直击业绩会｜越秀服务扣动了收并购的扳机
2022年10月，对收并购保持审慎态度的越秀服务迈出第一步，拿下了广州长隆集团旗下广州秉信物业100%股权。
在3月8日召开的2022年度业绩会上，管理层透露了关于这场交易的更多细节。总对价950万元、新增合约面积约79万平方米、PE估值5倍，“这是公司上市以来的第一单收并购，虽然体量不大，但也为我们后续的收并购积累了宝贵经验。”越秀服务董事会主席兼非执行董事林峰如此说道。
与林峰一起出现在业绩会上的还有公司行政总裁兼执行董事张建国、常务副总裁兼执行董事毛良敏、财务总监陈冬鹏以及资本运营总监万思蕴。
延续往年的节奏，越秀服务依旧是业内第一家召开业绩会的企业，地产母公司销售业绩的正增长一定程度上给予了其“打响第一枪”的底气。
2022年，越秀服务总在管面积增至5169万平方米，较2021年增长约33%，在管项目323个；合约面积由上一年的5838万平方米增至7060万平方米，合约项目387个。
该公司同期新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，首次进入天津、昆明、福州、南宁、丽江等新城市，且中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态。
林峰言语中透漏出对越秀服务外拓成果的满意，他指公司2022年的第三方外拓面积达到843万平方米，同比增长138.5%，占新增合约面积的64.4%，“外拓面积首次超过业主给我们的面积”。
他强调，公司上市三年内要达成1亿平方米规模的目标没有变，未来越秀服务将继续将深耕大湾区，同时做大华东领域。“我们有将近800万平方米的愿景，相信随着地产在华东积极拿地发展，该区域的规模会进一步得到提升。”毛良敏补充道。
上述两个区域都有着成熟的物业管理，且物业管理单价较高，居民对物业管理的接受度也较高。
2022年，越秀服务实现营收24.86亿元，同比增长29.6%，对应归母净利润同比增长15.7%至4.16亿元，但毛利率下滑明显，对应27.3%，同比下降7.6个百分点。
对于毛利率的下滑，公司在年报中解释称主要受其业务组合、就物业管理服务收取的平均物业管理费率、在管面积地理集中度及成本控制能力等因素影响。
在林峰看来，27.3%的毛利率依然高于行业平均水平。他说随着规模扩张，公司毛利率水平将会逐渐接近行业平均水平，而未来行业整体的发展态势还是会有所下滑，但他也表示会力争将这一指标保持在行业平均水平以上，“社区增值业务会为公司未来利润增长提供较好支撑”。
资金的利用情况也是外界关注重点。
截至2022年末，越秀服务拥有现金及现金等价物43.61亿元，上市募集资金中拟用于收并购投资的款项中，还有约98.7%、9.66亿元的额度尚未动用，这部分资金使用的预期时间表是“2023年年底前”。
谈及这部分资金的使用情况，林峰直言，公司会在保证资金安全的前提下，寻找一些资金收益率较好的金融机构做一些合理的存款安排，同时继续积极寻找收并购机会。他说物管行业的标的估值水平已经接近合理水平，日后会根据实际进展进行信息披露，“我们对收并购一直是开放的态度，也在积极学习”。
受房地产风险弥漫等因素影响，物管企业估值水平进一步回落，这一点在上市物企身上表现得更为明显。
克而瑞物管监测数据显示，截至2022年12月31日，上市物企股价均值较年初整体下跌超过30%，61家上市物企仅有4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。同时，物业股估值跌至历史低位，并于2022年10月31日降至历史最低值，仅为8.44倍。
估值下滑、房地产市场增速乏力、地产母公司的流动性风险等都加重了市场的不安情绪，物管企业的估值逻辑是否生变。林峰对《国际金融报》记者表示，未来物管行业还是看规模、看利润，底层逻辑依旧不变。
记者 吴典
编辑 左宇
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