一个商业爱好者眼中的“泛上海生活圈”
“对商业的进步永葆好奇心”
执行主编 | 陆一
正文共计4982字/38图，预计阅读时间12分钟
着手写这篇文章的时候，突然看到“德科地产频道”发了一篇文章：上海挑了7个城市，建圈。| 刘德科。“上海大都市圈”正在以1+7的形式快速突进，而我心目中的那个“泛上海生活圈”，也似乎也越来越“有型”了。
今年我好像与江浙沪特别有缘。
4月底5月初，我到杭州、苏州和上海三个城市做了考察，写了两篇商业游记：苏州两万步 | 商业丈量金鸡湖，杭城48Hrs | 7盘4商圈体验实录。
年中又机缘巧合地去了靖江、江阴、无锡跑了一圈。10月下半月，“拉练”了一场上海-南京-合肥-武汉的深度考察行程，写了一篇南京的文：今之南京，不负金陵。
11月中，我再次飞往上海，租了一辆车，走了个上海浦东-上海虹桥-苏州-常熟-南通-嘉定-上海杨浦-上海浦东的商业环线。
傍晚的上海滩 | 图据摄图网
作为一名资深的商业爱好者，2018年我对江浙沪地区的偏爱，就连当地的朋友，也多有自叹不如。
这四次的深度考察、30个日夜、15000+公里的足迹，终于让我在年末的时候，鼓起百分的勇气，尝试描绘以上海为核心的长三角商业轮廓。
富饶的长三角地区，跟随长江汇入太平洋
丑话说在前，既非江浙沪本土人士，我的所得所见自然不能以偏概全。唯有谨遵对商业的敬畏心和实际走访的个人所感，尽可能真实地去表达一个商业爱好者眼中的“泛上海生活圈”。
驾车行驶在长三角城市的街道上，最令人印象深刻的是，这里什么车牌都看得到，沪、苏、浙、皖、闽、鲁、津、晋、京、赣、鄂、湘、桂…
除了沪外牌照的车辆在规定时间不能上高架的限行政策之外，在这片广袤富饶的土地上，我很难感受到中国其他地区的那种明显的“地域边界”——它不仅仅体现在单个城市的车牌单一性上，更体现在差异极大的文化习俗、生活方式及消费习惯等多个维度上。
这样的地域边界，折射在商业层面，便诞生出非常有意思的区域商业特征。
比如，在中国西部，领衔西南商业的成都市和领衔西北商业的西安市，就因其巨大的地域差异，在商业发展层面呈现出极为不同的模样：
成都IFS和成都远洋太古里 | 图据摄图网
包容度极大的温润天府之国，宽窄里巷密布之外，拥有接壤国际水平的核心CBD商圈，从某种程度上而言，与里弄文化和海派风格融合而成的上海城市商业风格，颇有几分类似。
个性特征极强、西北习俗强劲、历史文化悠远的古都西安，则在商业形态上更多地传递着本地化商业强势发展与历史文化沉淀传承发展的双特征。
西安钟鼓楼商圈 | 图据摄图网
回到长三角，这种地域边界似乎“消失”了：以上海为中心的商业布局在整个地区铺开来，除了数量上的巨大差异之外，我竟然发现各地商业项目在很多维度上，都与上海的许多优质商业项目并无二致。
这或许是中国两个经济最发达的地区（长三角和珠三角）的共同特征：地域边界“消失”，商业差异化“融合”。
这个现象引起我的注意，是从满街出现各地的车牌开始，到我发现“印象”系列的商业品牌矩阵在各地均有所见时，进一步加深。
一路下来，我非刻意地造访了上海浦东三林印象城（今年10月底开业）、苏州印象城（2009年开业）、常熟印象城（2008年开业）、南通印象城（2017年开业）、南京新街口印象汇和江北印象汇（分别于2004年和2014年开业）。
上海三林印象城 | BY TERRY 摄于2018.11.15
稍作了解我才发现，之所以“印象”系列虽谈不上“光彩夺目”，但却能在冥冥之中吸引我的目光，原来TA竟然与上海七宝万科广场同属一套商业管理运营班子——印力上海。
南通印象城 | BY TERRY 摄于2018.11.17
这是一个很有代表意义的商业系列：它们分布在长三角地区，且都在非城市核心CBD区位，但都用细致的运营逻辑，经营着差异化明显的不同城市项目，且呈现出“地域融合”的多维特征。
换句话说，就是同一个商业项目的品牌，在不同城市里，以更能融入当地的不同面目示人，但又在运营逻辑深处传递着同样一种“细微之处见真情”的精神信念。
这与长三角的城市区域特征如出一辙——或者，我们可以反过来说，正是由于商业的引领作用，才让这块以上海为中心的广袤富饶的大地，少了商业水准的参差不齐、多了商业繁荣的齐头并进。
