到头的生意谁都能看明白……那么到底是怎么拉起的投资热？

答案就是谁都不愿提及的楼市核弹——棚改。

从前天开始，一张写着“21个特大及以上城市允许棚改还有平急两用基础设施建设”等字眼、没有来源出处的截图在地产圈内流传。

这种截图传得这么热，可真是小刀拉屁股——开了眼了。

首先，21个特大城市覆盖人口约2.9亿左右，要么是一线大城，要么是城市群龙头，自身购房动力就很强，是最不需要靠棚改续命的城市。

如果是事实，那么21城搞棚改，意味着挑明了要启动史上最大规模炒房行动，这跟刚刚政治局会议提到的“房住不炒”“保交楼、保民生、保稳定”战略是严重违背的。

其次，平急两用基础设施建设，这玩意倒是新提案，但只是为了给城市居民做保障安全垫，以防类似疫情等特大灾难，跟房地产是八杆子打不着……

硬把“平急两用”跟“棚改”放在一起，唯一的可能就是为了忽悠而忽悠，或者干脆为了凑字数。

然而事情发展到现在这个地步，基本可以证明两个事实：

1、市场钱的实在太多了，资金需要出路甚至活路，炒股需要题材，庄家想割韭菜的心，昭然若揭。

2、懂房地产的人实在太少了，这事儿要是放在5年前还可以理解，而现在，互联网高度发达，认知应该普遍及格才对，然而大多数投资者依然对楼市趋势没有清晰的判断，只能任尔东南西北风。

……当然这事后来也有了结论，经济观察网的记者对此求证了多位不同层级住建系统人士，得到的反馈为：

没听说。

但事情完了吗？没完。

随着大家的讨论深入，还有一种说法是，这可能是政策发布惯用的“三板斧”——先试探，后辟谣、再发布。

也许是三四线城市正在酝酿大规模棚改呢？

这话对，三四线是最想棚改的，比谁都想。

今年上半年，全国楼市迎来疫情后的反弹，购买力爆发，唯独三四线城市没跟上行情，不温不火。

北方很多城市，甚至出现资产出逃的浪潮，这部分人或者想卖房买入二线城市，或者干脆存进银行，但根据事实反映，真的很难卖出去。

楼市踏空，极大影响城市运行效率，东三省、贵州、内蒙、湖北、广西、陕西、甘肃等多个省份的城市，财政自给率已经不足30%。

意味着70%的钱都要靠财政转移，但高层也不是摇钱树，要多少有多少，根据2023年资源配置规划，钱基本都给了长三角、珠三角以及中西部龙头城市，甚至多地申报的地铁项目，能砍就砍。

下半年大部分三四线城市都会陷入两难境地，要么停止开发、节衣缩食，就像鹤岗，一季度锁了公务员名额，三公经费缩减12.5%；

要么，靠唯一的可能性——棚改再冲一波业绩，向大城靠拢。

中国社会从小就在教育人们要有哪吒精神，不服输，不愿意主动承认自己平庸。那么这也意味着，地方对第二种方案的诉求更为迫切。

但我想告诉大家的是，三四线城市开启大规模棚改，就是铁桶里放鞭炮——空想。

一方面城市居民债务压力尚未解除的情况下，收入还没提上来。

从这轮五一假期的数据就可以看出来，20%的旅游人数增长，换了1%的旅游收入增加，人均消费只有540元，低于2019年同期20%以上。

三四线已经没钱再参与这波棚改去库存了。

另一方面，政策端早已用其他策略平替了棚改。

比如房票制度的大力推行，以及全国范围内推行“旧改”，都在无形中推动楼市，但现在看来，收效甚微，也意味着这块市场弹尽粮绝，准备战略性放弃，天各有命。

所以那些指着棚改拉动房价，出售三四线投资型资产的人，可能要失望了，接下来趁着两个旺季节点，金三银四和金九银十，折价卖掉，实属万事大吉。

最后的最后，房价一定会回归到正常面，与城市居民平均收入高度匹配。

按照目前的情况，大多数三四线城市的房价也就值6-9千每平方，现在的1-2万的价格，过些年一定会被打回原形，即使算上通胀的价格，也是如此。

现在很多城市已经绷不住了，开发商想尽办法抢跑，就连上海最强卫星城，节后发布一则通告：

两项目因擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

三四线楼市的命数，在于人口和产业都跟不上时代的浪潮。

前面的城市已经从制造业、互联网、新能源走进了人工智能，后面的城市还在重工业里苟延残喘。

很多人都说淄博有现在的成绩，就是昙花一现，但我想说的是，重工业城市转型成功的案例，在国内基本没有，淄博能做到现在已经很不容易了，请多一些善意，多一些鼓励吧。

毕竟城市背后都是成千上万的老百姓，城市能发展明白，老百姓才有钱花，在这个内卷的时代，一切逆势而上都算是伟大的胜利。

未来房地产价值会主要集中在二线城市，这个我嘱咐过很多次，但二线城市可以毫不犹豫闭着眼买吗？也不是。

我们看下面一幅图。

你会发现，近五年大多数城市房价都是回调的状态，但这些重点城市在回调到底后，会彻底甩开三四线城市，继续向上走，至于怎么走，要看三个周期：

经济周期、楼市周期和情绪周期。

经济周期已经走过谷底，楼市周期很多城市也已走过谷底，情绪周期还在谷底徘徊。

一些房价回调的非常充分的城市，已经重新有了可投资的价值，就像股票一样，高估就会回落，低估就会崛起，只要基本面是好的，业绩也是好的，早晚还会走向上一波的高峰。

至于哪些城市，我会找时间继续撰文，这期主要的题目就是让大家规避一些风险比较高的城市，尤其是财政自给率较低的城市，已经走入收缩阶段。

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