广和视点 | 城市更新搬迁补偿合同解除纠纷裁判观点分析
作者|张 岩
责编|别彦豪
排版|许朗宁
当前开发商资金紧张导致逾期支付拆迁补偿款的情况比较多，部分城市更新项目因资金问题几乎处于停滞状态，对已签搬迁安置补偿合同业主合法权益的实现产生重大障碍。在此情况下，业主可否解除搬补协议，解除搬补协议的法律后果，法院如何裁判搬补合同解除案件，本文将结合深圳地区司法案例裁判观点对这些问题进行分析。
一、搬迁补偿合同内容、性质及在城市更新中的作用
搬迁补偿合同内容主要包括搬迁人和被搬迁人情况、被搬迁物业情况、搬迁补偿方式、回迁房面积差处理方案、临时过渡费和签约奖搬迁奖等费用、产权原件移交和被搬迁物业移交开发商的安排、房地产权注销、房屋拆迁、双方违约责任等。签署搬迁补偿协议前需按《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定核实历史违建物业权利人，由该权利人与开发商签署搬迁补偿合同，签署后的搬迁补偿合同报区城市更新和土地整备局备案。
签署搬迁补偿合同是《深圳经济特区城市更新条例》第二十八条规定的形成单一权利主体的方式之一，鉴于房地产高杠杆运作的特点和深圳城市更新项目中权属关系的复杂性，房地产作价入股和房地产收购两种方式在形成单一权利主体中并不常用，签订搬迁补偿合同是形成单一权利主体最重要也是最常用的方案。开发商和项目范围内所有物业权利人通过签署搬迁补偿合同形成单一权利主体后方可申请确认为城市更新项目实施主体。
二、搬迁补偿合同解除纠纷案件类型
广东省高院《关于明确“三旧”改造房屋拆迁补偿有关纠纷受理问题的通知》（粤高法[2021]126号）规定，因村集体经济组织或其他市场改造主体与房屋权利人签订的房屋拆迁补偿协议所引发的纠纷，属于《最高人民法院关于修改<民事案件案由规定>决定的通知》（法[2020]347号）中规定的“民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷”，作为民事案件受理。检索威科先行法律数据库，以“城市更新”“解除合同”为关键词，选择审理法院为深圳市中级人民法院辖区，搜索案由为民事主体间拆迁补偿合同纠纷的案件，共检索出85件，剔除其中涉及物业权利人与第三人关于拆补权益争议的案件16起，余69起为开发商与物业权利人关于搬迁补偿合同应否解除，合同解除责任的争议案件。
其中，开发商诉请解除搬迁补偿合同的案件共36起，理由分别包括被搬迁物业因司法拍卖产权变更、已签约业主转让被搬迁物业、确权错误已签约业主并非实际权利人、业主签约时隐瞒被搬迁物业产权受限情况、小地块更新限制政策导致项目不能实施等；物业权利人诉请解除搬迁补偿合同的案件共33起，理由分别是项目无法推动合同目的不能实现、开发商不能按期推动项目、村集体已和开发商解约更新项目无法推进等。
在开发商诉请解除搬迁补偿安置合同案件中，如已签约业主因司法拍卖导致产权变更、另行转让被搬迁物业时，法院支持开发商请求解除搬迁补偿安置合同的诉请，判决已签约业主退还收取的签约奖等有关费用。业主诉请解除搬迁补偿安置合同案件中，案件审理重点在于如何判断合同目的不能实现，法院会综合签约时间、项目是否计划立项、项目推进情况等综合考量合同目的是否不能实现，开发商是否迟延履行主要债务，裁判应否判决解除合同。
三、法院如何判断合同目的不能实现，应否解除搬迁补偿合同
《民法典》第562条至566条规定了合同解除条件和合同解除效果。经检索案例分析发现，法院在裁判搬迁补偿合同应否解除时多采取以下观点：
（一）村股份合作公司已与开发商解除合作关系，已签约业主可诉请解除搬迁补偿安置合同
城中村城市更新项目中，村集体占有项目范围内最大规模的土地和待拆迁物业，村集体与开发商合作开发关系解除，开发商丧失项目开发权。在(2019)粤0307民初17858号、(2019)粤0307民初17854号等案件中，法院即认为村集体股东会议决议解除与开发商之间的合作开发协议，合作开发城中村更新项目的目的已经不能实现，已签约物业权利人与开发商签订的拆迁安置补偿协议书目的无法实现，判决解除搬迁补偿合同，已签约业主退还已收取的拆迁安置补偿款。
