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更名、豪赌、维权！世茂物业准备拆分，新一轮割韭菜开始了？

Miss蜜姐 闺蜜财经 2022-01-11

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

世茂房地产更名了！世茂房地产准备拆分物业上市了！这两天，蜜姐看各种群里和朋友圈讨论火热。
 
4月21日，世茂集团官网发布了一系列公告。其中就包括：正考虑分拆旗下的物业管理服务及相关增值服务业务公司在香港联交所独立上市，可能分拆及上市的详情尚未落实。
 

以及更名，英文名称将由Shimao Property Holdings Limited更改为Shimao Group Holdings Limited，其中文名称则由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”。
 

其实这两件事都并非新鲜事，早在今年3月底，世茂集团业绩说明会上，世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛及相关领导就已对外通过气，最近的动态可以说是世茂集团战略步伐的正常进展。
 
01
 
2019年，世茂可以说是“扬眉吐气”了一把。重回top10，成绩斐然；收购闽系老乡福晟，财大气粗。把前几年丢掉的面子都赚回来了。
 
曾经的2014年，那是世茂的最高光时刻。那一年，世茂以700多亿元的销售额成绩冲到行业第8。
 

上图世茂最新财报中公布的柱状图可以看到，在2019、2018年之前，世茂应该是很“憋屈”的。
 
2015-2017年，按说应该是房企扩张的黄金年代，外界以为世茂会一鼓作气，但因为踩错了节拍，导致后面几年一直原地踏步。这几年无论是收入、毛利、股东应占利润还是每股基本盈利，都起伏不定，增速缓慢。
 

业绩一般，股民也跟着倒霉。2015-2017年这3年，港股上市的世茂房地产股价一直在低位徘徊，直到2018年开始才渐渐走出低谷。
 
02
 
在蜜姐看来，世茂房地产2019年的扬眉吐气很大程度上取决于马不停蹄的并购。
 
先是接盘泰禾超80亿项目，涉及杭州、佛山等多个项目和土地，总建筑面积达约515万平方米。
 
接着13.3亿拿下万通地产河北廊坊项目；再64亿元对价接手粤泰股份多个项目……
 
财报显示，2019年，世茂房地产新增土地储备可售货值为5000亿元，其中收并购项目占比达到67%。
 
并购的最大优点就是快。世茂房地产2019年上半年就轻松迈过了千亿，如果看合约销售额，世茂2019年达到2600.7亿元，完成全年销售目标的124%。
 
2020年，尽管全球被“黑天鹅”笼罩，但世茂似乎并没有计划放慢步伐。
 
1月，世茂就“吞下”了另一闽系大佬福晟。根据发布会上的信息，福晟集团的土地储备货值达1200亿元，旧改项目货值超4000亿元。（详情请见：又一场“世纪大并购”！世茂福晟的瓜，吃得下吗？）。
 

接下来许世坛说，2019年世茂房地产投入了千亿资金购地，2020年的购地计划“跟去年差不多”。
 
不得不感叹，世茂真的胆子大。
 
很多人称赞世茂的勇气，也有很多人担忧这场豪赌的结局。
 
因为胆大的另一面就是风险、负债。
 
2019年，世茂各项融资利息为87.66亿元，2018年这个数字为69.00亿元。这还是在融资成本略降基础上的。2019年，世茂融资成本，由2018年的5.8%降低至5.6%。
 
资产负债率方面，世茂从2016年末的不到67%，连续4年上升，到2019年末，这一数字达到75.25%。
 
“吞掉”福晟后固然进一步扩充了土储。但另一方面，也意味着要给福晟“擦屁股”：坏账，成本金贵的钱，声讨的员工……
 
福建的蜜友应该对福晟有所了解，也是一家跑得飞快的房企，曾经银大举融资，四处抢地，被业内称为拿地“飞虎队”。
 

据报道，在高速扩张期，福晟集团不仅以“员工跟投”名义进行多轮内部融资，也曾向供应商融资，承诺年化收益率往往高于30%。
 
但后来，据财新报道福晟集团资金链断裂，部分员工被迫维权。
 
03
 
说到维权，或许因为走得太快灵魂跟不上了，世茂及其物业的口碑在2019年也颇受质疑。
 
据中国质量万里行报道，世茂在武汉、济南、南京、合肥、厦门等多地的项目，竣工、交房阶段，都爆出不同程度的违规或业主维权纠纷。
 
济南世茂璀璨悦府，业主被世茂捆绑了3万元的电商费（也称为服务费）。开发商说这是定金，业主事后才发现这三万实际上“被揩油”，相当于开发商把营销费用转嫁到业主身上。
 

淄博桓台县世茂金洲府，大搞捆绑车位销售，“车位必须捆绑销售，要想不捆绑，除非你有关系。”此事引发监管部门关注，桓台县房管局甚至直接向世茂喊话：该查处查处，该查封查封！
 
物业方面，以青岛为例。蜜姐登录青岛政务网，从政府信箱中搜索“世茂物业”，仅今年就出现了几十起投诉。
 
能去政府信箱投诉的业主都是维权意识很强烈的，其他途径维权，或忍气吞声的业主还有多少？这背后的群体恐怕更大。
 

物业方面，世茂的打法其实和房地产差不多，并购海亮物业、粤泰物业、福晟生活服务，因此加速成长。
 
世茂集团创始人许荣茂先生也曾反省过，彼时还是2014年左右，世茂风头正盛时，他说：“我们前两年增速太快，导致负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住。”
这两年，世茂似乎在走老路。说到底，要做到扩张和质量并行，真的难啊！
 
当年在地产圈里，许荣茂有着“豪宅教父”的称号。现如今，面对各种维权的声音，只希望世茂在一路狂奔时，也可以等一等它的灵魂。如此，才能让更多业主买的安心，而不是感觉被割韭菜。

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今日词汇：基本每股收益

基本每股收益：是指企业应当按照属于普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加权平均数从而计算出的每股收益。如果企业有合并财务报表，企业应当以合并财务报表为基础计算和列报每股收益。计算公式为：普通股每股利润=(税后利润-优先股股利)/发行在外的普通股平均股数

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