广和视点 | 租户如何在征拆项目中争取拆补利益
作者|张 岩
责编|李 洁
排版|许朗宁
在深圳当前的拆迁环境中，租户处于弱势地位。面临着法律地位不明确、拆迁谈判话语权弱、可争取权益的方法少、易被孤立等现实困境，造成拆迁补偿中租户合法权益受损情形多发，租户与房东和拆迁人之间矛盾激化等问题，影响了租户维护合法权益及拆迁项目的顺利进展，本文拟从经办的租户维权案件进行分析，分析租户在征拆项目中如何争取拆迁补偿利益。
一、租户在征地拆迁项目中面临的现实困境
租户不是待拆迁物业所有权人，不是拆迁补偿对象。租赁房屋的生产经营状态会随着拆迁进程而变化，租户在征地拆迁项目中面临的现实困境包括：
①拆迁人对租户不管不顾。拆迁人往往只跟业主谈拆迁补偿问题，回避与租户的补偿谈判，业主多限期租户搬迁避而不谈补偿问题，租户难以寻求相关主体或政府部门介入处理拆迁补偿问题，结果多是业主和拆迁人签订拆补协议后以较低代价打发走承租户；
②租户生产经营状况极易受到影响，导致其拆迁谈判话语权弱。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁、或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”，但租户并非被征收人，其难获得被拆迁补偿对象同等的法律保障，生产经营极易受到停水停电现实威胁，且租户生产经营易受到拆迁人合法形式的围挡、拆迁阻隔等影响，只要将租户周边已拆迁物业围挡或阻隔起来，租户的生产经营将大受影响甚至不得不停止经营；
③法律地位不明确。无论是政府征拆还是城市更新、土地整备利益统筹，依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》等相关规定，均无要求对租户给予补偿的相关规定，房屋租赁合同是一种债权法律关系，承租人对房屋的占有、使用、收益是一种债权，不是用益物权，不能依据《民法典》三百二十七条规定在征地拆迁中主张获得补偿。租户基于使用物业和生产经营应获得的装修补偿、停产停业补偿、搬迁费、擅改经营适当补偿等补偿项均归作为被拆迁人的业主，一般由拆迁人直接支付给出租方业主。租户在征地拆迁中法律地位不明确；
④租户可维权的法律方案少。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因深圳土地建筑物的复杂性，大批无建设工程规划许可证的历史违建物业投入使用，因司法解释的规定导致大批经政府批准使用符合消防建筑结构安全的物业（其中不乏运作多年的产业园区、创业基地、大型工厂等）房屋租赁合同因此属于无效合同。许多租户在拆迁谈判时多会被出租人以该条规定胁迫合同无效返还房屋，所产生的的影响堪比西安某开发商以未取得预售许可证主张房屋销售合同无效获得支持的一审判决所引起的不良后果，而西安中院二审已改判，深圳地区法院却基本严格遵循未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同一律无效的规定，导致出租人常面临合同无效后返还承租物业被暴力驱赶的结果；
⑤被暴力逼迁后维权难。出租人业主与拆迁人签署拆迁补偿合同后，若不能限期清租交房将面临较严重的违约责任，往往采取停水停电、围挡的方式迫使租户停止生产经营。而租户在被迫搬迁后主张赔偿损失时，多面临无法获取拆迁补偿方案和拆迁补偿合同、不知道拆迁补偿款中哪些归属于使用人、以房屋租赁合同纠纷起诉被判无效等问题，导致租户维护权益争取拆迁补偿利益十分困难。
二、租户是否具有独立的补偿利益
按照补偿项性质划分。在政府主导的征拆项目（包括土地整备利益统筹、城市更新）中，装修补偿属于对物业不可分割添附的补偿，停产停业补偿费属于对生产经营者的补偿，搬迁费、临时安置费属于对搬迁人的补偿，应属于租户。在开发商主导的征拆项目中，装修补偿、搬迁费、临时安置费以及生产经营清退补偿均属于应归属于对实际生产经营租户的补偿项。
关于擅改经营适当补偿，深圳地区有法院以擅改经营适当补偿实质是对不动产的房屋擅自变更为商业用途，征收部门参考商业用房补偿标准适当增加补偿金额导致房屋征收补偿款增加的部分收益，但能否获得又须被征收房屋的业主与征收决定发布时正在经营的商户相互具备条件才能获得为由，判决所有权人享有擅改经营适当补偿的80%，租户享有商改经营适当补偿的20%，见（2021）粤0310民初2177号判决。
关于租户是否具有独立的补偿利益问题，广东地区法院和最高院在此问题上裁判观点截然相反。
最高院有再审案例认可租户具有独立的补偿利益。在（2020）最高院法行再110号再审判决中，最高院即认为租户具有独立的补偿利益，承租人不需房屋所有权人向房屋征收部门提出补偿要求。房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。承租人具有直接向征收人提出补偿请求的权利具有原告主体资格，法院应当受理进行实体审理。
