实务丨如何有效防范抵押业务风险？
出品 ▏信贷风险管理
作者：梁琰
本文通过日常实践工作经验总结现有抵押制度中不利于风险防范的隐患点，为进一步最大化抵押登记的有效性提出建议。
第一、抵押岗一般由授信后管理人员或者放款中心人员兼任。
伴随着业务量进一步地扩大，存在着部分情况下由其他人员代替领取他项权证的情况，虽然领取他项权证的人员相对固定，但这仍然存在着操作风险。另一方面，由于未设立专门的抵押登记岗（部分人员兼任），那么会存在着送交抵押登记机构的合同与交予放款中心审核的合同不一致的情形，而这方面操作风险隐患在实际操作中是难以进行核实的。
第二、强制出库现象普遍存在，而强制出库事实上存在着较大的风险敞口：
1、即使要求借款人转入保证金填平敞口，但保证金账户如果没有签订协议，并不具有对抗第三人的权利。而这期限账户被查封，银行债权将遭受冲击。
2、办理撤销之后，抵押手续往往不能马上办结，这期限如果抵押物被查封，银行不具有优先受偿权，因为此时最高额抵押权尚未成立（进入登记簿状态为最高额抵押权成立标志）。针对强制出库问题，银行应该进一步规范强制出库办理抵押的相关细则，包括保证金填平敞口比例，签订保证金协议，尽可能保证他项权证当天入库等规定、以及规范保证金转出手续等等。
第三、目前，各地抵押登记机构均已逐步开放允许二次抵押，同时部分抵押登记机构办理抵押登记时不需要提供产权证原件，也不需要通知第一最高额抵押权人，那么如若该抵押物在银行不知情的情况下进行了二次最高额抵押，银行在新一轮授信启用前又将原有最高额抵押注销再重新进行抵押登记，那么银行也将从第一最高额抵押权人变为第二最高额抵押权人，而这将严重影响银行的债权安全，因此经办人员办理抵押登记时需要认真查询抵押状态，核查清楚银行是否为第一顺位人。严格禁止对已被查封或办理过顺位抵押的抵押物办理解押。
第一、不利于提高效率。重新办理抵押需要走以下流程：解除最高额抵押→到房产部门换出两证（一般为1个工作日）→重新设定最高额抵押→房产部门出他项权证（一般为5-7个工作日）→银行取他项权证入账、保管。可以看出，流程繁琐复杂。
第二、不利于控制成本。抵押登记期限越短，银行所需要因此而支付的抵押登记费用越多，各项成本费用均较高。
第三、不利于营销客户。如能将最高额抵押设定的期限延长，客户如继续有信贷业务需求，肯定会将银行作为首选，对于银行培养客户和挽留优质客户，建立长期合作关系有利无弊。另一方面，对于强制出库办理抵押的业务，银行均要求当天入库，借款人需要去当地房管机构打理关系，成本较高。
第一、关于抵押期限。
抵押是无期限的，所谓抵押期限是套用的是债权期限，是行政登记机关强行规定的期限。根据《物权法》的规定，抵押权人在主债权诉讼时效届满后两年内行使抵押权均可实现优先受偿的法律后果。因此银行抵押合同没有注明具体的期限，这是严格符合物权法的规定，也从根源上保障了银行抵押权有效性，但为了更好的衔接法律与现实业务办理的接点，可以借鉴部分金融机构最高额抵押合同中关于抵押额度有效期限的规定：
（一）抵押额度有效期自 年 月 日至 年 月 日止。
（二）本合同项下抵押物担保的债务的发生日除本合同另有约定外必须在抵押额度有效期内，债务到期日可以超过抵押额度有效期的到期日，即不论债务人单笔债务的到期日是否超过抵押额度有效期的到期日，抵押人承诺以本合同项下的抵押物对抵押最高本金限额项下所有的债权都应承担担保责任。
第二、关于抵押物描述。
目前，银行最高额抵押合同中关于抵押物描述的要素包括：名称、产权证号、数量、质量、所在地、状况、单价、总价等8个要素，同业中招商银行的合同中更为详细，包括了抵押率、产权证有效期限等信息，建议银行在抵押物清单描述中加入这2个重要要素，既可以方便放款人员审核，也有利于办理抵押登记，避免在银行批复中体现的抵押率与实际办理抵押登记时出现偏差。
第三、对不同类型的授信采用不同的抵押合同。