（二）拆迁补偿意向书是预约合同，双方不能在约定期限和合理期限内签订正式拆迁补偿协议的，非违约方可主张解除拆迁补偿意向书
前期城市更新项目因改造方案、资金投入、开发指标和规划方向无法确定，无法确定具体的拆迁补偿标准，有的开发商与物业权利人签署拆迁补偿意向书。在(2018)粤03民终1164号民事判决中，法院认为双方签署了《房屋拆迁补偿意向书》，双方应当积极磋商以促成签订正式拆迁补偿协议，已签约权利人违反约定擅自新设抵押及不交付房产证原件应承担违约责任，判决解除拆补意向书，已签约权利人向开发商返还补偿款并按月息1%支付利息损失。
（三）未约定搬迁补偿履行期限的且未交房的，可参照注销房地产权委托公证书期限确定履行期限，判断开发商是否迟延履行
城市更新项目周期难控制，搬迁补偿协议中对开发商履行义务期限约定较为模糊，从合同条款难判断开发商是否在约定期限内迟延履行主要债务。如被搬迁物业有权属登记需注销房地产权，根据《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》（深规土规[2016]3号），物业权利人需公证授权委托开发商办理注销房地产权登记手续。但因司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》要求严格办理涉房产处置类公证委托手续，物业权利人公证委托开发商办理房地产权注销手续的委托书期限一般为两年到三年。而从公证书出具之日起三年内，并不一定总能完成实施主体确认和注销房地产权证。在(2018)粤03民终3522号民事判决中，法院即认为物业权利人给开发商的《委托书》明确授权期限为3年，可推定开发商应在三年内注销房地产证。现3年期限已满，开发商认为取得该项目的城市更新主体资格，属于迟延履行主要债务，物业权利人有权主张解除搬迁补偿安置合同。
而与此相对应，在（2018）粤03民终14272号民事判决中，法院认为开发商要求业主交付房产证原件属于债权请求权受诉讼时效限制，而要求业主配合办理房地产权注销登记手续属于物权请求权不适用诉讼时效规定，这一判决遵循了《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法发{2016]399号）规定“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，.....对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持”的精神。二者区别在于被搬迁物业是否已经转移占有给开发商。如未转移，法院可参照注销委托公证书期限确定开发商是否迟延履行，若已交房即转移占有，即使注销委托公证书期限已过，开发商仍有权主张物业权利人配合办理注销房地产权登记。
（四）开发商以确权错误为由主张解除已签订的搬迁补偿安置合同，法院不得以拆迁物业权属未经政府主管部门先行处理为由驳回起诉
深圳原村集体上物业权属关系复杂，各区都形成了一套城市更新中固定的权属核查规则，该权属核查结果不是行政确权，只是作为确定签署搬迁安置补偿协议资格的依据。如因权属核查产生争议，对待拆迁物业权属有争议的当事人双方，既不能就权属核查结果这一过程行政行为提起行政诉讼，提起确认物业转让行为有效或无效的合同效力之诉也多被驳回。在(2020)粤03民终11678号民事判决中，法院即认为物业权利人已经根据龙岗区权属核查结果签订搬迁补偿安置协议，开发商以原宝安县《村镇住宅建筑许可证》《建设项目报建表》《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准书》显示待拆迁物业报建人为案外人为由要求撤销搬迁安置补偿协议，缺乏事实和法律依据，判决不予支持开发商诉讼请求。另有(2018)粤03民终11454号民事裁定，一审法院以已签约物业权利人与第三人就待拆迁物业存在产权争议应行政先处理为由，驳回了物业权利人请求开发商继续履行已签拆补协议的起诉，二审裁定撤销一审裁定，认为应根据《最高院关于受理房屋拆迁、补偿、安置案件问题的批复》（2019年废止）受理搬迁补偿协议纠纷，后原审法院进行了实体审理。
