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最近一段时间的密集调控堪称经典，各种手段花招层出不穷，有好事者把各城市调控政策做成表格，一眼看过去，一片茫然，需要计算一番，才晓得自己能不能买，怎么买，怎么卖。

尤其是新出的限售政策，感觉很奇葩，于是，很多人开始写檄文，篇篇必称围猎中产阶级，甚至说关门打狗，你知道吗，这种文章给人感觉非常糟糕，满纸仇恨，这样真的好吗？

也有不少朋友私信我，问我对市场的看法。

我觉得在这种混乱状态下，尤其要保持一颗纯粹的脑袋，风物长宜放眼量，驾校教练不是说了，看向远方。

远方是什么？还是那句话：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。亲爱的们，只要人口持续增加的城市，房价不会出现什么问题。

PART 1

最新的统计公报

陆陆续续有各城市的统计公报出炉，尽管还有不少没出，但是，主要城市的已经有了，确实有一些新的动向。我先摘录常住人口增减数据，如下：

1）广深人口可以说是剧增，都是50多万；

2）杭州人口增加也很明显，一反前几年的颓势，可能跟它的新经济有关系；

3）郑州武汉天津合肥的人口增长，可以说差强人意，不功不过；

4）京沪是因为人为的控制，南京呢？

PART 2

从居民用电量来佐证数据吧

常住人口统计会存在各种误差，本身的统计方法就存在商榷，我想用一些更准确的数据来检验它们。下面先用居民用电量来考证：

1）我觉得北京上海的人均年用电量900度可以做为标准，从而去判断别的城市人口数据的误差；

2）广州深圳人均用电量高出沪深25-27%，这不是说明广深生活水平比京沪还高，而是因为人口数据有误，也就是说，广深实际人口不止统计的那些，应该还有几百万没被统计到；

3）杭州有可能是少统计了一些，南京的出入不大，也许少统计了一些，也许房子大用电稍微多一点；

4）郑州武汉应该是正常的，人均用电量比沪深低一点，所以，它两的人口数据应该没太大误差；

5）合肥生活水平比郑州差么？人均用电不该少这么多呀，那么，就很可能人口多统计了；

6）天津这差的也太明显了，只能说明天津其实并没有那么多人定居。

PART 3

再看看各种学生的数据吧

学生学籍数据是比较准确的，一方面佐证人口，另一方面还可以观察各城市的人口结构，年轻人越多越好呀：

1）北上广深的学生人数在一个级别，中间混进去一个郑州，这什么鬼？怎么这么多孩子在郑州上学？

2）天津杭州武汉合肥，天津和武汉都没有想象中那么多孩子呀；

3）南京怎么了？

PART 4

上表是各城市各类孩子的绝对数值

下表看看各类孩子对比常住人口的比例吧：

1）郑州这匹黑马果真杀出去了，孩子的比例真高呀，估计各地市有实力的人士把孩子送过去一些，说明郑州对河南省的凝聚力很强；

2）广深合肥杭州也算不错，后继有人的样子，它们与郑州的比例主要差在中学生上，说明它们的小孩子比例更好一些；

3）武汉南京数据非常接近；

4）直辖市们的少子化，低生育率显现出来，城市发展的早呀。京沪是主动控制的结果，天津要加油呀，当然，也许天津常住人口没那么多，这个比例会正常一些。

PART 5

生育率

我一直想说说生育率的问题，因为中国的生育率太低了，去年二胎发酵，也只有千分之12.95，这是日韩的水平，不但远远低于发展中国家，也低于欧美发达国家，发达国家生育率也在千分之15-20之间。

看看各城市生了多少孩子，也可以了解每个城市的人口和活力，未来是他们的：

1）深圳去年生了23.1万个孩子，比北上广还多，生育率也是遥遥领先，要知道，深圳体量规模比沪深小多了，生的孩子更多，说明深圳人口结构年轻；

2）合肥广州生育率也算正常，比全国的千分之12.95高；

3）郑州武汉杭州生育率都不高，这说明郑州上学的孩子是全省送过来的；

4）最后四个，文化沉淀积累比较厚的城市，生育率真低呀。

目前我国有49个城市的建成区面积超过200平方公里，其中北京、上海、广州和重庆的建成区面积均超过了1000平方公里，北京以1401平方公里位居榜首，东莞则超过深圳居第五名。

中国城市谁最大？除了比较人口与GDP，还可以比较建成区面积，这也是衡量一个城市是否为大城市最直观的东西。

根据定义，建成区面积是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域。对核心城市，它包括集中连片的部分以及分散的若干个已经成片建设起来，市政公用设施和公共设施基本具备的区域;对一城多镇来说，它由几个连片开发建设起来的、市政公用设施和公共设施基本具备的地区组成。

第一财经记者日前根据住建部公布的《2015年城市建设统计年鉴》，结合国家统计局的数据统计梳理发现，目前我国有49个城市的建成区面积超过了200平方公里，这些城市囊括了我国目前主要的一二线城市和部分城市规模较大的三线城市。其中，北京、上海、广州和重庆的建成区面积均超过了1000平方公里。

数据是第一财经日报根据《2015年城市建设统计年鉴》统计

本文出现的卫星云图均为NASA提供的卫星灯光图

PART 1

北京以1401平方公里居榜首

东莞超过深圳

北京以1401平方公里位居榜首。目前北京城区人口（非全市常住人口）超过了1800万，全市总面积约16411平方公里，目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里。也就是说，建成区面积相当于全市总面积的近十分之一，城乡建设用地的一半左右。

