这是个无比涮三观的城市！

这是个无比涮三观的城市。

它不是北上深，却气吞北上深。

在这个城市，连电子眼都没得的地方房子都要13000元/㎡。

在这个城市，我们暗调了四十多个盘，居然都没得样板间看，唯一一个可以看的样板间，销售员在打开门的那一瞬间说，你看的一切都不是交房标准，包括户型。What？是的，我们看了一个假的样板间。

这是个对超高层偏爱的城市，在售楼盘中小高层、洋房几近绝迹，几乎每个项目都有几栋五十多层超高层——住宅。

这是个百万级项目（体量）比比皆是的城市，它们都有四五十万方的商业，都有四五十万方的写字楼+地标，都有五六七八期的住宅，成为未来容纳几万人的宇宙中心。

在这个城市，目之所及除了远处一片连着一片的脚手架，就是眼前成片成片在拆除中的街区和房子。

这个城市的主打广告语是：这里，每天不一样！

是的，这个城市是武汉。

这个城市还远不止如此！

今天它的房地产市场现状才是真的狂 拽 x 炸 天。

卖的不愿卖，各大销售中心都没有在售房源；

开盘就日清，就在刚刚过去的7月，开盘整体去化率94%，全城欢呼称调控效果有目共睹；

一二手倒挂严重。所以在中国，论茶水费的猖獗，这里称第二，没人敢称第一；

九成开发商精装修交付，“阴阳”合同严格按照标准执行；

最后，开发商拍地拍的都是对这座城市狂热的爱。

我们以第三者的视角看，这一切真的极其癫狂，甚至是变态。

同样是限价之后

和大多数的热点二线城市一样，2017年为响应中央号召，武汉在限购、限贷基础上，进一步出台限价政策，随后又在5月初出台了限精装方案。

同样是限价，杭州在限价之后，几乎很难找到精装的新盘。

但武汉与之相反，九成以上的开发商选择精装修交付。在销售中心我们还看到了公示的精装修合同。

销售员认真脸指着公示合同讲，这是严格按照政府相关规定执行的精装修合同。

在万科某3万+楼盘，我们见识到了3000元/㎡的奢华精装的简单直白。

事实上，精装修定价多少钱和究竟都装了什么没有关系，仅和毛坯备案价有关。比如毛坯备案价9999元，精装修不能超过2000元/㎡，如果毛坯备案价超过10000元/㎡，那么精装修价格就是2500元/㎡。

以至于我们对某豪宅销售员说，你这个装修标准怎么值6000元/㎡呢？

销售员一脸懵逼，她大概心里想，这俩儿货一定是从外地来的。

是的，我们是从外地来的，因为在我们的城市，开发商会在样板间一遍一遍强调用了进口石材，配置了进口中央空调、装甲门、中央厨房等等新奇又花钱的玩意儿，就为了告诉你一句话，6000块说少了！

但是在这里，我们跑了几整天，看了几十个楼盘，居然没有一间样板间可以看的。只有一个项目给我们开放了一间样板间，但在参观的过程中，他一直说，你看到的一切都不是交房标准。

一个武汉的朋友说，精装修价格不计入合同，所以从成交备案价格看，ZF是控制住了房价。同时武汉在成品房发展方面走到了全国人民的前面，提前超额完成了国家关于成品房2020年不低于四成的规划指标，这是城之大幸！

我们不要脸的点头称赞。

但作为普通的购房者，他只想让开发商装的简单再简单一点，哪怕毛坯都可以。他说相比万科、恒大、碧桂园这些一直以来都是做精装修赚溢价的开发商，他还是充满期待的，但是对于那些从来没有做过装修，甚至还没找到合适的装修团队的开发商，只要不增加拆除成本和建筑垃圾，其实毛坯也挺好。

