日盈观点|入学政策调整，学区房卖家坐地涨价、买家要求减价是否合理？

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　　近日，一则深圳学区房从均价30万暴降至10万的消息，惊爆各大房友圈，学区房降温势头再显。

　　最近几年，为了落实基础教育均衡化发展的政策理念，包括上海、深圳等在内的不少地区，纷纷尝试采取大学区招生、教师轮岗等措施实现教育资源的公平分配。随着这一政策理念的不断深入以及具体措施的不断出台，房屋买卖过程中由于学区及入学政策不断调整而引发的房屋价值巨幅波动屡见不鲜，由此也引发了不少纠纷。

　　就笔者所查询到的案例，该类纠纷的核心争议焦点往往就在于，买家或卖家能否以政策临时调整导致房屋价值大幅波动为由，援引合同法上的情势变更制度，变更合同价款或者解除合同？

一

现行关于情势变更制度的法律规定

　　关于情势变更，原合同法并无直接进行规定，相关制度的适用主要体现在《原合同法司法解释二》。自《民法典》出台后，情势变更制度才在合同编中正式确立。

　　《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

　　仔细考察上述情势变更制度，第533条主要从情势变更适用的前提条件、程序以及后果三个方面进行了规定。其中关于制度适用的前提条件，主要从是否属于严重影响合同的公平履行、不可预见、不属于商业风险三个角度考察合同基础条件所发生的变化。司法实践中，这也是法院判定否适用情势变更的实质标准。

二

典型案例

　　案例一：（2019）鲁0102民初9643号原告阚宝娟与被告张良智房屋买卖合同纠纷

　　2016年7月8日，买受人阚宝娟与出卖人张良智通过中介公司签订房屋买卖合同，合同就案涉房屋的价款及其支付方式、时间进行了详细约定。2016年7月12日，出卖人以该房屋于7月11日被划为学区房为由，通知中介公司拒绝继续履行合同，8月12日向买受人邮寄发出解除房屋买卖合同通知书。买受人收到该通知书后，遂向一审法院提起诉讼要求确认解除通知无效。

　　对此，一审法院认为，学区调整属于教育行政管理部门的经常性举措，虽然对房地产成交具有较大影响，但不属于国家对房地产市场的调控措施，不属于当事人无法预见的情形。张良智在出售案涉房屋时的意思表示是真实的，现以学区变更属于情势变更为由要求解除合同，理由不当。

　　案例二：（2020）云0102民初3963号原告贾卫梅、王增文与被告陆绍梅、张建华房屋买卖合同纠纷一案

　　2020年3月22日，买受人贾卫梅、出卖人陆绍梅及尊世房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，另双方就房屋价款的支付以及房屋的过户事宜进行了约定，双方后续又签订了相应的补充协议。截至2020年3月30日，买受人已支付了大部分房屋价款，涉案房屋的权利人也已变更登记为买受人。其后，买受人在朋友圈看到春城小学搬迁公告，导致孩子上春城小学的目的无法实现，还面临房价暴跌。基于这一事实，买受人以如果继续履行合同将对其自身明显不公平为由，诉至法院要求对案涉房屋的价款进行减少。

　　对此，一审法院认为，首先，在原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中，均未提及原告所购买的涉案房屋应为学区房或是否可以就读春城小学事宜；其次，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情况，本案系房屋买卖合同纠纷，房价涨跌属于正常的商业风险，原、被告均应自担风险。

　　综合上述两则典型案例的裁判观点，就目前法院的司法态度而言，其倾向于以学区及入学政策调整导致的房价涨跌，属于双方在签订合同时可以预见的范围之内，同时价格涨跌也属于正常的商业风险为由，认定买受人或出卖人不能以情势变更为由单方要求变更合同价款或者解除合同。

三

学区房买卖中的法律风险规避

　　针对当前的司法态度，其直接产生的后果便是由学区划分及入学政策调整所导致的房屋价格涨跌风险由双方自担。鉴于这一现实，其进一步加大了当前学区房投资的风险。

　　在当前均衡化教育政策理念背景下，面对这一风险，作为买受方，其恰当的做法便是尽量拒绝对此类房屋的投资。但如若确需够购买，则买受人需要在房屋买卖合同签订阶段对合同条款进行特别的约定，进而保护自身权益。

　　据此，笔者的观点：其一，买受人应当在合同条款中直接明确合同的目的就是购买某某校区的学区房，进而获取其入学资格；其二，买受人应当详细约定，在无法获取入学资格情况下，其有权要求减价或解除合同，至于如何要求减价及解除合同，则需要由双方进一步的细化约定。

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任龙

专职律师

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任龙律师，上海日盈律师事务所专职律师，先后毕业于河南师范大学及西南政法大学，法学学士及法律硕士。任龙律师法律功底扎实，专注于民商事及劳动法服务领域。自2018年毕业后进入法律服务行业，任龙律师曾先后协助或独立办理多起民商事诉讼案件，其中不乏重大复杂的民商事争议纠纷。任龙律师现已独立执业，个人法律公众号“律途上的旅途”。

本文撰稿人：任龙

本文系作者个人观点,用于学术交流和探讨，不代表上海日盈律师事务所的观点和立场。非经本所或作者本人书面授权，任何人或单位不得以其他形式擅自转载、摘录或引用本文内容。

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