而广东地区法院裁判观点多认为租户没有独立的补偿利益。在广东高院（2020）粤行终2165号判决中，法院即认为原告作为位于涉案房屋的承租人，在集体土地上的房屋征收补偿过程中，其合法权益亦应得到充分保护。但在实践中就房屋的补偿，征收部门通常与房屋权属人协商确定房屋补偿，对房屋价值的评估通常也包括装饰装修等添附物的价值，停产停业损失系因征收行为对房屋合法经营性造成的影响而给予的一种过渡性费用损失，搬迁费是房屋腾空实际发生的费用。在征收部门已向房屋权属人作出合理补偿的情况下，承租人如主张对该部分补偿利益分割，属于因征收导致租赁合同无法继续履行的合同纠纷，应依照租赁合同的相关法律规定处理。在深圳中院（2019）粤03行终1703号判决中，法院认为租户承租业主的房屋，业主已经作为房屋权利人与征收部门签订《房屋补偿安置协议》及补充协议，对房屋全部补偿项目包括租赁相关补偿进行了约定，租户在《房屋补偿安置协议》约定的补偿范围内的租赁补偿权益，应当向获取全部补偿的业主主张。租户与房屋征收部门做出的安置补偿行为没有利害关系，裁定驳回起诉。
最高院和广东地区法院在租户是否具有独立的补偿利益问题上裁判观点截然相反，最高院认为承租人可就政府补偿行为起诉，广东地区法院则认为租户没有独立的补偿利益，租户起诉请求补偿利益属于对拆迁补偿利益的分配问题，应当根据其与业主之间的房屋租赁合同向业主主张，不能就拆迁补偿行为提起行政诉讼。
三、房屋租赁合同无效是否影响租户获得拆迁补偿利益
深圳历史违建除存在严重安全隐患或严重影响城市规划外，大批历史违建都进入了租赁市场，这些历史违建都没有建设工程规划许可证或有证而不按批准的建设工程规划许可证建设。而《城镇房屋租赁合同解释》第二条规定无建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效，按《民法典》157条规定，房屋租赁合同无效后承租人需返还租赁房屋，双方按照过错承担合同无效的法律责任。那么房屋租赁合同无效的，租户是否无权获得拆迁补偿利益？
拆迁补偿是基于现状进行补偿的，无论是政府征地拆迁还是开发商城市更新拆迁，除具有人身性质的补偿（如一户一栋原村民480㎡补偿）外，其他补偿项均属于对物业现状和生产经营情况的补偿，如果以房屋租赁合同是否有效来判断租户是否有权享有补偿，则不能理解为何政策会规定擅改商适当补偿，因为擅改商必然无建设工程规划许可证建筑是违法建筑，关于擅改商物业的租赁合同必然无效。
按法律解释规则之当然解释方法中的举重明轻解释规则，即使是历史违建的买卖，部分法院也认可买受人的拆迁补偿利益应该得到保障。那么房屋租赁合同是否有效并不影响承租人获得拆迁补偿权益。在（2020）粤0303民初34523号、（2016）粤03民终23354号、（2019）粤0307民初8964号等案件中，法院均认可拆迁补偿不以建筑是否合法为前提而以现状建筑面积为基础计算。房屋租户获得拆迁补偿利益也应当以现状建筑面积和生产经营情况确定，而非以房屋租赁合同是否有效确定。在（2021）粤0301民初2177号房屋拆迁补偿合同纠纷案中，法院即认为房屋租赁合同无效不影响租户系案涉房屋的合法使用人的认定，原告属于因案涉房屋被征收而给予的停产停业损失补偿费、搬迁费、装修补偿费的补偿对象。在深圳中院（2020）粤03民终6399号房屋租赁合同纠纷判决中，法院认为出租人负有提供合法房产的义务，对房屋租赁合同无效负有主要过错，承租人对承租房屋产权情况未尽到审慎注意义务存在次要过错，出租人应当向承租人承担应房屋拆迁所产生的停产停业损失和装修装饰款损失。
可以看出，房屋租赁合同是否有效，不影响承租人应获得拆迁补偿利益。
四、租户如何在征拆项目中争取拆迁补偿利益
根据上述分析，租户在拆迁补偿中处于一定程度的弱势地位，租户难当“钉子户”，拆迁补偿利益常被出租人侵占，法律维权较难。除在租赁物业时就在房屋租赁合同中明确约定遇拆迁时如何处理各补偿项外，在面临类似纠纷时，应及时采取法律途径维护合法权益，包括：
①尽早参与拆迁人的拆迁补偿谈判，拿到拆迁补偿方案，弄懂对承租物业的补偿内容和补偿金额；
②面对断水断电和围挡封闭情况时，要及时维权，保障生产经营不停止不中断；
③注重装饰装修、房屋内生产经营设备、生产经营金额的记录保留，为后续清楚计算拆迁补偿利益金额提供依据；
④如遇协商不成，应及时起诉，以房屋租赁合同纠纷或房屋拆迁补偿合同纠纷为由等提起诉讼，要求出租人支付停产停业损失、装修费等拆迁补偿利益。
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2022-04-26
2022-05-23
2022-02-11
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