江心洲：从富人岛回归生活岛丨阳光
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上次去广州，从四季酒店的高层窗户上看二沙岛，就像一艘扁平的绿色小船，在珠江中间静静停靠，两边是鳞次栉比的高楼大厦，把广州这座中国南部的一线城市衬托得极其恢弘，气象万千，这种心气澎湃的感觉很难在其他城市中感受到。但恰这绿莹莹的二沙岛，仿佛也给人在这行色倥偬的都市洪流中，一丝清凉静谧的慰藉。
位于繁华地带中间的二沙岛，也成为广州房价的高峰，以至于后来很多开发商的口吻往往是“错过二沙岛，你不能再错过……”，从一个侧面证明了二沙岛的稀缺与富贵。链家网搜索了一下二沙岛的房价，少有房源出来，只有一个报价，极昂贵。
江心洲会不会是南京的二沙岛？
尽管近年白云山景豪宅板块、滨江东、天河北和珠江新城等区域都希望取代二沙岛的第一豪宅区地位，但无论从地理位置、稀缺资源、整体楼盘价格、居住的人群素质、文化氛围等任何一个方面进行比较，它们都稍逊于二沙岛。交通、环境、生活配套和居住的生活气氛都愈趋成熟的二沙岛散发出一种诱人的魅力，吸引了大批经商人士、外国驻华高级官员、外籍人士和企业高管等入住，成为广州最成熟的第一富人区。
江心洲位于南京最现代化的河西新城及最有前景的江北新区之间，地段并不逊色于二沙岛。另外，从风水的角度，大江大河之间水流湍急，并不适合做住宅，财富无法得到沉淀，但南京这一段夹江，水流渐缓，财富能积蓄。故此，看遍南京城，台湾最讲究风水的赖老板把他珍爱的涵碧楼放在夹江一侧（江心洲岛北的对面），紫气东来，汇聚于此，当然这也是坊间一说，不足为凭。但江心洲地段好，委实不虚。
原本长江中孤立的一个小岛，甚至每到夏天就淹，在过去是南京的一个后花园，岛上水杉林立，到处都是葡萄园，这是很多南京人的印象。然而就是这样的小岛，在南京城的发展中，随着河西新城的崛起，随着江北新区的获批，其土地价值被挖掘，与新加坡合作开发，故名“生态科技城，低碳智慧岛”。不要轻易否定政府的目标与智慧，这几个字都很有讲究。
很多人猜测江心洲有可能是南京二沙岛，孟祥远教授也曾表达过类似的意思。当然，十多年前他还在广州读书，对此也有些感觉。
从房价的可能上限，江心洲的确有二沙岛的潜质，但仅仅是潜质。但一个岛的定位与发展，也不仅仅是房价这一个因素。在我看来，江心洲现在还不是二沙岛，以后也不会是。
（一）定位与规划不同。二沙岛的面积很小，1平方公里，居民1万人还不到，仅仅容纳了一些豪宅、音乐厅与美术馆等，分明就是一个有艺术气息的高档社区；江心洲有22平方公里，规划用地15平方公里。除了高档住宅之外，规划还有商业综合体、旅游资源、休闲公园、大量的科技研发中心与绿色生态区。因此，二沙岛面积狭小，体量有限，只能定位为高档住宅区，无生活的自循环功能，注重与城区的衔接（因为很小，所以也不存在问题）。而江心洲不同，面积较大，规划人口甚至达到11万，定位是“生态科技城，低碳智慧岛”，对城区的交通衔接需求大（一两条隧桥和地铁还不够），因此也布局了综合性设施，满足自循环功能；
（二）房价不同。二沙岛一寸土地一寸金，虽然现在看来住宅设计也有一定的残缺，并非彻头彻尾的豪宅规划，但与建设时期广州其他住宅相比，还是有一定超前，二沙岛也一直都是传统上广州的富人区。江心洲则不然，中新公司依托建邺区政府与新加坡工贸部，仁恒作为一级开发商，再涉及到综合规划、产业布局、拆迁工作等，这里面的权属与工作比较复杂。一开始，南京本土的明星企业银城地产上岛，然后是保利地产和升龙，当时的拿地价并不低（虽然在现在看来是低到尘埃里了），在龙湖地产1.2万/平放弃之后，其实注定了江心洲定位和发展的一丝尴尬。总的来说，还是保守了，住宅的规划设计还没有豪宅感，面积偏小，大户型少，即使是叠墅、别墅，设计上也偏谨慎，不够豪奢。岛南的仁恒绿洲新岛，与江湾城隔江相对，但定位也较湾4为低，相当于小清新的绿洲小岛定位。至少目前，南京的江心洲住宅与广州二沙岛的房价层级（与同城其他板块的比较），是有一定落差的；
