这一波西安大悦城的深度剧透，可以说是很大胆了
中国商业地产严肃观察者
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
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执行主编 | 陆一 ⭐️ 文 | TERRY
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“我们不惜代价地、日以继夜地工作，就是希望打造西安的时尚潮流新地标，也希望我们的可以给西安带来更多的时尚元素、新鲜的元素，让西安这个城市在全中国变得更国际化、更有范、更洋气——这是我们的愿景，希望可以做得到！”
——西安大悦城商业线负责人朱姝
这段话是11月2日西安大悦城媒体沙龙分享会的结束语。
西安大悦城媒体沙龙
做商业的不易与艰辛，没有亲身经历过的人不会懂。
尤其是一个大体量的商业地产项目的开业，那无数的节点、数不清的会议、通宵达旦地熬夜坚守，更是我无法想象、更不敢挑战的“可怕”的人生大事件。
在西安大悦城开业前夕，项目总沈新文带着开发线负责人耿军、支持保障线负责人王丽莉、商业线负责人朱姝，邀请来了一众西安的媒体朋友，进行了一场极为真诚开放的“剧透式”沟通。
西安大悦城项目总沈新文
这场沟通会的内容之坦诚之大胆，我始料未及。
大雁塔商圈城市空间“古今呼应”
改建博物馆计划同期开业
众所周知，西安大悦城是一个收购旧改项目，也是大悦城体系有史以来最大规模的一个改建项目——14.6万方的改建总面积。
但估计业内也很少有人知道，这其中居然有高达2.6万方的结构拆改面积！
结构拆改是个什么概念？
托梁拔柱是也，就差没有砸楼板了。
假设，你买了套200平米的二手房，你想让它变得非常与众不同，于是你要把房梁和柱子都拆了，把4室3厅2卫变成2室1厅3卫、让空间更大更通透…
这可是14.6万方啊，可想而知这个工程的难度有多大。这不仅仅是在大悦城体系内部是前所未有的，在国内的旧改商业中也是极为少见的。
最初做这个项目的时候，西安大悦城的预算已经是相当惊人的数字了，结果“做着做着预算就超过了近40%”，钱都花到哪儿去了？
重塑逻辑之一：最好的材质才配得上最走心的“十三潮主场”。
有限的预算要投入到无限的品质追求上去，这是西安大悦城给我迄今为止给我留下的最为深刻的印象之一。
外立面效果图
在整个项目的效果图上，仿古屋檐下的“钻石大门”显得格外抢眼，而这种白天是玻璃、夜晚就变成了五光十色的“光电玻璃”，你可以理解为玻璃材质的高清LED大屏。
重塑设计时，为了不增加与大雁塔的之间的违和感，仿古屋檐在改建过程中被保留优化，而外立面则成为古今呼应的“今”与“潮”的承载体。
西安大悦城商业线负责人朱姝
要知道，就连最普通的U玻，造价都非常贵——西安大悦城商业线负责人朱姝说：“但我们就是想给西安消费者呈现一个最完美、最没有遗憾的项目。” 当她说出这段话时，我能明显感受到整个团队追求完美的决心，以及精益求精的“开拓者”态度，令人不禁为商业人的坚持与信念感动。
●U玻
建筑立面采用了大面积U玻设计，强化建筑的现代感。两个主入口向内收进，将宾客视角自然导向入口。
●发光体
通过先进的裸眼3D技术，采用钻石切割式设计,在入口处结合投影灯光秀，形成夜间震撼的视觉冲击；吸引客人驻足观赏的同时，打造城市夜间光影地标。
你可以片面地将此种不惜代价、不计成本的举动理解为“土豪”行为，当然也可以更为客观理智地看到西安大悦城在打造这座西北首个大悦城时，从最核心的财务层面散发出来的不破不立的决心。
