长沙IFS，九龙仓的华中霸业
长沙IFS5月7日盛大开业（项目官方供图）
开始之前，长沙IFS官方微信的第一篇推文了解一下：从1886走到时代最前 | 九龙仓的传奇。
相信关注商业地产志（请记住我们的缩写是CRR©）的朋友们，对于香港九龙仓集团旗下的商业地产品牌国际金融中心（International Finance Square，简称IFS），多少已经了然于心了。
九龙仓集团创建于1886年，拥有一百余年集团历史，多年商业运营的经验，已成功打造了香港海港城、香港时代广场、成都国际金融中心等一系列享誉国际的商业项目，每个项目都成为了该区域的旗舰商业项目和时尚文化地标。
公开信息显示，国内目前已有成都IFS（已于2014年开业，包含酒店、公寓、写字楼及商场）、无锡IFS（已于2014年开业，包含酒店、写字楼及商业）、重庆IFS（已于2017年开业，包含酒店写字楼及商场）、长沙IFS（2018年5月7日开业，包含酒店、写字楼及商场）、苏州IFS（预计将于2020年初开业，包含写字楼、酒店及公寓），共计5座。
有时间的朋友可以回顾查看我们关于苏州商业的一篇文章，里面提及苏州IFS的篇幅不小：苏州两万步 | 商业丈量金鸡湖。
长沙IFS（图据项目官方微信）
其中，投资规模最大、商业板块品牌数量最多的，就是国内第四座IFS——长沙国金中心（以下简称长沙IFS）。
项目总占地面积74363.79㎡，总投资额超过200亿元人民币。总建筑面积100万㎡，总钢材用量约8万吨。项目T1写字楼建筑高度452米/95层，T2写字楼建筑高度315米/65层，Niccolo酒店将于2018年年底开业。
项目接驳1号线及2号线两条主力地铁线，包含商业面积25万㎡。项目商场部分洗手间数量25个，母婴室3个，手扶梯108部，直梯21部，停车位超过2800个。主力店包括Ole'超市、百丽宫影院、The Rink真冰场、Parkson Beauty等。
商场总店铺数量近400个，已入驻品牌344个（跨层及多店铺算1个品牌），开业当天打围待开的店铺数量仅为84家，开业率达到80%以上，出租率高达95.5%。
长沙IFS零售品牌总计282个，占比约82%；F&B品牌总计52个，占比约15%；生活方式品牌总计10个，占比约3%。截至2018年5月7日开业当天，商场品牌总计有近70个湖南首店，50个国际大牌名品旗舰店，27家双层概念店。
不得不说，这是一个罕见的中国商业单体项目零售巨舰——品牌之齐全、大牌之完整、数量之庞大、旗舰店之众、，截至目前看来，国内任何一个单体项目，均难出其右。
长沙IFS（图据官方）
此前，成都IFS作为九龙仓国际金融中心产品的第一个亮相作品，已赢得全球瞩目，亦在其开业后的4年时间内，持续担纲成都市场的业绩冠军，并与成都远洋太古里一起，拉动了中国大西南片区的整体商业升级。
此番长沙IFS的开出，意味着九龙仓旗下“国际金融中心”商业地产品牌，迈出了进军华中市场的坚实一步，填补了以湖南、湖北及江西为核心的华中大区在高端品牌、时尚、艺术、生活商业零售综合体板块的长期空白。
因此，无论从哪个维度来看，长沙IFS的正式亮相，都将成为中国商业地产历史上极为重要的里程碑，也是2018年中国实体商业零售领域最引人瞩目的大事件，没有之一。
接下来，我们再来看看长沙的商业现状。
简单来说，这是一片人文古老而消费需求旺盛的商业“处女地”——没有凯德，没有新鸿基，没有中粮大悦城，没有华润万象城（但有位于城市东北角的社区商业万象汇），没有龙湖…
整座城市本土百货林立，街铺街区商业发达，外来商业地产品牌，似乎一直没有找到适合的“下手时机”。
但是，长沙的风土人情，决定了这座城市有着丰富多彩的休闲生活和数不尽的美食，加之由湖南卫视带来的娱乐产业蓬勃发展，都赋予了这座常驻人口不到800万、但于2017年成功跻身中国GDP“万亿俱乐部”的华中省会城市，拥有了非同小可的消费潜力。
而九龙仓早在2011年2月击败苏宁、以56.3693亿元（楼面价8000元/㎡）拿下长沙核心CBD五一广场001号地块的时候，似乎就已预见了7年后的长沙。
越夜越美丽的长沙（图据摄图网）
值得一提的是，2015年九龙仓又以1.5亿元人民币的价格公开竞得长沙市金洲新区金水西路与欧洲北路交界地块，计划打造为7万方左右的奥特莱斯。
成功的案例总有些惊人的相似：九龙仓在成都的“IFS+奥特莱斯”的成功，似乎极有可能被COPY到长沙来，变成量级飞跃式的另一个更“可怕”的成功。
