杭州楼市，最真诚的购房指南！
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正文共4200字，预计阅读时间10分钟
文丨子木
图丨钱江新城
杭州，一座安静又动荡的城市。
每次在杭州西湖畔游玩时，都会想起马可波罗的那句话：“这是世界上最美丽华贵的天城”，这份美誉是由前朝南宋的华贵皇都所得，在今天，华贵虽褪去了许多，但西湖的静美却多了几分。
西湖，像极了一位安静的美女子，与瑞士日内瓦的莱蒙湖相称，犹如世界上东西辉映的两颗明珠。她不仅缔造了一方水土文明，还养育着以智慧和勤奋居称的富庶浙商。
当然关于杭州，无论美景文化还是产业轮转，都是可以用几十万字描述的东方文明城市的代表，世人无不知晓。
但真正吸引我的却是杭州的楼市：一个潜藏在平静的湖面下，动荡的楼市。
1
动荡的楼市
杭州文明程度非常高，但唯独在这翻云覆雨的房价中无法坚守这份属于理性的文明。
尤其在2015年到2018年这段时间，从地王频出、万人抢房，到降价维权、打砸售楼处，楼市一个个畸形缩影在杭州均得到了别致的演绎，而随着杭州房价浪花起伏，裸泳在沙滩上的投机购房者也被暴露得淋漓尽致。
然而最有意思的是，就在这轮房价周期之前，杭州民间几乎都流传着广为人知的一句话：“北上广深不相信眼泪，杭州不相信房价”。
不过对于杭州人来讲，不相信房价已经不是一次两次了，在历史上，杭州总共经历了三次暴跌，四次暴涨。而在暴跌层面上，也经历了长达5年的真正阴跌，总计跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致。
那么是什么让杭州人对房价从深恶痛绝到贪婪痴迷，又是什么让杭州的楼市动荡嘈杂，一飞冲天？这个还得从杭州的地产周期中找到答案。
2003年之前，杭州城的格局很小，商品房也不像现在那么多。
一个杭州土著朋友跟我讲，当初杭州的明星楼盘，例如黄龙雅苑才7000多，绿园8000多，现代城清水公寓6000左右，最中心精装修的白马公寓才是一万上下。
后来到了2005年，楼盘就多了起来，价格也高了。例如南星金色家园、赞成林风、城东南肖埠御景苑、城北的现代城清水公寓、城西世纪新城（包括一手二手房）这些差不多都在1万左右到1万出头。06年有几个很有名的楼盘开盘，文鼎苑8600，万家花城8000，风雅钱塘倾城之恋7000，这几个算是那时候近郊的经典代表。
早期的杭州因为乡镇经济发达，浙商群集，楼市房价十分稳健。07年房价涨了一波，大体幅度在70%左右。然而2008年，在全球金融危机和股市暴跌的影响下，杭州经济遭遇危机，楼市下挫。基本所有楼盘相比高点都打了7-9折。
2008年底四万亿计划出台，全国开始疯狂救市，超低首付超低利率加各种免税。终于在2009年春夏之交，杭州楼市再次启动，这一波在2010-2011年峰值的时候，几乎是翻番行情。也正是这一波把那时杭州的房价推上了紫禁之巅。
2010年对于杭州来说，是一个特殊的年份。
这年杭州的房价被推升至25840元，一举超越北京上海等一线城市，位居全国房价榜首。而杭州房价「夺魁」的最主要原因则是温州、台州为代表的浙江省内炒房团。那几年正是温州炒房团猖獗的时期，几乎踏遍半个中国，然而千算万算，没想到被家门口的杭州楼市深深地上了一课。
2010年7月全国房价排行top10
在2010年，以杭州的人均收入，经济结构和常住居民的承载能力，根本就不能维持这堪比北京、上海等超大城市的高房价。这让杭州房价成为了「爬得越高，摔得越惨」古训的实践者。。
2010年后发生的事相信很多杭州人都记忆犹新。杭州楼市彻底沉沦，2012年、2014年均是杭州楼市的暴跌年，降价维权笼罩整个楼市，有些地方房价下跌的很惨，例如九堡的房价从1.9跌到1.2，闲林和下沙最惨，16年才大致恢复到10年，买郊区新盘的多数套牢，一套好几年。
