今天，想跟大家谈一谈地段论，关于李嘉诚的买房经典之言：地段、地段、地段。某种意义上，这也是废话、废话、废话。

一个简单的词语“地段”，涵盖的意思太多，理解各异，而且多数是误解。

原因出在哪？没有对“地段”做具体解释。一般而言，大家只能以通常的感觉与习惯来判断地段是否优越，结果往往出错。

Part 1 | 第1层

通俗理解，地段论的核心是指市中心、几何地理中心或城市传统的商业中心。

南京的市中心无疑是新街口，也是交通及商业中心，多重身份加持，使得其地位迄今不减。

在新街口可以悠闲逛街，逛电器店，逛衣服店，逛新百、中央、大洋，有着中国大陆营业额排名第二的德基广场，也有林林总总的流行时尚小店铺。吃喝玩乐一应俱全，还有大众书局。地铁新街口站也被视为南京的宇宙中心，熙熙攘攘，摩肩擦踵。

很多人看不上奥体的一大原因就是，与新街口相比，实在不像“市中心”该有的热闹样子。

城东的和城南的约吃饭，哪里方便？新街口！

江宁的和二桥附近的约吃饭，哪里方便？新街口！

仙林的和清凉门的约吃饭，哪里方便？新街口！

奥体的和东大的朋友约吃饭，哪里方便？新街口！

想一想，外地人来南京知道几个地方？夫子庙，中山陵，玄武湖，新街口，这几个是老生常谈，也的确是南京的标签。

新街口最重要特征是南京的几何地理之中心，也是传统意义上的南京“市中心”，甚至是本地人、外地人心目中的南京中心。但，此中心非房产投资的中心。

如果买房，用这种“地段”中心论，则谬以千里。不难发现，新街口附近的房价其实是增长较慢的——特别对比郊区、新城区和学区房。

我们以新街口附近的凯润金城与奥体融侨中央花园做对比：    

凯润金城最近2年房价

融侨中央花园最近2年房价

这不是个例，再看新街口当年的豪宅金鹰国际花园和奥体的保利香槟国际：

金鹰国际花园最近2年房价

保利香槟国际最近2年房价

哪怕不是奥体，以仙林做对比，如东方天郡：

东方天郡最近2年房价

江宁托乐嘉：

托乐嘉最近2年房价

不言而喻，新街口房价涨幅跑输奥体，跑输仙林，跑输江宁。很简单，因为构成房价的属性大致包括4个方面，简称“南京房价4要素”：

（1）未来资源投入的预期；

（2）学区；

（3）周边环境及安居生活配套；

（4）高净值人群工作与产业聚集。

而新街口附近的房子，生活配套和高净值人群数量自然是有保证，但是在未来资源投入上，已趋于饱和，学区也基本定型，很难有质变。因此，新街口占据（3）和（4），而奥体、仙林等新城区是（1）、（2）趋好，（3）和（4）也趋好。

自然，房价涨幅体现了地段价值判断，这不是静态指标，是动态发展与社会心理预期。这一点判断，我在2015年文章中就有预判，就房价涨幅而言，买新街口不如买郊区；买成熟中心不如买新城区。

基本应验。

Part 2 | 第2层

老南京人经常会谈新街口，然而，对一个地方的眷念说穿了就是生活习惯，而生活习惯，其实在哪儿都一样，能听到的事实是：住城东的，觉得城东哪儿都方便，其他地方不适应；住龙江的，也觉得方便至极；住马群的，也觉得生活便捷；住奥体的，也觉得目前很好……因此，一个人随便住哪里，一年之后必然习惯。

个体的习惯和地缘性买房，是投资大忌，因为它束缚了思维——而地段，重在城市价值。

地段可以理解为城市价值的综合体现。

城市价值的综合，可以分为两部分，现有的以及未来心理预期。

好比第一层提及的南京房价4要素，尤其针对投资而言，这种理解言之成理，可以用来解释过去的城市房价发展，也可以对未来做判断。

提醒一下，“南京房价4要素”适用的前提是：城市发展及财政收入处于扩张期，而不是坍塌及溃缩态。

Part 3 | 第3层

比地段论更本质的理解是，买房目的。这是关键。即，扪心自问，你要买一套房，到底实现怎样的目的——你的需求是什么？

如果是居住，那么，只能选主城区成熟地段或新城区里发展较为成熟的地段，不那么老破小，正规的开发商小区，周边公园和配套商业层次俨然。而不能去选特别新的新城区，因为规划落地需要时间，这个时间段是建设期，不是生活期。

举一个例子，江心洲岛北，经过2年的龟速发展，低密度的花园洋房与别墅区，道路建设基本落成，有轨电车与第二条地铁也在启动，社区建设陆续进行，尽管连学校都没有——但，迟早的问题。

江心洲的售价普遍高于当时的南京一线板块均价，如今二手价格在4.5万/平左右，至于新房，则是南京最梦幻区域，有楼盘的售楼处还没卖一套房，就已拆除——也创造了一个不大不小的幽默。

在周边配套建设缓慢、楼盘品牌美誉度普通的前提下，江心洲升龙公园道的涨幅不算低。但与河西南板块同期相比，涨幅方面略落后一些，这是建设与规划落地的进程问题。

虽然种种缺陷与不是，但，江心小岛，一边是南京最贵的河西区域，另一边是南京最有成长性的江北新区核心区，桥隧及地铁陆续开建，幼儿园、小学、初中也全新待建，江心洲的未来房价涨幅不会是最高，但必然是宜居性很强的板块。

如果是投资，那么，只要这个城市的财政收入好、增长率快、人口吸附能力强、科教文卫发达、产业综合发展特别是高端服务业占比高，那么，这个城市处于一种“由内而外”的发展状态，大胆去买确定性高的新城区吧，哪怕建设时期灰尘漫天，哪怕距离新街口很遥远，但钱景依然美好。

投资的本质是预期，不是现在。

总结一下，“地段论”的核心：不是地理几何，不是想当然的城市中心，而是资源属性的需求性匹配，什么样的地段适合什么样的需求，适合什么样的人。但，再也不要迷信南京市中心新街口了，虽然那里留下了我们的美好时光。

这是新街口的落寞，但也是城市发展的必然。