于是，这才有了我逐渐形成的一个地域性商圈的概念雏形：泛上海商业圈。
既然谈的是“泛上海”，上海自然是重点。
除了走访那些“网红”商业项目之外，我在今年数次造访华东的过程中，把越来越多的精力放到了“好看又实用”的项目身上：包括以旧改为核心的“城市更新”项目，和以社区服务为核心的“社区商业”项目。
先来看看我最爱不释手的“旧改”们。
从新天地到1933老场坊，从石库门查公馆到兴业太古汇，从思南公馆到上生新所，上海越来越多、越来越优异的“城市更新”之作，正在全球化商业视角的加持下，快速成长为一股新生的商业力量。
上海万科上生新所
我后来才得知，原来三林印象城也是一个从动工改建到开业仅用了7个月的“旧改”项目！这座今年10月底开业的项目，的确给我留下了非常深刻的印象。
先是围挡。周四的晚上一堆人围着围挡拍照，等了半天才拍到没有人的照片也是醉了…
还有一套自成一派的玩法：S&C体系。
简称为SC体系的Share&Care，应该是印力上海Home+逻辑的深层传递：与家人分享美好、关爱家人的一切所需。
当然，品牌真的也不差啊…
上海三林印象城的喜茶即将开业 | BY TERRY
摄于2018.11.15
都是业内同行，喜茶的选址标准就心照不宣了吧。
擅长玩儿概念的操盘者众，能静悄悄落地者寡。这也难怪上海同行大佬kaga会写出这么一篇题目高调、内容真诚的文了：恭喜我的妈！恭喜三林印象城开业！
“玩儿”旧改绝不轻松，“接盘侠”也十之八九成了“烂尾侠”。
但三林这个项目，作为社区商业而言，品牌中规中矩、审美得体大方、服务不输核心CBD项目（据说就连技术层面都与七宝万科广场是一个档次的），标准“闷声发大财”的典范。
然后再来说“社区商业”。
很奇怪的是，似乎目前举国上下都还没有一个能把小型社区商业做成响当当品牌的的主儿。
上海集Life Bazaar安亭新镇
2016年万科商业与印力的融合，在我当时看来，似乎有那么一点点社区商业的“领军相”。于是，我趁着在上海期间，走街串巷地去深扒了一下印力上海城市公司的“底”——
印力上海公司的商业产品线 | 来源保密
说实话，这一扒确实有震惊到我：这个默默精耕细作的“美好生活服务商”，在商业产品的考量上真可谓是“极致主义”的代表了。
于是拿到这份白皮书的我，下一秒就在原定行程计划加上了2个造访项目：上海集畹町坊、上海滨江道IN-BUND。
上海集LifeBazaar畹町坊的“小菜场”
第一个，就是集LifeBazaar系列的畹町坊。
在这里，有一个总面积仅1100㎡的这个高颜值菜市场（小市集），几乎容纳了各个品类，蔬菜、水果、水产、禽类、各种肉类、五谷杂粮，一应俱全，同时场内还包括了各种熟食配菜和早点小吃。
我去的时候是周五晚上。挤不进去、抢不到菜，拖家带口的上海盆友们，一点儿缝儿都不给我留…
于是，一个成都人对于上海人“只有工作、没有生活”的唯一鄙视链优越感，在那天晚上彻底崩塌…
上海2049海上传奇
而第二个，毗邻黄浦江的上海滨江道IN-BUND旧改项目，则极大地满足了我的“颜值婊”的内心：改造后实在是太好看了！
上海滨江道IN-BUND项目改造前后对比
这个用仓库改建的“陆家嘴焕新商务区”，已经被我默默地作为进军上海滩的办公首选地了（最快大概十年以后吧……）。
当然，无论是万科广场还是“印象”系列，也不管是2049还是集LifeBazaar，都让我们看到以印力上海为代表之一的商业操盘手，在城市更新的快速步伐中，迭代出了丰富多元的商业产品线，深入到城市生活的“毛细血管”中，为社区和社群的需求做不断切割细分，走出了一条气质独特的“低调走心”的商业路线。
如此一来，“泛上海商圈”的形象又更清晰了一步，且被赋予了更多的“温度”与“人情味”。
从上海到苏南再到苏北，一路向西。每到一处MALL，便成为我的歇脚地点，再就近找个商务酒店住下——
在这样的常态下，我更加深刻地依赖着商场带给我的安全感和幸福感，也更加清晰地感受到，是“泛上海商业圈”铸就了“泛上海生活圈”，让这个地区的人们以家为原点、商业为半径，构筑起一种快速高效又色彩丰盈的生活方式。
这一路我发现，强者相争，遇强则强。
刚刚被观点指数研究院评为“2018年度中国商业地产创新能力TOP1”的印力集团，在我走访的多个项目中，都透露出了不俗的实力。