而同期的北上深在短暂徘徊后连年飙涨。2015年的时候杭州房价几乎只剩下上海房价的三成不到，真是让人唏嘘不已。
一直到2015年下半年去库存大周期开始，在其他很多城市已经翻番的时候，杭州楼市才慢慢再次走上了上升通道。也许是之前的5年太惨痛，杭州人民这次特别小心翼翼，房价迟迟未动。
到2016年春节后，随着契税减免杭州楼市开始彻底引燃，也就是这个时候对楼市关注的绝大部分人都诱导了暴利的机会，开始蜂拥入场。楼市开始一天一个价的节奏。一直到9月G20盛会，随着央视开启杭州广告片模式，主升浪终于拉开。波澜壮阔的行情进入了最高潮。
可惜的是杭州楼市开启的最晚，却最快遭遇了调控。繁花还未散尽就迎来调控当头一棒。
当调控开启后，两种声音发生了激烈的碰撞：杭州楼市是再次复制之前的5年，还是能走出北上深的慢牛模式？
很多人说这个问题到现在都无法作出肯定，但是我认为通过这几年杭州市场的种种现象分析来看，答案已经很明白了。
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阴跌还是慢牛
首先不可否认的是，无论是限购前的蜂拥入市，还是限价后的万人套利式抢房，杭州在这轮房价行情的表现几乎是复制了2010年的盛况，很疯狂，也让人心慌。
就像人一样，德不匹位就要被人拉下水；楼市价不符实，就要回落到相应的位置，所以未来杭州房价必然会下跌，但是中心地段下跌的程度绝对不会如一些人所说，回到G20之前。
未来杭州会如四大一线城市一样，在回调筑底后会进入慢牛市场。因为现在的杭州楼市相对于2010年发生了根本性的变化。
1.供需发生了变化
2010-2015年这段时间杭州房价阴跌的主要原因不仅是房价回调，更重要的是供需比例失衡。因为2010年房价炒崩后，江浙一带的「民间金融」遭遇了轰塌。跑路的人特别多，破产的人也很多，甩卖资产的更多。顶起杭州楼市半边天的外地客群，以温州人为代表，都忙着抛房，而不是买房，而且在这5年间杭州的人口增速一直缓慢。这是需求端。
而在供给端，杭州这几年都在疯狂扩容，城区规模变大，为了发展就得维持天量土地供应。2001年3月，萧山、余杭撤市设区；2014年12月，富阳的撤市建区；2017年8月，临安撤市设区，成为杭州第十区。这让杭州不仅成为浙江面积第一大市，还是全国所占全省面积比例最大的省会城市。
需求跟不上，供给又天量，这就是杭州这几年阴跌之谜的真正答案。
而从2015年开始，需求端开始发生巨大的转变—杭州迎来了「人口红利」。
2015年杭州人口新增12万。
2016年杭州人口新增17万，
2017年杭州人口新增28万，
而在2011-2014年，4年平均下来每年只有4.79万的人口增量。 也就是说，2017年的28万，它不仅创下近几年的新高，且几乎等于2011-2015年这五年的总和。
官方数据显示，2017年，杭州人才净流入率、海外人才净流入率均居全国城市第一，并且连续7年入选“外籍人才眼中最具吸引力的中国城市”。 杭州也成为无数人离开北上广的下一站。
如果杭州可以继续维持这个人口增量，不出两年就会成为千万人口级都市，而因人口流入产生的购房需求会扛住房价下行的压力。当然如果土地继续维持天量供应，杭州楼市就一定会出现区域分化，即有的地段会快速止跌反弹，有的则一直阴跌。
2.经济结构发生了质变
2010年时杭州的产业结构与现在杭州不能同日而语。在2014年阿里巴巴引领的电商产业成功以后，杭州进入数字经济时代。2015年杭州迎来高光时刻，实现两位数经济增长，2016年是9.5%，而在2017年，在全国经济结构调整的情况下，依然能实现增长8.0%的高质量增长。
