哪个区“打新”最难？研究今年的38次“触发积分”，我们发现……
5月14日，位于上海奉贤外郊环的新盘奉发云境开盘，据现场直击，248套房源3小时左右迅速售罄，又一匹“黑马”。
统计显示，4月以来，已经有7个新盘认购火爆，跻身“千人摇”热盘，但同时，也有新盘遇冷。
除去史上首次“前滩爆冷“，大虹桥收尾新盘虹桥公馆3期四批次的认购情况不如预期，认购率183%勉强越线。
4月以来，还有4个新盘认购率不到25%，今年以来认购率最低的新盘翠湖水岸，认购率仅为15.2%。
冷热不均只是表象，背后的原因是什么？
摇号买房，需要及时掌握市场动态。目前上海新房市场上，“红盘”都具有哪些特质？哪些区域的新盘更频繁触发积分？最抢手的是什么价位段的房子？
2023年已经过去5个多月，上海陆续供应了4个批次，其中近90个（次）新盘取证入市。我们梳理了其中38个（次）触发积分的新盘：
发现了这些特征：
1
从认购率看
TOP10项目中
6成位于非市中心
其中，闵行4个（次）
嘉定1个，浦东外郊环1个
积分制以来的最高认购率约556%，就出现在闵行吴泾这样一个外郊环板块。象屿招商公园1872，今年以来已经4次认购（南区+北区），总共推出1155套房源，在如此集中的节奏下， 4次认购率均超过350%，3次开盘均售罄。
热销原因除了“地铁盘”之外，最主要还是它的5.2万/m²的单价和500万左右的主力总价段，在目前市场上“僧多粥少”，同价位相似区位和配套条件的新盘，竞品稀少。
越秀保利嘉悦云上是今年嘉定新盘中的“黑马”，认购率达到431%，入围分64分。除了它，嘉定郊环外菊园板块的南山嘉荟领峯，今年也表现不俗，两次认购均越线，一批次的183套房源，入围分51.1。
事实上，今年以来，不少外围区域的新盘都刷新了区域的入围分纪录，例如青浦朱家角的安联湖山悦（二批次）43.1分，松江泗泾的泗水和鸣（一批次）76.6分，如果说它是房源仅20套造成的话，那么另一个新盘中国铁建星樾云栖（二批次）53.3分，也不低！奉贤新城的中铁湖光逸景（一批次）在社保系数0.1的情况下，入围分53分！这些外围新盘因为社保系数较低，所以入围分更是“含金量高”。
2
从行政区分布
市中心依旧热门的同时
外围区域打新也“不易”
浦东、闵行、松江、青浦
触发积分次数最多
奉贤、嘉定
也跻身热门区域
3
从环线位置
外郊环“触发积分”项目最多
有17盘
其次是中外环
有10盘
在传统大热的徐汇长桥、浦东前滩、青浦徐泾等区域，出现降温迹象的同时，外环和郊环到楼市，已经诞生多个当天清盘的“抢手项目”。
嘉定马陆、菊园、青浦朱家角、浦东惠南、松江泗泾、宝山顾村等郊区新盘，纷纷触发积分甚至日光，其中，钱江大家文澜府、安联湖山悦等项目，都被认为是今年新房市场上的“黑马”。
甚至还有一些没有触发积分的新盘，像宝山顾村的保利中企和颂、临港的滴水湖馨苑也能当日售罄。
4
从单价来看
除了10万+
6-9万价格段的新盘
“触发积分“比例高
这一价格段“打新”难度大
10万+项目中，有5个项目没有触发积分，其中，中兴路一号（预测）、中企云萃森林、世纪前滩天御均未触发积分，宝能公馆1288和缦云上海（二批次）未触发积分但当日清盘。
从数据来看，6-9万/m²是打新难度最高的单价段，大热门的闵行、浦东中外环都在这个单价段范围内，供应本就不多，购买还很抢手。
单价4-7万/m²项目，供应量多，其中表现抢眼的不少。前文说到的嘉定、青浦、松江、闵行外郊环“触线新盘“，均属于这一单价段范围内。
“3小时清盘”的奉发云境，就是一个单价3字头的“新面孔”，总价段200-300万，配套地铁，契合刚需“上车”的需求。
4
从总价来看
500-800万&
1200-1500万
这两个总价段
触发积分比例均超过50%
（注：某一新盘可能分布在多个总价段内）
了解“红盘”特点之后，接下来还会有哪些项目，可能特别值得购房者关注呢？地产君根据上述特征，汇总了一下楼盘供参考。
杨浦
瑞仕云曜璟庭
四批次已上会的“内环内”大热门。
主力户型是建面约99㎡的3房和建面约145㎡的4房，均价10.99万/㎡。因为有小户型，可能不到800万就可以入门。