这事儿的其中一个“后果”是，某国际一线品牌看到这个外立面马上非常喜欢，计划在2019年3-4月的口红季，做一个西安古城前所未有的IP活动。
西安大悦城商业线负责人朱姝进行项目解读
重塑逻辑之二：在充满想象力的跨层空间里做无边界的连接。
1700㎡、西安未来最大的下沉广场——它绝不仅仅只是一个下沉广场，更是一个充满想象力的跨层空间，在这里，可以无边界地连接全球的潮流先锋和时尚秀场。
下沉广场
如此巨大的下沉广场，确实一个很大胆的尝试。
前不久听闻一个专业做商业场地租赁的互联网平台获得了A轮投资，似乎在商业广场这件事上，绝大部分项目都没有太好的解决方案——廉价出租有伤项目品质，闲置又难以变现。
西安大悦城则拿定主意：既然是“十三潮主场”，一定不能缺了各种潮流的IP活动来不断强化项目自IP的时尚热度，既然要有场地，那就做全西安城最大的！
在打造包括这个下沉广场在内的所有项目内部场地的时候，用丝路概念做全场的连接是一个很值得期待的亮点。
主入口彩虹桥
比如，大中庭做了一个最大的广场，上面有个很大的T台。沿着步行梯的丝带元素，你将可以充分感受“一带一路”起点城市独特的文化韵味。
当然了，不仅把场地做得气势恢宏、行云流水，西安大悦城还每年计划上千万的活动经费，而且这是我第三次听到这个信息了。
这里面的潜在台词就是：我要做就做全城最好的场子，不仅要给你们各种高端配置的场地，那些全世界好玩的潮流的前沿的，每年我还准备了足够的经费，都给你们放进来——我只做城市潮流地标，这是唯一目标。
重塑逻辑之三：重构情感交互释放空间。
一个商业项目，第一次来觉得震撼，第二次来觉得有好玩，那第三次和第N次来，估计就要走心才行了。
于是，重构情感交互空间成为这次改建的又一个重要课题。
改建前，项目原有的一块天幕——也是西安市区唯一一个天幕——并未被善用。
“我们把天幕进行了翻新，把两端的天幕截断了，让人们必须在室内看，视觉效果好了很多。”西安大悦城开发线负责人耿军告诉我们。
做过商业的朋友都知道，环境氛围对于情感交互的调动力是不容小觑的。
这样的一块室内天幕，无论是圣诞模拟飘雪、星空造景、萤火虫视界营造等相对静态的画面，还是新年倒计时、情人节表白和求婚等交互性较强的情感活动，都将透过环境氛围调动人们的神经和肾上腺素。
如此，对于这块不畏惧外界各种的天气的室内天幕，可以想象其启动之后的视觉震撼力和流量打卡的吸附力，无疑将蔚为可观。
重塑逻辑之四：专设博物馆复盘改建全过程。
“我们聘请了国际著名的设计单位美国ARQ给我们进行整体的方案设计，”耿军说，“设计了一条400米长的动线，这样可以使里面的商户，每一个商户都有一个最好的面。”
建筑专业的爱好者们对于这样的旧改项目向来是摩拳擦掌的。更何况，高达26000㎡的结构拆改量中，西安大悦城把原先的建筑里的柱子拔掉了228根，加固了1400多根。
西安大悦城开发线负责人耿军
耿军带着典型工科男的腼腆和内敛，说得不多，但举了一个很典型的例子。
“横跨三层的电影院，需要在整体结构保持不变的情况下，要把下面的柱子拔掉，用梁去托住它，在全国都是不多见的。”
这么大改造量，安全这件事也是耗资巨大的一个重要投入。
为了全面复盘这个值得纪念的改建过程，西安大悦城在屋顶上专门做了一个博物馆，把这个项目从原始到改造成今天这个样子的所有过程和专业技术，一起放了进去——据说，很多现在不能说的“秘密”，都可以在那里看到。
挺奇怪的，就整个西安大悦城开业而言，这个复盘改建过程的博物馆，似乎成为了我最大的一个期待点。
解构主题空间研发逻辑
四大原创主题街区深度剧透
今年9月26日的招商答谢会之后，热衷主题空间的西安大悦城就已经对外公布了这个项目的主题街区设计图，这里我们来看看它们风格迥异的LOGO：