本想要罗列一堆我所见的精妙创意小巧思，但确实抱歉，实在是太多了，十万字恐怕也只能写出沧海一粟。只能随便扔几张图感受一下：
上海七宝万科广场的树屋、鸟巢连廊和彩虹楼梯
彩虹楼梯 BY TERRY 摄于2018.11.16
但确实有几个特别深刻的记忆点，值得分享。
首先是“得房率”这件事。
毕竟从本质上而言，商业项目无非是要赚取场租获得盈利的。但我却在上面讲的那本白皮书上真切地看到，由NLA/GFA计算得出的得房率，几乎鲜有超过50%的，甚至还有低于20%的！
对于商场来说，得房率可以作为一个非常核心的商场设计指标。好的项目往往公用区域更大，因此得房率更低。而通常高品质的商场（若非设计失当）得房率，都在50%左右甚至更低。
“即使是小型社区配套商业，我们也愿意拿出面积做母婴室，做服务。”印力上海的朋友告诉我，“我们的社区商业与周围的人们之间的关系，更像是一个体贴入微的邻居、一个生活好帮手，所以我们宁愿牺牲面积，也定要不负所望。”
当全国商业都在追逐着投资回报率跑断气的时候，鲜有商业运营者能保持“初心”、做一些表面看起来很“亏本”的事。
此外，还得提到科技的话题。
哎，其实我也知道，商业地产这个行业真的挺难，追完O2O追体验式商业，接着又是什么浸润式场景营销，这两年又来了新零售和科技赋能…
但是！科技永远只是工具，什么样的人使用它，它就会变成什么样子。若用者不善，它还有可能打开“潘多拉的盒子”呢（比如这两天吵翻天的基因编辑婴儿的出生…）。
可喜可贺的是，绝大部分泛上海商圈的商业，“主体意识”很强，即使是用科技搞创新，也一定是主动出击型的——
把商场的CRM系统与支付宝口碑及大众点评网等第三方机构进行开源合作，打通会员积分兑换与“免密支付”的后台接口实现“无感支付”，实时采集室内空气数据并放到中庭大屏上来公开展示…
上海七宝万科广场的室内空气监测大屏 | BY TERRY
摄于2018.11.16
我是一走进七宝万科的中心广场就看到了这块屏幕了。与上半年在杭州亲橙里看到的项目内人流热力分布大数据的大屏显示一样，真的有被震惊到。
这其中还有这么些“我就是我是不一样的烟火”的意味：是我自己要主动玩儿科技的（不是被科技玩儿的），还要玩出与众不同的创意来（新鲜刺激还要WIN-WIN），还要玩得出神入化（DIG最深的数据找规律）…
就连预期明年年底亮相的上海印象系列第一个MEGA项目——上海南翔印象城MEGA，也提前了一年多就开始设置超前的“起跑线了”：
上海南翔印象城MEGA预热创意视频
趁着去嘉定参加保时捷活动的空档，去施工现场瞅了一眼这个视频里面说的那个MEGA项目：
上海南翔印象城MEGA | BY TERRY 摄于2018.11.18
就算是在模糊的暮色时分，这座接驳11号线的商业“巨无霸”依然令人心生雀跃：想象一下，明年开业之后，这里将从一个安静的嘉定一隅，变为热闹非凡的嘉定央区。
上海南翔印象城MEGA效果图
毫无悬念的是，未来，从1+7的“上海大都市圈”到更为广阔的“泛上海生活圈”，我们可期待的商业多元还预留了超大的想象空间：
既会有合肥万科广场——它能否延续七宝万科广场的成功？一击成为合肥第一座城市级的商业体？
预计2019年5月开业的合肥万科广场效果图
也会有以打破次元壁为新玩法的松江印象城——商业和二次元甚至多次元之间究竟能发生怎样的化学反应？对松江大学城00后的新生代，TA又会有着怎样的吸引力？
上海松江印象城效果图
还有以龙华寺为源头、让美好生活成为一种信仰的龙华低密度城市级商业项目——在寸土寸金的上海核心城区，它会以怎样的姿态带给魔都一种“庙市共生”的全新生活体验？
印力上海龙华项目效果图
这或许只是一个开篇，从“印力”这个低调的商业“玩家”开始，我终于开始真正深度地去看魔都的繁华，看长三角的繁盛与广阔。
2019年，我非常期待南翔印象城MEGA的正式面世，也更加期待CRR能更深度地走进华东“泛上海生活圈”，记录这个区域豪华大商圈的生活点滴，这些“去地域化”的密集城市之间的商业更迭，以及我越来越着迷的“商业地产与零售”。
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
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