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全国住房信息联网,房地产税离落地还有多远?

凯风君 房屋屋 2018-08-21

撰文|凯风


全国住房终于联网了!

 

据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

 

这一制度可谓姗姗来迟,其意义至少存在于三个层面:

 

其一,通过全国住房信息联网,可以摸清楼市家底,弄清房地产的基本面。

 

全国究竟有多少房子,多套房的比例有多少,到底有多少房子空置?如果这些数据都搞不清,楼市调控的科学性和有效性,就无从谈起。

 

其二,“以人查房”在技术上不再存在问题,房姐、房叔或将无所遁形。不过,技术上没有障碍,并不意味着实际上没有障碍。

 

首先,“以人查房”并非人人可查,想要以此监督官员并不现实;其次,能否用于反腐,要看财产公示是否落实到位。

 

其三,全国住房信息联网,为房地产税提供了基础技术储备。但如何开征、何时开征、对谁开征,仍旧存在悬念。

 

当然,房地产税牵一发而动全身,既关乎技术,也关乎经济,更关乎社会情绪。能否遏制投机炒房,能否降低房价,更是备受关注。


1技术面:开征房地产税再无障碍

 

房地产税想要顺利开征,必须扫清一系列的技术障碍:住房信息联网、分地区立法和统一税收监管。

 

如今,这三大技术障碍都已不复存在。

 

一则,全国住房信息联网之后,每个家庭在全国有多少套住房,有多少用于自住需求,有多少属于投资和投机,都将一目了然,这为房地产税的开征提供数据储备。

 

二则,今年通过的根本大法,明确赋予所有“设区的市”以地方立法权,这为房地产税分城市分区域征收提供可能。毕竟,地方发展不同,楼市泡沫程度不同,居民承受程度不同,房地产税只可能“因城施策”。

 

三则,就在几天前,国地税合并迈出步伐。国地税合并的最大意义,还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余,而是统一税收监管,为个税、房地产税的征收铺路。

 

所以,从技术层面来说,开征房地产税已经没有太多阻碍。当然,房地产关乎的不只是技术,它还需要经济社会层面的认可。

 

2经济面:房地产税能否取代土地财政?

 

2013年,房地产税就被提上日程。直到5年后的今天,才迈出实质性的一步。这背后,是经济社会背景发生巨大变化。

 

一方面,2013年之前,除了一线城市之外,大部分地区的房价都还没有如此夸张。但随着2015年以来的这一轮暴涨,全国房价普遍翻倍,而收入增长可以忽略不计,房价与收入之间的巨大悬殊,不仅引发住房负担问题,而且带来新的社会公平问题。

 

另一方面,随着商品房市场进入存量房时代,以及部分城市土地资源日渐紧张化,原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入,很快将会走到尽头。土地财政的可能空间越来越小,开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税,就是为这个目的而来。

 

所以,前些年开征房地产税,一方面未必能得到整个社会的呼应;另一方面,正在饱尝土地财政大餐的地方政府也未必愿意。

 

如今环境有所不同。土地财政的未来可能空间受到严重束缚,而房地产税已被确定为未来地方主要财政收入来源,各地市顺理成章地成了房地产税的有力支持者。

 

尤其是,今年以来,经济再度出现下行趋势,有三四线城市出现财政危机,导致公务员的工资未能按期发出。随着消费、投资和出口的全面收缩,未来地方政府的财政形势只会更加紧张,对新税种的渴望也就不难理解。

 

然而,房地产税是把双刃剑。

 

对于三四线城市,它虽能为地方政府开辟新的税源,但如果地方经济衰退、人口外流,基本面一塌糊涂,房地产税的出台,只会加速逃离步伐。

 

对于一二线城市,房地产税是为了替代土地财政而来,如果房地产税开征,而土地财政依然故我,那么加诸于居民身上的就将是双重负担,这显然是更坏的结果。

 

3社会面:能不能降低房价?

 

房地产税从动议至今,一直都存在两种对垒的社会情绪:

 

一种情绪是支持且乐观的,认为全民炒房情绪高涨,楼市调控越调越高,唯有通过对投机者征税,方能遏制炒房,从而降低房价。

 

另一种则是犹豫甚至反对,认为通过房地产税降房价只是一厢情愿,它只是财富从民间向官方的转移。税收完全可以转嫁,所以居民购房负担只会不降反增,房价有可能继续上涨。

 

这两种观点都不无道理,关键在于分清短期与长期,以及廓清政策的现实逻辑。

 

就短期而言,房地产税势必对社会情绪产生影响,炒房团势必担忧税收负担而增加抛盘量,进而对房价上涨产生一定的抑制作用。

 

但长期完全不同。房价上涨,主要受金融货币、土地供给以及人口流入等基本面的影响,房地产税只是其中的一环。显然,在长期,房价的涨跌,并不全然受房地产税的约束。

 

而从政策逻辑来看,其实,一直以来,官方都没有做出“房地产税降低房价”的表态,而且从官方的各种表述来看,降低房价从来都不是政策的目的。

 

历来楼市调控,无论有多严厉,里面都不会少一个词:“保障房地产市场平稳健康发展”。既然是“平稳健康”,那就意味着暴涨要得到遏制,但暴跌也不会被允许,所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。


4房地产税离落地还有多远?

 

技术障碍不复存在,财政需要极为迫切,社会情绪有所变化,看起来万事俱备,只欠东风,那么房地产税离落地还有多远?


首先,根据税收法定原则,房地产税,必须经过立法审议的一系列过程。即使房地产税今年就开始征求意见,那么从出台意见稿到正式实施,起码还有几年的时间。


其次,如果考虑到地方区情,那么在房地产税立法尘埃落定之后,各地势必会出台各自的实施细则,这一过程又会增加不少变数。


再次,房地产税要想顺利推进,需要一个稳定的房价环境。如果下一步金融周期风险陡增,房价出现大幅回调,那么房地产税只会无限期向后拖延。


所以,就目前而言,房地产税的影响更多还是在情绪层面,从出台到落地再到正式发挥作用,还有很长的路要走。


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