（三）消费偏好不同。广州与南京两城的居民消费偏好不同，两个城市的房价均价几乎相同，但区间梯度之别大多了。广州一万多两万多的住宅比比皆是，七八万的豪宅也比比皆是，而南京单价超高的住宅几乎没有，个别小面积的琅力学区房也就6万多，成交寥寥。郊区别墅与江湾城的单价也就在5/6万的样子，但南京的低价房也低不到哪里去，大多集中在中间段。这跟广州、南京的产业与市民收入也相关，广州一向市场经济发达，收入拉得很开，南京偏体制内，“均衡”性更强，收入的差距并不大；
（四）拆迁与安置房不同。二沙岛也曾有过拆迁，2007年广州市国土房管局出台《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》，
从拆迁价格上，二沙岛当时的地位也可见一斑，但并无大体量的拆迁安置房。江心洲的拆迁安置房则比较多，一期是洲岛家园，岛南位置，在仁恒绿洲新岛旁。二期也在岛南，较偏远一侧。当然，江心洲的拆迁安置房也被誉为“中国最美安置房”，小区草坪茵茵，秩序井然，物业费低而品质较好，且整体精装修，比主城区很多小区都要“高档”一些；
（五）发展不同。这与之前所述的定位相关，二沙岛的定位就是住宅，加一点艺术的品味，平常而言，外面人也很少登岛。而江心洲除了住宅，还有科技产业、旅游业、商业的布局与发展，人口的往来较频，特别是岛南的文化旅游产业发展，将成为南京一个标志性的旅游点，会带来大量的旅游观光消费。在发展上，江心洲的明天不会是二沙岛，如果非得找一个对标对象，有可能会是“新加坡的圣淘沙+广州二沙岛”，圣淘沙是面积5公里左右的田园诗意般度假岛，踩在细腻的白色沙滩，海风轻吹，潮水也簇拥着轻吻脚丫，另外还有两个18洞的高尔夫球场。江心洲的大体量与地段（河西新城与江北新区之间），决定了它不可能走圣淘沙的道路，投资太大，周期过长，南京也无这样的商业旅游成功案例，也不可能是二沙岛，仅仅住宅。那么，22平方公里的江心洲的合适发展，也许是打点折扣的“新加坡的圣淘沙+广州二沙岛”，实现很不容易，但从规划及地段的匹配度上，符合这样的定位与对标。
江心洲的政府规划
最新的是“新加坡-南京生态科技岛控制性（以下简称“江心洲”）详细规划（修编）”，10月25日起在南京市规划局进行批前公示。
目前，江心洲岛内的交通比较便捷，内部路网已经遍布已建设区域，而且标准高，也很漂亮，到处都是花团锦簇，以后还会有全岛通行的有轨电车与慢行系统。与外部的交通方面，几个渡口不算，江心洲有10号线地铁经过岛中位置（纬七路南侧100米左右）和纬七路快速通道，通往主城及江北新区，目前还算方便。但以后随着江北新区、江心洲的人口居住，上下班高峰期可能存在交通不畅的隐忧。因此，所有的岛民都在期待新的交通快速路打通，目前，5桥已经被确认建设。另一条地铁——即4号线二期是否会在岛北设站？ 当然，综合各方面信息，设站也许是一种“大概率”，我们期待着。《南京日报》曾有报道：
值得一提的是，“100年一遇的防洪标准”。当然，今年的暴风暴雨，南京到处都在看海，江心洲也是在很多人的口水里“风雨漂泊”，但让这些人失望的是，江心洲没有被淹。
上面这张是江心洲规划结构图，非常重要，与上一章节，我所言的“新加坡的圣淘沙+广州二沙岛”类似，岛南洲头的文化旅游中心，即大明文化旅游村，前几天还刚挂的地G84：建邺区江心洲南部地区08-21、10-30等地块；规划性：居住用地、商办混合用地、基层社区中心用地、娱乐康体用地；出让面积：42.6万多平方米，综合容积率1.27；起拍价：77.7亿元，最高限价160亿元。
中间的则是综合服务中心、休闲创意中心，新纬壹综合体和江岛新天地，以及中新公司后期建设的一些商业写字楼等。
而岛北的科技发展区，则是江苏的一些地理研究所、胜科水务研究中心及其他一些科研中心。其中，以纬七路为界，岛南为高层，相对较高的容积率；岛北则是低密度，普遍花园洋房与别墅，因为限高33米。
