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YY | 2023年4月REITs观察：二级市场继续下行，一季报分化明显

rating狗 ratingdog 2023-06-06
四月舆情跟踪：行业层面，国家发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs，深圳市要进一步促进与香港金融市场互联互通，推动REITs纳入“深港通”标的范围；产品方面，武汉光谷产园REIT和山东高速REIT对上交所的问询函进行回复，第28、29单公募REITs即将落地。

REITs量价回顾： 4月各资产类型REITs成交量、成交金额和换手率均走低，二级市场价格继续下行，建信中关村、华夏中国交建领跌，月跌幅分别为20.1%、13.28%。

热点点评：除23年3月发行上市的两单新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。不同板块项目表现各异，其中交通出行需求恢复带动高速公路REITs业绩整体改善，而产业园区分化明显，部分项目受大租户退租、招租进展不达预期等影响，导致一季度业绩不佳，其余类型REITs整体波动较小。


一、 2023年4月舆情跟踪

1、行业层面

行业层面，国家发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs，鼓励民间投资参与盘活国有存量资产。地方层面，深圳市要进一步促进与香港金融市场互联互通，推动REITs纳入“深港通”标的范围，推进大湾区REITs的融合发展，另外深圳前海合作区支持优质基础设施项目以REITs形式在香港上市并融资，给予项目所属权益人100万元一次性扶持。

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2、产品方面

产品发行方面，武汉光谷产园REIT和山东高速REIT对上交所的问询函进行了回复，第28、29单公募REITs即将落地。

产品扩募方面，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的扩募进入实际落地环节。

产品预备方面，湖南湘西矮寨奇观景区申报5A级景区REITs项目服务单位招标，遵义文旅赤水5A级景区申报REITs项目公示中标候选人，新华发电公布水电基础设施公募REITs管理人和财务顾问选聘项目招标。南京软件谷菁英人才公寓保租房公布公募REITs基金管理人选聘招标公告。


二、REITs成交量价回顾

1、成交活跃度回顾

4月各类资产类型REITs成交量、成交金额和换手率均走低。成交量和成交金额方面，园区基础设施类型降幅最为显著，在30%左右，而能源基础设施降幅最小，不超过10%；日均换手率方面，园区基础设施、能源基础设施降幅大，其余降幅不超过10%。

2、价格回顾

4月产权类REITs继续下行，仓储物流和保租房月跌幅保持在5%以内，产业园REITs跌幅较大，其中建信中关村4月底收盘于3.199元，较上月下跌近20.1%，另外博时招商蛇口、国君临港产业园较上月也下跌近8%~9%，苏州东吴产业园月末收盘价为4.253元，下跌近7.21%，其余产业园REITs跌幅保持在5%以内。

经营权型REITs四月也维持跌势，高速公路REITs中华夏中国交建月跌幅为13.28%，平安广河、中金安徽交控跌幅也超过了5%，业绩修复对于二级市场情绪的安抚有限；另外富国首创水务4月底收盘于4.067，较上月末下跌6.79%，鹏华深圳能源收盘于7.61，较上月末下跌6.28%。


3、估值表现

4月产权类REITs的中债IRR均上升。产业园REITs中，华安张江4月底中债IRR仅有2.30%，而国君东久新经济中债IRR为6.06%，相对偏高。保租房REITs中，华润有巢中债IRR为5.37%，红土深圳保租房REIT估值相对偏低，中债IRR为3.99%。仓储物流REITs中，中金普洛斯IRR相对偏高为5.42%，红土盐田港IRR为4.64%。

经营权型REITs的4月中债IRR指数除华泰江苏交控REIT外，均有不同程度的提升。高速公路REITs中债IRR相对处于高位，均在6%以上，但也存在分化，其中平安广河高达9.84%，而国金中国铁建为6.06%；环保类REITs中首钢生物质中债IRR为5.74%，首创水务中债IRR为3.66%，鹏华深圳能源相对偏低，4月末中债IRR仅为2.51%。


三、热点点评：一季报分化


高速公路修复 产业园承压

1、经营权类

从基金业绩来看，经营权类REITs中高速公路受益于疫后出行修复，收入、净利润等数据同环比均有所上升，呈恢复态势。生态环保两只REITs表现存在分化，主要系富国首创水务业务存在一定季节性。

具体到底层资产运营：

高速公路REITs几乎全员修复，收入、净利润同比、环比均有不同幅度的上涨。

生态环保板块中富国首创水务 REIT的底层资产当前处在水量淡季（污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化，一般而言，夏季的进水量较大，负荷率较高，冬季的进水量减少，负荷率较低，当前整体处在水量淡季），而中航首钢绿能 REIT 经营相对稳健。

鹏华深圳能源23Q1收入环比下滑，主要系公司的售电收入和售电量环比分别环比下降25.87%、34.34%。


2、产权类

产权类REITs中产业园类表现分化，张江光大及建信中关村受大租户不续租、退租影响，一季度收入、净利润同环比均有所下降，东吴苏园、合肥高新收入与净利润环比下行，其他项目表现较为平稳。物流园类项目收入表现稳定，保租房收入环比变动不超过2%。

具体到底层资产运营：

物流仓储方面，截至23Q1末中金普洛斯整体出租率维持在92.7%，红土盐田港的出租率维持在99%，而23年3月上市的嘉实京东为其首次披露定期报告，两个项目均为满租状态。

保租房类运营稳健，整体项目出租率维持高位，除了红土深圳安居的罗湖区安居锦园、大鹏新区保利香槟苑，以及华夏北京保租房的海淀区文龙佳苑三个底层项目出租率小幅（不超过1个百分点）下滑外，其余均保持高位稳定或小幅上涨。另外22年12月上市的华夏基金华润有巢为其首次披露定期报告。从底层资产的运营情况来看，有巢泗泾项目23年Q1末的出租率96.99%，有巢东部经开区项目出租率92.43%，整体较为稳健。

产业园分化较大，其中建信中关村REIT出租率持续下降，主要系招租及续租进程不及预期，乐观预计随着疫情影响的消散，项目出租率会逐渐修复，但出租率的修复往往伴随着免租期，预计现金流的修复仍有一定时间；另外关注到占其租金总额17.77%的大客户度小满科技（北京）有限公司的租约大约在23Q3到期，未来的出租率仍需持续关注。

华安张江光大23Q1末出租率为70.57%（主要系占项目可租赁面积约28%的重要租户到期），较2022年四季度末下滑22个百分点，平均月租金方面有小幅提升；博时蛇口产园整体仍处于修复态势中，23Q1末出租率为84%，平均月租金环比下滑12%，主要系季度内签约的新客户处于免租期。

其余东吴苏园产业、华夏合肥高新的出租率和租金均变动不大，国君临港、国君东久重要客户剩余租赁期限均在3年以上，经营偏稳健，另外华夏和达高科为首次披露季报，项目出租率（和达药谷一期为99.94%，孵化器项目为93%）与平均租金水平（和达药谷一期平均日租金为1.31元，孵化器为1.6元）与募集说明书披露的初始值（22年6月和达药谷一期、孵化器项目出租率分别为99.5%、94%）相似，整体运营表现良好。


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