（五）搬迁补偿安置协议限制业主房产处分权且长期未立项的，业主有权诉请解除
为推动片区统筹更新，政策鼓励连片成片改造，在更新统筹中，开发商多计划讲周边零散地块一并申报纳入城市更新中，在编制更新单元规划时统筹设计，而零散地块统筹纳入更新难度较大，利益关系复杂，难符合更新改造立项审批标准，对项目长期无法推动而搬迁补偿协议限制物业权利人处分权的， 物业权利人有权诉请解除搬迁补偿安置协议。在（2020）粤03民终12949号民事判决中，法院认为待拆迁物业周边纳入更新改造不能视为待拆迁物业确定可立项纳入统筹开发，开发商与物业权利人签订搬迁补偿安置协议已达三年仍未立项且协议限制物业权利人对物业的处置权利，物业权利人签订搬迁安置补偿协议的目的不能实现，物业权利人有权请求解除协议。
（六）物业权利人转让待拆迁物业的，开发商有权诉请解除合同并要求返还签约奖励金和意向奖励金并承担资金占用利息。
开发商大规模圈占更新项目时多签约就给钱，不少物业权利人以为以后项目推不动再转让待拆迁物业不用退还已收款,这种操作有可能承担违约责任。在（2019）粤0303民初14216号、(2020)粤0303民初24032号等案件中，法院均认为物业权利人在签署搬迁补偿安置协议后将待拆迁物业转让给他人属于违约，应当退还已收取款项并向开发商支付资金占用利息。
（七）搬迁补偿安置协议不同于房屋买卖合同，不能以土地建筑物未经登记需先由政府主管部门处理为由，裁定驳回起诉
开发商在实施城市更新项目时，为降低后续拆迁成本及处理绿本转让等问题多提前收购项目范围内待拆迁物业，在更新项目处于前期未报批更新单元规划，尚不能确定改造范围内土地将转为国有建设用地使用权时，为规避原《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定而导致待拆迁物业买卖合同无效的法律风险，有的开发商采取签订先签订拆补协议锁定待拆迁物业，后续全面掌控项目时再收购物业的方案。
有的法院以项目前期的搬迁安置补偿合同实质是土地房产买卖合同，原村集体用地上物业产权需先经政府主管部门处理或村集体土地上无证无业不得转让为由裁定驳回起诉或判决搬迁安置补偿合同无效，如（2016）粤03民终17824号，一审法院判搬迁安置补偿合同实为房地产买卖合同属于无效，二审以无证物业需先经政府主管部门处理为由裁定撤销一审判决驳回起诉。后被再审撤销并改判搬迁安置补偿合同有效。
四、城市更新搬迁补偿合同解除的法律后果
签订搬迁安置补偿合同作为单一权利主体形成最重要的一种方式，在协议解除后开发商需重新与物业权利人签订搬迁安置补偿协议（符合《深圳经济特区城市更新条例》规定条件的，可申请征收）。已签约物业权利人应根据是否有过错，承担返还签约奖励及资金占用利息的法律责任，已交房的取回待拆迁物业。
五、分析总结
城市更新项目中，开发商在取得项目实施主体确认批复前，所享有的项目开发权益无法锁定，仍面临着物业权利人解约的风险。
物业权利人面临开发商签字就给钱的承诺，也要看清楚搬迁安置补偿合同中的物业处置限制条款。在行业下行的背景下，开发商在推不动项目选择退出时基本不会像几年前那样挥挥衣袖就走。机会损失也是损失，久拖不决项目停滞产生的损失不都是由开发商自行承担。
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2022-04-26
2022-05-23
2022-02-11
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