至于其他的数据不多赘述，大家可以自行上网查阅。按照城市发展学，第三产业是衡量一个城市经济的发达程度的标杆，而杭州无疑是在北京、深圳之后第一个把握住创新经济的城市。
只要创新在，资本就在，资本聚集产业兴起，就一定会对外虹吸人口，比如滨江区这个排名全国第三的高新区、未来科技城这个国家级的高端人才创业园、政府积极的人才政策，每年都会有大量国内外优秀人才涌入。
产业和人口，才是拖底楼市的真正要素。
所以在2015年之后，杭州的楼市供需面已经不能用2010年的市场结构和城市数据去做对比分析。未来杭州会像北上深一样进入历史大涨小跌的宏观行情通道上。
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买房时机和潜力地段
其实现在杭州的城市规划颇有些摊大饼的意思，这种做法风险很大。按照目前杭州的经济实力，只能集中投资让一部分区域先起来，继续带动其他的区域发展。
所以在杭州“两个主中心，七大副中心”的战略规划里，一部分是很难实现的，或者说一部分实现起来很慢。如果配套设施，交通基建都无法及时跟上，在这里买房的人群则很有可能被持续套牢，被炒作概念的开发商割了韭菜。
（产业规划，点击放大）
在我看来，杭州的主要发展方向是“南—西—东—北”。其中主要向南发展江南副中心，由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成；向西发展城西科创城市副中心，以未来科技城和青山湖科技城为核心，辐射临安东部、余杭西部等区域。
要知道，杭州的主要经济体是科创、数字经济，而这种产业具有集群效应。例如在北京，海淀是最早的科创产业区域，而后才有阿里入驻望京带动朝阳片区的科技产业。到现在南城想发展高科技也是很难的，因为人才都汇集在北部。所以对于杭州来说，未来想四面开花，同时发展高新技术产业并不现实。
（地段板块，点击放大）
而在这个主轴上。有几个板块在近十年的房价涨幅均经历了市场冷暖的考验。例如滨江区政府板块，07年的时候，房价为8023元/平米。到了今年，板块房价已经到了44919元/平米，上涨了459%。曾经，多少人不愿过江，而今房价早已高攀不起。
例如城西的申花和桥西，从2007年的万元起步，一起打下2010年的江山，也一起扛过2012年的断崖，现在向着4万+走去。
而市中心最稳，钱江新城、钱江金融城这三个板块的十年房价涨幅分别为222%、233%，296%，稳定在48351元/平米，57818元/平米和41901元/平米。其中钱江新城和金融城在大涨期间的表现出充分的涨幅，而在房价下行期间，则表现出了充分抗跌性。
（杭州2022年地铁规划）
当然如果资金储备不够的购房者，可以按照主要的发展方向，在以上所述的地块周边的板块购房，但要注意地铁的规划情况。例如像崇贤板块、萧山义桥这些2022年都无法通地铁的板块，没有任何购买价值。
最后还要说几句：
1.如果限价政策还在，新二手房价差在5000元以上的，可以考虑购买新房，购房成本会相对低一些，有议价空间。
但是对于二手房来说，目前不是好的购房时机，因为浪顶已过，市场需要一段时间的回调期。这段时间，没有配套的远郊盘会大幅回调，跌的最深。而好的地段会表现出抗跌性会止跌筑底。文中描述的地段只要限购一放松就可以考虑入手。
2.根据杭州发展战略和土地配置情况，可以确定未来的杭州楼市为分化市场，市场均价没有参考意义。因为下行行情到来，周边房价会拉低平均值，造成市场整体房价下跌的假象。
所以有资格的人要做好持币待购，去挖掘笋盘，这段时间不乏有炒房客扛不住经济压力抛盘的现象存在。而且，刚需一定要在2022年购房，因为届时地铁开通，亚运会到来，又会吹升一波房价。
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