2022年，千万别瞎买房！
“当下西安就如同两年前的武汉”，看到这则热搜时，心里咯噔一下。
菜价上涨、一码通崩溃、孕妇流产……这段时间，西安整座城充满了恐惧和无助。
没想到，两年后，在满分答案面前，抄作业还抄成了“掩耳到零”。
大家终于明白，除了口罩和疫苗，治理水平才是面对疫情的最强护盾。
在这方面，西安任重道远，也希望经此一“疫”，它能扛起西北大旗，再现盛世长安。
一位西安读者跟我说，本来想在明年改善，换一套大房子，然而疫情一来，饭店生意一落千丈，搞不好还得卖房还债，心态崩溃。
但有读者反而充满期待，称疫情过后，西安房价会降很多，终于能买得起房子了，是抄底的好机会。
你看，楼市就是这样，一个浪打过来，有人得利有人失意。
不出意外，疫情还会继续贯穿2022年，而我们只能被迫接受事实，双手合十默默祈福。
对于楼市，我们要用“规则”的确定来对付结果的不确定，这样不管形势怎么变化，我们买房时都不会手忙脚乱。
这个规则就是“认知”，有时候比赚钱更管用。
今天的主题是“2022年，别瞎买房”，我会从宏观到微观，帮大家梳理一遍楼市，用到的资料是前几天克而瑞研究出品的万字报告。内容比较干，但我会尽量写得“湿”一些。
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脱口秀大会上，老罗经常提到一个词，“大局观”。
什么时候拍灯，什么时候不拍，如何让潜力选手不因为一场失利而落得满盘皆输，这个词让比赛有了平衡性。
同样对于楼市，我们也要有“大局观”。
2021年下半年，楼市下行，到处充斥着负能量，什么楼市彻底变天，炒房客惨痛离场，法拍房一夜暴增。
很多刚需看到这些题目，激动地睡不着，因为楼市下行房价下跌，自然就能买得起房了，这就是典型的“屁股决定思维”。
克而瑞数据显示，2018-2020年全国百城新房成交节节攀升，即便2020年遭遇新冠疫情依旧创历史新高，2021年，预估全年成交面积约5.2亿平方米，较2020年微增2%。
不出意外，2021年全年，我国房地产市场销售额和销售面积有望创下“双18万亿”的历史新高。
是不是很奇怪，你眼里天天喊救命的楼市，还能有如此之高的成交，这就是“大局”。
数据告诉我们，楼市已经正式结束了“普涨时代”，但没有彻底翻篇，房子依旧有人买，机会还存在。
只不过，势能在逐步减退，可能在2022年掉头向下，也可能是2023年，最重要的是人口难以为继。
最近有机构统计，我国老龄化在追逐日本，但少子化却超过了日本。户籍人口最多的河南省，2021年出生人口低于100万，创近43年来新低。
人们为啥不愿意要孩子，想必大家都清楚。我要说的是，这种趋势可以延缓，但无法扭转，这是人类共同面对，但无法破解的难题。
如果人们都不愿意生孩子了，楼市怎么办？
“供过于求，房价肯定下跌。”
对的，这就是最正确的答案，“房价如葱”已经在东北小城陆续上演，这种趋势还在加速扩散。
但我们还要关注一个宏观变量，“人口迁徙”。
人口迁徙，一方面是“农村到城市”，另一方面是“小城市到大城市”。现在城镇化率已经达到60%以上了，前者势能减弱，后者成为主流。
以此，我在2018年就提出，未来十年，我国将经历史上最大规模“人口迁徙潮”，这对楼市格局的变革，至关重要。
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克而瑞研究中心显示，2021年，一线成交波动上行，二线成交平稳波动，三四线成交下跌加剧。
人口迁入量较大的城市，楼市行情都不错。在这其中，房价涨势凶猛的，清一色是东南沿海热点城市。
这是因为全球疫情泛滥，制造业停摆，我国进出口繁荣，而工厂大都散布在沿海地区，这些地方的民间财富积累暴增，带动市场成交。
其中厦门、杭州、南京、福州涨幅均在30%及以上；诸如珠海、昆山、汕头等累计成交同比涨幅均超50%。
不过进出口具有“周期性”，眼下进出口就不太好做，原材料涨价，国外又在遏制，那么人口流入较少的沿海小城，在2022年，行情肯定难以延续。
2021年，部分二线城市，诸如郑州、昆明、南宁、西宁等中西部内陆城市，行情显著下行。郑州是因为遇灾，昆明、南宁、西宁属于弱二线城市，泡沫大，购买力撑不住，跌了下来。
除此之外，几乎所有人口动力弱、基本面较差的三四线，诸如淄博、玉林、钦州、清远等整体成交量显著回落，购买力基本见顶。
请记住，2022年是三四线、甚至弱二线城市，正式下跌的开端。
2021年12月，开封、荆门、海安、呼和浩特、黄山、衡阳、芜湖、晋江、桂林、金华武义、重庆万州，都出台了购房补贴、契税减免托市政策。
接下来这样的城市会越来越多，力度越来越大。这也是我劝三四线城市刚需观望的原因，市场下行，越等越赚。
对于一线城市，2022年出现小阳春是大概率事件。