大家都关心的是江心洲的学校教育情况，目前是岛南（仁恒绿洲新岛、江岛华庭与洲岛家园安置房的片区）有江心洲小学与江心洲初中，学校硬件换了新的，非常高大上，师资与生源没变化，因此在这一次的建邺统考中依然垫底，这不奇怪，并不像南京相当多媒体及专家言之凿凿预言“江心洲房价大跌”，一是逻辑不严谨，二对江心洲也不懂，三则哗众取宠。有点值得期待的是岛北，银城长岛观澜、保利紫荆公馆、升龙公园道及以后的胜科星洲府所在的学校，小学用地位于长岛润园的南侧，初中用地位于润园的东侧（星洲府的南侧），目前的消息还没确认，但预测是名校分校。
漫步目前的江心洲
平心而论，江心洲的规划不可谓不高大上，而且布局也确实合理，定位也有目共睹，目前的建设进程却像一个人走路踉跄，一条腿在前（住宅），另条腿在后（产业及生活配套），岛北的三个小区已经大多交付，但服务配套、学校都没跟上。江心洲发展了几年以来，总体而言，只有住宅跟得上，我们也看到房价从2万多到目前的4万多，房价体现的是大家的预期、希望及殷殷期盼。而江心洲也从很多人口水里的“富人岛”，逐步的变成一个“生活岛”，窃以为，这才是合适的定位。
本没有多少富人，普通的洋房4万多的单价，面积也不大。即使是银城的叠墅、别墅与保利、升龙别墅，与城东、主城别墅相比，也还差了一截。有的还没湾4大平层。再者，还有大量的拆迁安置房，虽然有的人七八套，但毕竟还是安置房，用富人来定义也不合适。4万多的单价在目前的南京房价格局中，倒也稀松平常。从不知所以的“富人岛”回归到脚踏实地的生活岛，这也是命运的本意，消失了唾沫横飞，迎来了岁月静好。
江心洲未来的亮点在于：还有大量的空白土地，政府有动力；江心洲建设的提速迹象明显；地段的稀缺性；岛屿的交通、产业、公园、环岛路在完善中，如江岛新天地、新纬壹等正在紧锣密鼓。
预期与不确定性，是江心洲房价最大的“空间”。江北新区、龙江与河西新城的腹地环伺，也提供了大量的可能性改善需求。
下面是大量的实景照，漫步江心洲，秋日的阳光掠得人头寒凉，水杉林潇潇阑珊，到处是绿地与水塘，浮生掠影，芳草依依。
纬三路入岛口刚建的标识：
仿新加坡的超级树“Solar Supertrees”，路上开车就能看到：
岛内的路网，逐步完善：
左侧是银城长岛观澜润园，南边是学校，北边在建设的是胜科星州府：
遍布全岛的湿地公园与池塘：
值得一提的是江岛新天地，一栋巨大的商业建筑，以后这里有咖啡馆、餐馆、艺术中心、展会、游轮中心等。去年看还是风尘仆仆，如今风采初绽，就在江边，道路俨然、树木环绕，四五层的开放式楼，设计得很精美，楼顶是屋顶花园，风光很美。南部有一个红色的空中长廊，有点像河西南生态公园里的木质长廊，但更有一种设计的“新加坡味”。
江岛新天地临江一侧的迷你“超级树”：
南边的江对面是河西新城，扎哈的作品：青奥双子塔
北边的江对面是新江东区域，能看到苏宁睿城的商务楼影影绰绰：
这个是红色空中长廊：
屋顶花园一角：
这个是传说中的“江岛华庭”，位于仁恒绿洲旁、江岛新天地西侧，低密度的花园洋房，装潢标准超湾4，仁恒建设也是仁恒物业，而且得房率99%：
这里是岛北：
这里是一片辽阔的草坪，在岛北，以后是英伦风情街。旁边的芦苇丛在秋风中簌簌响，远处是保利紫荆公馆的影子，想起一件很有意味的事，上次和一帮朋友吃饭，他们大多在江心洲保利置业，2014年的样子，两年时间过去了，这些约好一起买一起住的小伙伴们，如今有的在湾4置业，有的在河西南买房，有的又买了奥体，有的在其他小区置换，时间过得很快，大家的想法也就“情随境迁”了。
两年前、一年前和现在，江心洲变得几乎都认不得了，跌宕起伏、改天换地的城市化把人心也弄得缭乱，就像爱情，昨天还在说着山盟海誓，如今在另一个人怀里亲昵的叫着小甜甜，人间多少事，也只能尽付笑谈中。
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