尽管在9月的招商答谢会上西安大悦城就释放出了关于项目的各种信息，但直到11月2日的这场小规模会谈，我才算挖到了这四个街区的研发逻辑，便迫不及待想分享给大家。
研发逻辑之“查特花园”：为何要做主题街区？
没有主题街区的项目，我们记住一个项目名字就好了。而对于有这样独立空间的商业项目，我们往往还要花时间精力去记住它们的名字和LOGO——增加用户使用难度的事儿，放在互联网世界，绝不会做。
但是对于“街区爱好者”的大悦城而言，这样的“灵魂拷问”自然是时常遇到——“当然做街区不是为了做而做，而是因为每个项目都有这样的需要，或者说是因地制宜地打造大悦城产品线与众不同的特点。”
这里，我们先回到一个共识度较高的认知：如今购物中心的竞争多数时候在于品牌竞争和环境竞争。
“比拼品牌我觉得是购物中心的初级玩法，空间的PK才是更高的要求。”
西安大悦城商业线负责人朱姝女士的这句话，我绝大部分赞同。毕竟品牌的竞争，大多数时候都是以牺牲购物中心商业模式的方式来获取，并非长久之计。
而如果一个空间令人感到“好用”和“舒服”，就像成都远洋太古里一样，造访率和用户粘性一定可以得到相对稳定的回报。
项目总沈新文讲述了“查特花园”一路从西单大悦城到西安大悦城的故事。
“大悦城一直做街区、做场景，就是做的一个大家交流、社交的空间、体验的空间。”沈新文说，“西单大悦城的查特花园和西安大悦城的查特花园，虽然名字相同，内核却不尽相同。”
“取查特花园这个名字也是头脑风暴，专门成立了一个起名字的团队，弄了上百个名字来回调。”
大悦城内部一直讲街区的可复制化，但这是极难的——大悦城是一个大IP，街区是一个小IP，每个大悦城有自己的地域因素和客群因素，完全复制几乎是不可能的。
查特花园设计图
从西单到西安，沈新文和他的团队发现西安的屋顶花园恰恰又是一个能够让消费者真正沉浸下来、静下来、坐下来的地方，还能近距离观赏大雁塔，是一处不可多得的稀缺空间。
“这个设计师我们用的也是西单大悦城查特花园的设计师，完全按照这个元素打造出来的，如果在座各位有一天登上我们的屋顶，一定可以感受到这里面很多的氛围和场景。”
研发逻辑之“勿空”：主题街区如何与本土文化结合？
单从四个LOGO来看，西安大悦城的查特花园算是很本土化了：非常直接地把大雁塔放了上去，倒也是非常符合西北朋友的直爽率真。
项目方很确定，大悦城与大雁塔的结合是一定不能浪费的，所以在北广场做了一个大雁塔最佳观景平台，这里的绝佳景致，整个西安再无第二处。
这就是即将要呈现出来的查特花园，也是四大街区中与本地文化结合最为直观、空间最为紧密的一个主题街区。
查特花园设计图
在筹备开业的过程中，西安大悦城商业线负责人朱姝带领团队见了很多西安的品牌代理商，他们描述了自己的一点小小的愿望：
“以前很多品牌来西安考察的时候，吃来吃去就是钟楼和南门那几家，没有特别有情调的餐饮，而且都是分散的，我们希望西安大悦城能有一个集中发力的氛围餐饮发力点。”
于是，查特花园就有了漫咖啡、绿茉莉、失重餐厅等等——有小酌可微醺，有音乐可沉醉，有人亦有景。
如果说查特花园是跟大雁塔大IP高大上的结合，那么勿空街区就是跟大雁塔里面的小IP接地气结合的研发逻辑。
勿空街区设计图
“开业的时候，一个活泼可爱的悟空会屹立在东北角。这个区域里面，‘勿空’就是让你不要空着肚子，在这里一站式尝遍西安当地美食，还能买到西安特色的伴手礼。”
大漠文化演变至今，《西游记》成了浓墨重彩的一笔。
在勿空街区的产品研发上，西安大悦城取其精粹，摘用主角同音异义的文字，组成一个耳熟能详的名字，并将立足于本地的味道植入到空间中，搭配精心设计的美陈氛围，形成一处文化符号出挑、在地饮食文化特色突出的空间。