中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间，成交量环比上涨有望上涨超过20%。
不仅是北京，年底广州、上海的楼市都出现了回暖态势。
深圳因为二手房指导价压得太狠，市场还没有回暖，但据当地中介表示，带看量正在恢复，预计明年3月后可以判断是否“筑底”。
四大一线城市政策调控是全国最严的，无奈刚需购买动力太强，即使房价上涨都属于合理情况。
对于二线城市，更多要看翘尾行情和供应。
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“翘尾”，是我预测体系中非常关键的监视数据，百试不爽。
正常来讲，我们要连续观测2-3月的成交数据，一线城市主看二手房数据，二线城市，看“新房+二手房”，三四线主看新房数据。
介于当下，很多城市都没有盘点出二手房成交，我先拿新房来简单盘点。
我们发现，在这其中，长沙、宁波、东莞、成都、武汉、南京、厦门等新房翘尾明显，尤其长沙，新房成交环比大涨81%。
长沙这个城市一直被定义为我国楼市调控模范，很多城市还专门派人去学习过经验。但事实上，长沙的新房房价一直在涨。
比如梅溪一方，2019年房价是9970元/平米，清盘的时候涨到了12000元/平米，这几年，梅溪湖板块热度从未减过。只不过每年涨幅有限，没有过多引起别人的注意。
从长沙楼市可以看出，“房住不炒”的真正含义是抑制房价“过快”上涨，不是不涨或者下跌。
二线城市新房市场翘尾，跟这段时间开发商放量打折有很大的关系，至于明年涨不涨，还要看供应有多大。
从图中可以看到，大连的库存最夸张，达到54个月。起初看到这个数据，我有些质疑，特地找当地的朋友求证。
朋友说，2015年大连的库存曾经登顶过全国第一，后来消化了很多，但又逐渐积累起来了，54个月有些夸张，但24个月以上肯定是有。这对于大连，无疑是达摩克利斯之剑。
同样，成都、武汉、青岛、长春、郑州、昆明、常州、苏州、南宁都是大库存城市。
库存太大，利空楼市，如果购买力不够，房价就会下跌，如果购买力足够，房价也没有明显的上涨效应。
比如成都和武汉，虽然翘尾，明年也有小阳春，但新房房价上涨的概率并不大，最多也是局部上行。
没有翘尾的城市，比如昆明、长春、南宁等，明年楼市会继续横盘阴跌。
而对于小库存城市，比如合肥、上海、济南、杭州、海口，房价有一定的上涨压力，大家这段时间一定要多关注。
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最后我再讲讲2022年该如何选房。
我一直在讲，“用投资的思维选地段，用自住的思维选房。”
其实归根结底，房子想保值升值，一定要买人们最想买的房子，要随大流。
2021年，全国楼市分化明显，城市之间在分化，城市内部也在分化，比如武汉，光谷和汉口涨势最猛，蔡甸和黄陂等地，房价甚至是下跌的，地段选择尤为重要。
在户型层面，三房稳坐市场第一，其次是四房和二房。
未来市场，二房因为功能性太窄会被逐渐淘汰，对于一房，宁可不买，也别浪费钱，流动性小，涨幅实在太低了。
其次在面积层面，2021年整体面积需求整体在下沉，人们买的房子越来越小，这就是房价持续上涨，但收入不见增长的结果。
在一线城市，房价太高，最欢迎的户型是90-100平米的三房，而在二线三四城市，最受欢迎的是100-120平米的三房。
整体来看，90-120平米的中档产品最受欢迎，80-100的小三房，100-140的小四房，是市场硬通货。
面积可以小，但房间数不可少，功能性第一。
2021年还有一个特征是，豪宅卖得特别好。
数据显示，2021年，总价千万级豪宅成交明显放量。前11月，194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套，同比增长44%。
3000万以上豪宅成交热点城市，北方城市只有北京和青岛上榜，其他都在长三角和大湾区城市群。
其中叠墅取代联排晋升主力，120-160平经济墅最畅销，200平米以上的大别墅，因为实用性、流动性太差，销售在下滑。
2022年豪宅市场预计也会非常火爆，尤其是一二线城市的核心地段的豪宅，在限价时代基本都会成为抢手货，稀缺产生投资价值。
办公室小汪总结得很好，“这年代，穷人越买越小，富人越买越大。”
没办法，基尼指数跟人口迁徙一样，只能延缓，不可逆转。
2021年，全球因为恐惧印了太多钞票，这些钞票兜兜转转又会流入民间，造成祸患，人们看不到增量，只能像无头苍蝇一样乱撞。
至于2022年是否能找到方向，还未可知，但可以确定的是，时与运皆不可复制，而你在有限的范围内，追求胜率更高的东西。
希望你在这篇文章中找到你的答案。
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