上海的建成区面积目前缺乏公开准确的数据。无论是住建部的《2015年城市建设统计年鉴》，还是国家统计局的数据，都显示上海的建成区面积为999平方公里。不过，第一财经记者注意到，在国家统计局的历年数据中，2010年上海的建成区面积即已达到了999平方公里，若按照过去几年的发展情况估算，上海的建成区面积早已突破1000平方公里大关。

京津冀城市群

长三角城市群

珠三角城市群

尤其是，上海建设用地规模也超过了3000平方公里，此外上海城区人口突破了2000万大关，参考这两个因素，则可以估计，目前上海的实际建成区面积与北京较为接近。

这两大强一线城市之后，是位居西南的重庆，其建成区面积也超过了1300平方公里，达到1329平方公里，排在广州之前。不过重庆作为一个直辖市，总人口达到了3000万，相当于一个中等省份，2016年城镇化率达到了62.60%，也就是说，有1800多万城市常住人口，因此建成区超过广州位居第三。

需要说明的是，统计年鉴中的建成区面积数据，都是以市域来计算，有些城市虽然建成区面积不小，但其中很大一部分是来自辖内的远郊区。而衡量一个城市规模的大小和竞争力，主要还是看主城区的规模。通常而言，大城市的主城区规模更大，单位面积内所承载的人口密度高，土地利用更加集约，对外的辐射力也会更强。

数据显示，重庆总面积超过了8.24万平方公里，除了主城区外，还有20多个郊区县，若以主城区计算，2014年，重庆主城区建成区面积约为720平方公里，比一线城市广深略小，大致与天津相当。

若扣除空间距离较为遥远的郊区不算，一线城市广州的主城区建成区面积也大致在1000平方公里上下。根据广州日报2016年3月报道，“广州市2015年建成区面积统计”项目验收会召开，项目确定广州市建成区面积为1237.55平方公里，并首次将增城区、从化区纳入统计范围。

数据显示， 2007年底广州十区(不含增城、从化)的建成区面积为843.7平方公里：2013年底，这个数字为1023.63平方公里：到了2014年，广州的建成区面积为1035.01平方公里，比2013年新增13.92平方公里。若不算距离主城区较远里的南沙区，则主城区的建成区面积约为1000平方公里。

有点出乎意料的是，《2015年城市建设统计年鉴》中，东莞的建成区面积达到了932平方公里，位居第五，甚至超越了一线城市深圳，以及天津、武汉、成都等传统大城市。这里面的一大原因在于，东莞的建成区面积统计中，不仅包括主城区，也包括了辖下的镇区。东莞有20多个镇，每个镇的经济总量相当于别的地方的县，甚至地市，并且居住着大量的常住人口，因此每个镇区的建成区规模亦不小。

如果仅仅计算主城区的话，则东莞的建成区面积将远远小于深圳以及武汉、天津等大城市。

另一方面，传统计划经济时代的大区中心城市，建成区规模都比较大。除了四大直辖市，广州、南京、成都、武汉、西安这些大区中心的建成区面积都超过了500平凡公里，沈阳也达到了465平方公里，位居所有城市第十五位。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，各个大区的中心，如西北、华中、东北等大区的中心城市，行政等级比较高。目前我国的主要资源如财政、教育、医疗、文化等资源的配置仍与行政等级密切相关，行政等级越高的城市资源配置越多，例如华中、中南开头的大学主要集中在武汉，西北开头的大学主要集中在西安，西南开头的多在成都和重庆。因此这些城市形成的集聚效应也越大。

以武汉为例，很多在武汉念过大学、后来来到广州工作的人都有一个共同体会：即武汉规模比广州大。这里面的一大原因在于，在改革开放初期，武汉的城市规模就很大，排在广州之前。

“武汉打的比广州便宜，但我从武汉大学门口打车到硚口，花了 65元，关键是这两个地方周围，都是上世纪80、90年代就建好的城区，很多老房子。而这个钱在广州基本可以穿越主城区了。”武大毕业、目前在广州工作的张先生说，广州目前最中心的天河区，在上世纪90年代还是一大片农田，更不用说番禺、萝岗等地，也就是说这二三十年广州的城区扩张更快，超过了武汉。

长江中游城市群

另外，不同的城市受制于地形地貌和城市结构的关系，建成区面积与人们传统观念中感受的城市大小也会出现一些偏差。武汉的城区中，大江大湖所占的范围较大，这也影响了城市的分布结构和格局。

成渝城市群

PART 2

大城市数量，江苏第一广东第二

从分布的地区来看，49个城市建成区面积超过200平方公里的城市中，主要分布在东部沿海地区的共有28个之多，东北有5个，中西部16个，主要是省会城市(含直辖市)。

分省份看，江苏最多，共有7个城市，分别是南京、苏州、无锡、常州、徐州、南通和连云港。除了连云港，其他6个城市的GDP总量均突破了5000亿大关，也都已获准修建地铁。

在江苏之后，经济第一大省广东有5个城市建成区面积超过了200平方公里，分别是广州、深圳、东莞、汕头和惠州。

相比沿海地区，中西部地区入围的城市基本都是省会城市，只有洛阳是唯一一个非省会城市。这也说明，中西部的城镇化水平和城市发展水平仍比较低，除了省会城市之外，其他城市的建成区规模和人口集聚规模都比较小，与东部沿海有较大的差距。

东北城市群

中原城市群

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