项目位于8号线鞍山新村站附近。
在今年4月，这个项目曾推出341套房源，认购率322%，入围分53.36。从上一批次的认购情况来看，最抢手的是145㎡左右的4房出行，认购比达到1:9，主力供应的99㎡3房，认购比约为1:2.78左右，看似不高，但认购人数也达到了669人。
瑞仕云曜璟庭
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中海海上和集
等待多时的杨浦新盘。目前已经缺席前四批次。
中海海上和集预计将首开约350套房源，推出建面约99㎡的3房和建面约179㎡的4房，房地联动价10.99万/㎡。
项目为多业态复合地块，是区域内鲜有的一个“综合住区”。不仅有商品房，更包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。
中海海上和集
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保利越秀·和樾天汇
杨浦内环新晋流量红盘——保利越秀和樾天汇，一期房源去年8批次过会，今年2月份入市，认购率318%，入围分54.76。主力房源是99-103m²的三房两厅两卫，单价11.5万/m²，总价段671-1240万左右，已售罄。
项目还有二期，目前待上市。预计户型除了3房，还有4房，预计价格依然是11.5万/m²左右。
保利越秀·和樾天汇
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普陀
金茂景泰府
最近的大消息是，桃浦创智城最新供应的宅地，涨价了2500元/㎡！
这幅地块正位于金茂景泰府的隔壁。此前，桃浦四子的房地联动价清一色都是83000元/㎡，而二批次即将推出的这幅桃浦地块房地联动价为85500元/㎡！
目前，金茂景泰府一期已经开盘，均价83341元/㎡，还有少量107㎡的户型热销中。项目二期已经在四批次过会，均价依然是83341元/㎡。
金茂桃浦项目胜在正对桃浦中央公园，生态居住优势明显，“低能耗科技住宅”也是行业领先。虽然首开没有触发积分，但项目品质后劲还是值得期待。
金茂景泰府
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宝华紫薇花园
宝华·紫薇花园目前正在火热认购中，首批均价仅82216元/㎡，正是入手的好时机啊！
项目以品质感“实力圈粉”，此次拿出了紫薇系3.0，“自己卷自己”，准备在各方面超越自己往期作品，全面升级。社区“全域精装”，户型方面让业主能够享受“准一梯一户”的居住感受，主力户型有约95平的两房、104平的三房、172平的大三房、226平的五房。
宝华在桃浦有两个地块，后续产品还是非常值得关注的！
神盘即将首开！宝华紫薇系3.0超硬核梦幻级装标，俯瞰100万方智创森态中央公园！
宝华紫薇花园
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宝山
保利和颂
宝山500万级的轨交房主要集中在顾村板块。
全新盘【保利和颂】的性价比十分出挑。
从配套上来说，直线距离约800米即享7号线&15号线双轨交和北上海人气商业龙湖宝山天街。
此外教育和医疗资源也很丰富，华山医院、世界外国语学校等高端资源环绕。
项目首开虽然没有触发积分，但是当天清盘了！推出的建面约89-124㎡的精装住宅，中央空调、地暖、新风三大件配齐。均价47500元/㎡，总价350万起。
四批次，保利和颂依旧推出建面89-124㎡的394套房源，均价也没变，依旧是47500元/平，非常值得关注。
保利和颂
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华发四季河滨
今年前三批次中，宝山区唯一触发积分的新盘，上一次开盘单价63828元/m²，堪称环线内最高性价比之一！首开已售罄。
项目四批次又推出了新房源，建面74-123m²，除了公寓，这次还增加了叠加产品，整盘均价66867元/平。