而长沙IFS选址的五一商圈，与成都IFS类似，是整个湖南省人气最旺的地段——正如九龙仓集团在2014年年报中的评价所言：“此有利位置集香港中环、铜锣湾和尖沙咀的优点于一身。”
长沙五一商圈几千年来一直是城市发展核心，商业气氛浓厚，如今已演变成影响全湖南的城市名片。
长沙IFS位于五一商圈中心，无缝接驳地铁1、2号线，不论在地理区位、交通配套还是在项目规划、商业规模等方面的优势都非常明显。
长沙IFS地图示意
如上图所示，长沙IFS呈东西走向，坐北朝南。项目西接黄兴中路，南连解放西路，东临蔡锷中路。与商圈内的新世界百货、平和堂百货、王府井百货、7MALL、长沙悦荟广场、以及毗邻坡子街商业街的悦方ID MALL一起，组成了长沙最为繁华的商业CBD。
香港商贾奉若经典的“地段说”，再次在长沙IFS的选址上得到了绝对权威的印证。
长沙IFS地图示意
从上图则可以清晰看出，长沙IFS与南北流向的湘江几乎呈垂直角度，且距离长沙最为著名的橘子洲头，直线距离不到3KM。而与火宫殿、坡子街、太平街、杜甫江阁等景区，则更是步行可达。
回想起2015年国庆节造访长沙时的景象，武汉、南昌甚至贵阳的车辆，将整个东西走向的五一大道塞得几乎无法呼吸的景象，我们可以预见今年接下来的节假日时间，这个片区将会出现怎样的拥堵景象。
长沙IFS5月7日开业当天人潮持续汹涌
首先来看看建筑功能分布。
做了这么多铺垫，现在，我们就来看看这座“巨无霸”长沙IFS，究竟长什么样。
点击查看大图（图据CSIFS官方微信）
长沙IFS的地下楼层分为P5、P4、P3、P3M、LG2、以及LG1，如果加上负二楼与负三楼之间夹层，地下共计有6层，而地上则跟成都IFS一样，有7层。
其中，P5、P4、P3、P3M、LG2都有停车位的设置，与成都IFS一样，长沙IFS也设有“天空停车场”，用高架栈道从地面接驳到位于项目三楼的VIP及酒店客人停车位。
接驳L3停车场的高架栈道 By Terry
再来看看品牌落位。
从LG2开始到L7共计9层的空间里，分布着全部商业可租赁的400多个店铺，其中涵盖了绝大部分进入中国市场的国际奢侈品品牌、快时尚品牌、珠宝腕表品牌等大牌。
我们把这些店铺做了一个非常细节的分类处理，或许会比购物手册更加直观一些：
长沙IFS的楼层分布品牌细节表 By Terry
从这份表格是基于长沙IFS的官方微信店铺分布图及品牌品类列，经过我们整整一天的走访验证，最终整理得出（如果对此表格有兴趣的朋友，可以电邮联系我们：lori@magicgell.com，有偿获取）。【注意，文末有福利】
整个项目的东区一二层是国际名品馆，在这里你可以找到几乎所有我们耳熟能详的品牌，包括Hermes, VALENTINO, BALLY在内的大牌都已经开门迎客。
蓝色区域为时尚零售，红色区域为国际名品
而西区的低楼层则聚焦在时尚品牌方向：品质轻奢品牌如COACH ,MICHAEL KORS, Tory Burch, Kate Spade, Furla等，及众多引领潮流风向的时尚品牌，包括KENZO, Neil Barrett, McQ, Abercrombie & Fitch, COS等，都在这个片区落位。
我们走访发现，长沙IFS除了有大量的跨层旗舰店铺之外，还有多个品牌都在不同楼层设有门店，比如周生生、金六福、谢瑞麟等珠宝品牌，均在L1和L4设有店铺。
这个“单品牌多店铺”的现象让我们对于长沙IFS的吸金能力大为折服：能令诸多品牌抛开选址的条条框框、转而在一个项目内部及周边开设多个不同产品线的店铺，必定是非常看好项目的发展前景。
就品牌落位而言，从LG1到L4层，服饰品牌数量最为众多，F&B则集中在LG1和地上5-7层：零售业态占比超过8成，这也是当下的购物中心行业动态中不多见的案例。
接下来，是我们整理出来的关于长沙IFS品牌的一些看点。
或许我们可以这么说，在全国商业项目招商局势一片严峻的大环境下，长沙IFS却成为品牌们争相入驻的一个“另类”——很显然，商场拥有优秀的品牌影响力和商业运营能力，是所有品牌入驻的重要选择条件。
这一点，从Parkson Beauty全球首店的入驻，可窥见一斑。
从一层跨到二层的Parkson Beauty是百盛的第一家美妆集合店，占地面积5228㎡，两层的品牌综述为28个，集合了美妆零售、美容、美体、男性护肤、咖啡休闲等众多业态，还有一个占用200㎡、专门为保健食品、网红单品而开设的店内集合店“Play Up”。