可以分为两类，分别为额度授信以及非额度授信。第一种：抵押合同（从合同）条款嵌入主合同（额度授信合同）的编号，因每轮授信后主合同编号不同，故此类抵押合同的抵押登记期限为一年；第二种：抵押合同（从合同）条款无注明授信额度期限，内部授信抵押合同抵押有效期内发放的项下信用业务的抵押担保行为有效，此类抵押合同的抵押登记期限一般在一年至三年。通过有效的分类做法，可以避免因授信类型不同造成的抵押合同范本无法统一适用的问题。
目前，大部分银行抵押登记工作均由专岗负责，同业中做法较好的银行，例如，兴业银行个贷抵押登记业务由专人办理，分为内勤岗以及外勤岗，内勤岗审核办理抵押登记的基础材料，审核通过后将材料交予外勤岗，外勤岗长期驻扎房管登记机构统一负责全行抵押登记工作。伴随着业务量逐年增加的趋势，银行可以增设专门的抵押岗，这也是解决银行抵押工作由放款中心或授信后管理人员兼任导致抵押工作无法满足业务办理矛盾局面的有效方法。
建议银行在授信审批阶段，做到有的放矢，能够具体问题具体分析：对借款人资质较好的借款人，允许办理的最高额抵押期限较长些，允许办理最高额抵押期限较长些，银行也能够掌握更多的主动权，可以根据抵押物市值变化进行放贷。对部分资质情况较为一般的借款人，允许办理的最高额抵押期限较短。这样分类处理不仅可以提高效率、节省时间、更可以控制成本。
1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第27条规定：
“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知最高额抵押权人。最高额抵押权人受最高额抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院法院虽然没有通知最高额抵押权人，但有证据证明最高额抵押权人知道查封、扣押事实的，受最高额抵押担保的债权数额从其知道该事实起不再增加。”
通过这个规定，给我们的启示是：在贷后管理中要强化抵押物管理，高度关注最高额抵押合同项下抵押物状况。银行在办理最高额抵押贷款分笔发放前应向房地产登记等部门逐笔进行查询，查询结果显示该抵押物未被查封扣押的方可在此发放贷款。可采取如下做法：授信后管理工作中对有抵押物的要求每半年由抵押岗人员到房管登记机构查询抵押物状态。异地机构可由客户经理自行去房管登记机构进行查询，或者在其他部门客户经理需要办理抵押登记时交叉进行查询。
2、授信后管理岗可以制定相应的抵押物检查计划，包括但不限于定期和不定期的向评估机构进行外部询价、现场走访等。
3、抵押岗办理抵押时要完成以下几个规定动作：首先，查询抵押物是否被查封、冻结、扣押或者二次抵押。具体做法如下，对原授信项下有未结清业务，办理续做授信注销登记前，经办人员需向抵押登记机构核实：该抵押物抵给银行后是否又办理过顺位抵押、是否被查封。不得对已被查封或办理过顺位抵押的抵押物办理解押，且及时将相关情况向审批人员或放款中心反馈。其次，为预防潜在风险隐患，需要了解清楚房产登记机构在办理抵押登记业务之后是否留存保管产权证原件等问题，如果登记机构不保管产权证原件，银行抵押人员需要将其带回入库保管。
1、提高抵押率
为了最大程度的保障银行的债权安全，在办理抵押登记时，要尽量提高最高额抵押折扣率，这样有助于保障银行的优先受偿权，如抵押物价值1000万，贷款金额为700万，最高额抵押率为70%。如在最高额抵押时，最高限额仅为700万，那么倘若在对抵押物进行拍卖后，银行所能获得的至多的受偿金额也仅为700万。因此，在办理最高额抵押时，如有可能最好进行全额抵押，既可以避免二次最高额抵押也可以有效的保障银行的优先受偿权的实现（此法已向银行律师咨询，是避免二次最高额抵押最有效的做法）。
2、当地抵押登记机关如果不要求提供评估报告的，当抵押物价值不足以覆盖主债权金额时，可以采取抵押权人和抵押人以双方价值确认的方式，将抵押物价值确认到授信敞口，以便能担保全部主债权金额。
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