作为1号线/18号线双轨交汇地铁房，还是环线内少有的公园河滨住区。据前期的购房者反馈，项目的装修标准高于同品级楼盘，是大宁北低密品质社区。
华发四季河滨
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浦东
华发半岛华庭
浦东大热盘，四批次又来了！这一次推出99-133m²的房源，共484套，均价依旧是70620元/m²。项目距2号线唐镇站直线距离约600米。
在今年一批次供应的335套房源，高达认购率499%！入围积分75。
由于隔壁绿城次新房，挂牌均价已经突破10万水平，因此华发半岛华庭也被誉为“红包盘”，最新入围分75分！
华发半岛华庭
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安高申宸院
浦东唐镇的全新项目！四批次的过会均价，跟华发半岛华庭一样，都是70620元/m²，推出的产品面积段也差不多。
安高申宸院此次共推出322套房源，户型为建面98-144平。它的一大特色是距离地铁2号线非常近，步行仅约300米（根据百度地图测量）。想买2号线地铁盘，置业唐镇的购房者可以重点关注，四批次是个机会。
安高申宸院
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荟萃庭
嘉里上海首个TOD住宅的住宅部分，整个综合体案名为“聚峰中心”。预测会火是因为据说入市价格低于预估，据售楼处反馈项目目前续客已经不少，入市节奏预计可能会在二季度，第5批次的可能性较大。
位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站地铁上盖，很可能会在二季度就要上市！享受“双轨交”直达的便捷，6号线到东靖路站，换乘21号线也非常便捷，未来板块内初步形成6、12、21三线交织的交通网络。
荟萃庭
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嘉定
嘉定未来城市
呼声很高的新盘，终于在四批次等到了，一口气推出870套，如果不出意外，将创下嘉定认筹人数的纪录。
而这么大的推盘量，对购房者来说，反而是一个机会。据可靠消息，项目认购在即。
项目是位于11号线嘉定新城站旁，约37万方综合体项目，此次推出建面约90-145㎡3-4房，均价5万/㎡。
这是上海首个未来城市理想单元项目，共包含6宗土地，有望成为嘉定新城的未来的“门面担当”。地块体量非常巨大，包含了办公、商业、住宅、幼儿园等多种业态，就像一座"微型城市"一样。办公部分将引入医疗健康、数字经济、生产性服务业、工业互联网、新能源汽车配套服务等领域企业。
中建万科未来城市
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越秀保利嘉悦云上
项目直线距离11号线马陆站约300米，是少有的真地铁盘，周边生活配套齐全。产品方面，项目打造了超低能耗住宅，致力于成为区域内的品质标杆。
一期共推出640套可售房源，入围比1.3，在社保系数0.1的情况下，入围分为56.2分，成为嘉定今年最大的“黑马”。
二期将推出177套房源，主推建面约103-143㎡3-4房，基本分布在小区核心位置。
越秀保利·嘉悦云上
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奉贤
奉发云境
3小时左右快速清盘的实力刚需盘！
总价仅229.9万起！纵览5号线沿线板块新房价格，以奉发云境为原点，南向奉贤新城均价已高达约5.27万/m²，北向2站外的西渡也已攀升至约42850元/m²（房地联动价），7站之外的颛桥更是达到了约7.25万/m²！而“奉发云境”项目，现首开均价仅约37875元/㎡，意味着距闵行仅三站路，价差却将近一半。
项目共522套可售房源，接下来还有274套房源待入市，建面约72-140m²的房源，即将加推！值得密切关注！
奉发云境
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