所以对于市面上仅存的一成毛坯交付的开发商，毛坯成了它们最大的优势。

有业内朋友总结说它们不带装修销售的原因有两个：

要么是来不及，政策来得太突然，还没想好就卖完了。

要么就是国企，带装修价格上去了，将来开盘茶水费就不好赚了，你懂的。

茶水费？

全武汉的人都知道茶水费行情不错。

武汉圈内朋友总结说得益于四点：

第一、在武汉，内定房源是不违规的。

比如光谷某楼盘推出500套房源，内定四百套，剩下100套，上千人抢，这件事让圈内的房虫都不耻，这不是把购房者当猴耍吗？

还有楼盘曾经策划一个假的开盘活动，然后通过内定房源慢慢卖。

圈内人说，茶水费是开发商（的人）和中介的合作，将【房源购买指标】转移至中介手中， 根据面积大小，以5万元到30万元不等的价格卖出。没有发票，需要一次性付款。

所以当我们像小白一样询问销售员茶水费的问题，他们指着公示牌说“我们绝对没有收茶水费、售楼部是唯一购房渠道。”

第二、在武汉，一二手倒挂现象普遍，局部楼盘严重惊人。

我们随便举几个例子：

华发外滩首府，无在售房源，最近一次开盘均价36000元/㎡，未来计划9、10月份开盘，预测价格36000元/㎡，货量近300套。周边二手房价格倒挂严重，武汉天地均价（小户型）单价60000元/㎡，大户型均价58000元/㎡左右；这也是我们在武汉迄今为止听说过最高的茶水费价格，高达六七十万还不止；

世茂锦绣长江，最近一次开盘价18000元/㎡，周边二手房临江26000元/㎡左右，不临江23000-24000元/㎡，毛坯。

保利时代，最近一次开盘21000-24000元/㎡，带3000元/㎡的装修，周边二手房25000-26000元/㎡。

越秀国际金融汇，最近一次开盘是均价36000元/㎡，带5000元/㎡装修，货量300多套，未来计划9、10月份开盘。周边二手房价格近37000-38000元/㎡。

在几千甚至上万差价面前，茶水费有了名正言顺的存在理由。

第三、房客比

武汉茶水费最抢手的片区是光谷，其次是白沙洲。

圈内人讲光谷是一个极端的区域，预估下半年可售（不代表会售）的房源20000套。这是什么概念呢？

大约房客比（房源和客户数量比）是1：5—1：10之间，可以说光谷是整个武汉最缺房源的地方。

在我们调研过程发现除了四新供应量大，房客比是1：2以外，其它区域都要超过1：2。

懂行的人说茶水费产生的前提条件是房客比超过1：3才有操作的价值。

有经验的房虫通过房客比在心里给茶水费默默定价：

1：5以下：5-10万不等；

1：5—1：10 之间：20-30万；

另外参照所在片区，有10万左右的浮动；比如光谷东普遍5-10万，而光谷核心区二三十万也很常见。

第四、推盘量小

每次开盘两栋楼，开一次歇半年，每次300套左右，这成了武汉开发商标准路数。

当地的朋友说，越是无房可买，开发商越奇货可居，更多的开发商是拖着不领预售证，这对于专业级开发商来说显然不是难事。

比如X建·光谷之星，比正常开盘时间晚了一年，直到今天也没有取得预售许可证。

开发商也很无奈啊，亲，备案价上不去，现在卖了可心疼，只能捂盘不卖了。

所以最新的公开资料显示武汉2017年上半年：

1、成交量同比下跌35%；

2、开盘数143次，日光盘达到90个，超过2016年全年。

这就是现在武汉房地产市场今天之日常。

如果按上半年楼市占40%的比重计算，预计下半年商品住宅供应量约1300万方。全年商品住宅成交20万套，到年末总体供需才能趋于平衡。

对于这个供应计划，一个从去年年底开始选房，一直到今天，还在光谷的各个销售中心参与认筹的朋友来说，只能用两个字表示赞同：谁信？

他娴熟于销售中心的各种认筹和选房方式。

当我问他的参与心得。

他只回了我一句话，选房选到绝望！

那你还继续吗？

继续啊！不然呢？

作为土生土长的武汉人，他对武汉的未来充满信心。

武汉是新一线城市，三年就会再翻翻，比肩北上深的今天。他坚信未来会有1000万大学生接盘侠，到了2049年，武汉就是拥有2500万人口的世界级城市，所以有什么理由不继续呢？