Parkson Beauty全新零售概念店 By Terry
我们了解到，Parkson Beauty是百盛在2018年着力打造的一个全新的美妆零售品牌，这里的每一个品牌都拥有单独的“美容房”，从最大限度上增强美妆零售的体验感和舒适感。
另一个值得关注的品牌是OCE。
从L3到L4的o.c.e北欧生活馆
这是该品牌首次在华中地区的核心商业CBD开出过千平米的大店，而它的“兄弟品牌”UR同样在长沙IFS拿下了超大的跨层店铺：
跨层UR店铺 By Terry
大店的气魄令人印象深刻，小店也几乎都不落俗套，这是我们逛完一圈下来的明显体验。
而在店铺切割方面的处理上，长沙IFS也有不少的小巧思出现，让同样品类的品牌在一个商铺内做分区，比如快乐柠檬和几个果子。
此外，为了更加贴近长沙市民的生活习惯，长沙IFS专门在7层的雕塑花园上引入了酒吧业态，还为其专设24hrs的直达电梯，充实长沙市中心的夜生活氛围。
长沙IFS七楼平台的整体氛围
与成都IFS很接近 By Terry
艺术与时尚，长沙IFS真的可以代言。
长沙IFS携手KAWS携手国际知名艺术家KAWS以及策展单位AllRightsReserved共同呈献全新大型地标艺术作品――KAWS:SEEING/WATCHING，已在项目开业前圈定国内一大批粉丝。
而已于开业前预售的此次KAWS:SEEING/WATCHING的限量周边，也引发粉丝线上线下的热烈追捧。所以，开业当日尽管是周一，依然有大量的粉丝聚集在七楼的KAWS主题期间限定快闪店门外排队等候购买：
排队等候购买KAWS此次大作周边的粉丝们
图据长沙IFS官方
与KAWS雕塑现场合影留念的人群络绎不绝，我们也在很意外的情况下拍下了这张色彩清奇的照片：
KAWS:SEEING/WATCHING By Terry
对于城市艺术审美水准的提升，九龙仓从来都不遗余力。而各地的IFS与此次雕塑策展单位香港ARR的合作，我们也关注已久。
关于香港ARR的资讯，你可以在这两篇文章中找到：
时尚与艺术历来密不可分，长沙IFS深谙此理。我们了解到，未来，长沙IFS还将与更多的艺术家和时尚品牌携手，为整个华中片区的时尚分为、艺术审美、文化融合，创造持续不断的热点。
而长沙IFS打造华中时尚零售新地标的理念和决心，我们也可以从此次的开业典礼中获知一二。
九龙仓集团高层领导人等与KAWS（左一）
一起见证长沙IFS开业
长沙IFS之巨大，非一篇文章可以讲周全，希望有一天你能亲自前往，见证这座华中第一商业项目的庐山真面目。
此次考察时间紧迫，我们也未能有更多时间对整个长沙IFS入驻的品牌及项目方进行深入的沟通，写下这篇抛砖引玉的文章，希望商业地产行业的同行们，能从这样的标杆项目中，习得更多的精髓，共同助推中国商业地产的全面提速和整体升级。
最后，我们来看一些细节图片。
首先是洗手间。
IFS系的洗手间，应该是我迄今为止去过最干净、最整洁、功能最完善、细节最周全、最没有异味、最具设计感的洗手间了。
这也是我迄今为止见到过的项目方自身品牌围挡里面最走心的一个了。
关于场内的柱子这件事，反面教材实在太多了，正面案例中，长沙IFS绝对是一个非常值得学习的课堂，当然，依然也是由Benoy操刀设计，毕竟好货无低价。
当然，开业第一天的负二楼停车场，能做到这样档次水准的，也不会太多了。
内饰设计和灯光设计也真的是美，这一抬头，科幻得毫无违和感。
室内中庭的观光直梯，跟成都IFS一个样，亲切感油升。
即使是通往3号侧门的通道，也是如此宽敞大气，让Cartier和Valentino交相辉映。
正如长沙IFS官方微信推文所说，它爱的长沙不止一面，我们看到的长沙IFS，又何止一面？
最后，我们把长沙IFS的Shopping Guide做了简易扫描处理，打算作为小小的福利，分享给你们。
你只需要在底部评论区留言，针对长沙IFS项目提出你想问的问题进行互动，我们将用邮件发送扫描件给你。
长沙IFS的旋转楼梯 By Terry
我们期待长沙IFS的更多卓越表现，也希望你的长沙考察之行早日成行。
本文部分图片源自长沙IFS官方
网络图片请作者与我们联系以奉稿酬
文章受原创版权保护
未经允许请勿转载
CRR CHINA
中國商業地產觀察者
獨到視角 | 犀利表達 | 客觀評述