勿空街区其他细节图
在最不缺历史文化底蕴的十三朝古都，项目与文化的深度结合层面，或许这些打造街区细节的用心和严密的产品研发逻辑，真的能成就十三潮主场的一炮而红呢。
研发逻辑之"吃货共和国"：为何一个业态要三个街区来放？
查特花园、勿空街区、吃货共和国三个主题街区，承包了西安大悦城为数众多的味蕾体验业态。
按照相对“不会犯错”的商业逻辑，F&B的落位方式，当然是负二楼一层+顶楼两层，而且大众消费者也已经习惯这种布局方式了不是么？
很显然，在餐饮业态落位的排列组合游戏中，西安大悦城再次给自己“加戏”。
吃货共和国
把国际化、重氛围的西餐和酒吧等放在查特花园，让本土特色与口味都归入极富本土文化特色的勿空街区，再把“重口味”的一切纳入“吃货共和国”，最大限度降低消费者的选择成本，并从认知源头上就把客源进行有效分流，这样的操作真的蛮大胆。
原名为“重口味博物馆”的吃货共和国，不仅有可能是全国购物中心中首创的“辣”味餐饮的主题聚集街区，而且还担任起为“重口味”餐饮不太优良的就餐环境“正名”的责任。
爱丽丝梦游仙境入口
西安大悦城商业线负责人朱姝向我们介绍“爱丽丝梦游仙境”的入口，她表示：“为了让空间特色鲜明，错落有致，我们通过对通道宽度的改变，以及加入灯光、芦苇等元素组合，使得这里成为一个穿越梦幻世界，最终豁然开朗的奇妙空间。”
这样的空间氛围，和餐饮业态进行奇妙的组合，能碰撞出不一样的“火花”——原汁原味的好味道+优秀的环境和氛围，三个街区“瓜分”F&B，如此讲起来，似乎也是非常行得通的玩法了。
研发逻辑之“潮π街区”：不为业绩而来的街区都是“佛系商业”？
如果这个答案是肯定的，那么大悦城确实在全国各地都做过“佛系商业”。但事实并非如此。
寸土寸金的商业地产项目里，任何一吋的面积都意味着租金收入。但是收租户租金的前提是，这里有人，有人气。
西安大悦城在这一点认知上没有跑偏，于是做了一个99%的出发点都是为了让年轻人玩儿起来而不是买买买的“潮π街区”。
在与下沉式广场无缝接驳的“潮π街区”，跨空间的互动可以非常Close。
潮π街区设计图
在这里，旱喷、涂鸦、玩滑板的地方一应俱全，入口还有很多活动板，上面会写很多有意思的话，估计以后还有可能会面向大众进行征集也不一定。
而更多的“有趣”也可以在这里发生。比如，潮流穿搭的评比，以物换物的平台等等。
西安大悦城商业线负责人朱姝说：“我们希望把这些区域给消费者以物换物的概念。这个区域是一个街区，如果只是品牌好玩就没有意思了，互动才有可能是永恒的有趣。”
同时，她也表示西安大悦城还要做一个多维度互动装置的计划，将结合光影、音乐元素及涂鸦元素，展现出潮流、年轻化、科技感的一面。“整个项目空间不仅是运动和潮牌的组合，还会加入更多潮流体验，释放年轻活力。”
这背后的产品逻辑线条很明朗：养商靠人气，潮流靠潮人。除了潮流品牌之外，潮人最爱什么？当然是潮玩。
潮π街区正是为此而来。你能说它不会创造业绩么？说不定它朝迎暮送的，正是西安源源不断的潮流生力军们。
听完全场，我们对西安大悦城团队肃然起敬。
对于一个即将开业的项目而言，跟媒体谈论这么多直击“要害”的问题、深度剧透这么多项目细节，西安大悦城可以说是很大胆了——这背后破釜沉舟的决心、言出必行的底气、以及极致细节的匠心，令人佩服。
而西安大悦城的“匠心”将在不久后展露无遗，说了这么多，不如让我们静待12月16日西安大悦城的正式登场。
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