而他并不是个例。

另一个交了15万茶水费选房成功的朋友说，其实是去年涨怕了。所有去年没买房和卖房的都在骂自己傻缺，午夜梦回一遍遍问自己，究竟该怎么办？

最终，我们发现全武汉的人，全湖北的人都在武汉炒房，大家形态各异，但心态是一样的：留房不留钱。

所以今年上半年又有18万人成为武汉的有房人，他们也开始相信2049年武汉会是一个2500万人口的世界城市，未来会有1000万大学生来当接盘侠。

另一方面银行开始收紧贷款，首套普遍上浮10%，除此之外，放款的速度更慢了。

一个朋友说，等了6个月了还没有放款，另一个马上接茬说，我都要等7个月了。

一个默不作声的朋友淡淡的说，听说一个朋友可以办，不过需要10万块的费用。

一时间大家都不言语了。

内心戏狂飙，这是贷款也要茶水费吗？

且不说银行房贷要不要茶水费，作为对这个环节最敏感的开发商，已然开始更加精细化的筛选客户，谁能最快的贷款，谁就有资格进入下一个选房环节。

茶水费全款，装修款全款，对于一个普通的购房客户而言，买房无疑是难上加难。

购买力总会枯竭吧？

会有人知难而退，市场总会有冷下来的那一天吧？

但这对于每天往返于11座跨江大桥的武汉人，对于疾驰在全城高架【超200公里】的武汉人；

对于地标到处开花的武汉，对于城市下面有27条地铁规划的武汉；

武汉人和武汉由衷的认为除了大上海，就是大武汉。

他们坚信最好的购房时间，还是今天。

就在刚刚过去的7月份，武汉总共开盘27次，日光盘20次。

一个朋友说，所有的投资最终博弈的都是人心，在市场预期没有转变的情况下，我们有理由相信，下半年武汉的市场行情还是如此！

那么武汉的人心在哪里？

从今年3月开始，国内热点城市都先后发布了对本地楼市进行了限购、限贷、限售堪称史上更严厉的调控政策。

武汉也在4月6日下午，住房保障和房屋管理局召开新闻通气会，明确表示：“武汉房地产市场调控工作措施有力、精准，“抓调控”、“管市场”、“稳价格”多管齐下，成效明显，市场整体是平稳健康的。近期武汉不会出台新的楼市调控政策，将继续严格执行好已出台的调控措施。

随后5月10日，武汉出台精装修限价标准，严控开发商变相涨价。

紧接着5月19日，武汉市公安局治安管理局召开新闻发布会，武汉市落户政策进一步宽松；

6月，武汉发布“百万校友资智回汉”、“百万大学生留汉工程”；

7月，公布武汉长江新城规划。

同期长江新城起步区二手房限售，控制人口非正常迁入，参照雄安百年大计的武汉百年大计呼之欲出。

论装biger，武汉称第二，也没人敢称第一！

显然武汉是有自己的计划的，借助政策差异吸引人和资金，因为，土地出让、城市改造和建设大势所需。

所以我们看到2017年上半年，武汉土地市场共计成交63宗土地，以743亿的土地出让金成为仅次于北京，位居全国城市出让金第二位；其中中国品牌房企销售业绩排行榜前三十强，有29家都到了武汉。

随便感受一下它们的气势如虹，复地以130.1亿元拿下汉正街内两宗地块；远洋150亿拿下归元寺文化片区187.97万平方米的地块。 

但是市场的另一面是由于采取限价措施，开发商放缓了上市节奏，上半年武汉新房成交套数同比下降35%，降幅较为显著。

因此，我们看不到任何人心转向迹象。未来大概率开发商会捂盘惜售、推盘量低，所以即便武汉有大量的供应储备，市场上的供不应求和日光局面依然不断上演。

刚刚，我接到一条群发微信：

某盘销售员说，开盘前先认筹，为了防止你认筹了买不到房子，我们认筹1：1.15个号码，开盘现场可能微信选房也有可能公开摇号，都是凭运气的。

什么时间开不知道，也许随时咯，大概率是前半夜，后半夜也有可能性。

还有我们是两份合同，装修合同另签不贷款！

还有我们不愁卖，这周边也没有房子卖。

还有周边的二手房也都比我们的价格高。

我把这个信息发给武汉当地的朋友，他们都说，房源太少，我有关系！

而我把这个信息发给郑州的一个同行，他说1：1的解筹率，这多大的自信，牛B！

➤米宅『武汉』考察预告：

此为米宅『武汉』考察第一篇，接下来将着重分析具体的区域、楼盘、投资价值等，敬请期待！

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