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房市半年报：回暖黄了？不良房贷半年暴涨47.5%，7月房源数据让市场心头一惊

番茄捣蛋 新西兰后花园 2023-08-28

推广


全球最大银行之一的汇丰银行近日表示，新西兰的房价下行周期即将结束，市场强化因素正在形成。
该行经济学家Jamie Culling指出，近来一些市场指标已经趋于稳定，而人口增长可能会导致房价回弹超出预期，具体可参考澳大利亚。
不过与此同时，ANZ经济学家却认为复苏可能缺乏动力。
专家尚且意见不一，普通民众更是如雾里看花。那新西兰住宅交易市场现在究竟是什么状态呢？以下10组数据或许可以为我们提供一些线索。

01

 $78万

根据REINZ最新数据，全国房价中位数6月录得$78万，与去年同期的$85万相比下滑8.2%，但在过去三个月保持稳定。
其中奥克兰和惠灵顿的中位价分别来到$100万和$76.5万，基督城则为$65.05万。

02

 17.7%

17.7%是全国房价自2021年11月市场峰值以来的降幅，依据REINZ的房价指数计算得出。
REINZ房价指数提供的是一种不受出售住宅数量和类型影响的价格变动指标，而数量和类型往往会左右中位价的估算。
惠灵顿房价较市场峰值的降幅高达25%，奥克兰则为22.5%。

03

 0.4%

全国房价指数在6月上涨0.4%，ASB经济学家将其形容为自2021年11月以来的“首次实质性增长”。

04

 5629

截至今年6月，REINZ录得全国住宅年销量为5629套，较去年同期的4721套增加了14.6%。
CoreLogic在最新《住宅图表报告》中指出，继5月上涨8%以后，住宅年销量在6月同比增长17%，数据涵盖中介交易和私人交易的销售情况。在CoreLogic首席地产经济学家Kelvin Davidson看来，年度销量连续两个月有所改善，是销量已经触底的强有力指标。
“需要注意的是该增长建立在一个低基数之上，但随着此前积压的需求开始释放，我们可能会在今年余下时间里看到销售活动更多增加。”

05

 49

截至6月，REINZ数据显示住宅的中位销售天数为49天，高于长期均值38天，但低于今年早些时候的53天。
在6月售出的全部住宅中，仅有9.8%通过拍卖成交，低于去年同期的11.7%，但中介表示拍卖活动在近期有所回暖。

06

 6156

根据Realestate.co.nz最新数据，该平台7月新上市6156套房源，是有史以来的同期最低值。然而待售房源的总库存水平却在上升，从6月的24676套增至7月的27091套，涨幅为9.8%，是自2015年以来房源库存在7月的最高水平。
与之相反，全国平均要价（非季节性调整）在7月出现下滑，从6月的$84.17万降至7月的$83.53万。
虽然全国降幅还算温和，但奥克兰地区却出现了较为剧烈的变动，平均要价从6月的$105万降至7月的 $100.3万，蒸发近$5万。作为新西兰最大住宅交易市场，奥克兰平均要价现已快跌破百万关口，上一次发生这种情况还是2020年8月。
截至目前，奥克兰的住宅平均要价已经连降5个月，同比去年减少$12.42万，降幅达11%。
以上数据说明卖家目前更倾向于观望，而那些选择出售房产的卖家可能需要面对更加现实的要价。另一方面，买家依然有很多选择，可以继续与卖家展开艰苦地讨价还价。

07

 7.35%

根据央行最新数据，6月一年期标准房贷利率为7.35%，而标准两年期利率为7.15%。
尽管央行此前已明确表示OCR见顶，并在7月审查时暂停加息，然而商业银行却仍未停止加息步伐。
就在今天，BNZ宣布上调多款房贷利率，其中半年期从7.25%升至7.39%，4年期和5年期从6.29%升至6.49%。
有经济学家表示央行再次涨息依然可能，ANZ认为OCR下次上调可能会在今年晚些时候发生，并对市场形成阻力，但也有观点认为房贷利率已接近峰值 。

08

 77800

统计局数据显示截至5月，移民的全年净增长已达7.78万。
强劲移民水平刺激住房市场的需求，但ASB经济学家表示净移民的流入水平在过去两个月已经有所降低。

09

 47.5%

央行今日数据显示，不良房贷在今年上半年暴涨47.5%。
不良房贷在6月增加$1800万，环比较5月增加$1.31亿有大幅减缓。不过就上半年整体而言，不良房贷的总额却剧烈上涨47.5%，从$8.5亿升至$12.54亿。
值得注意的是，不良贷款总额对未偿还贷款的整体占比目前仅略超0.36%，虽然来到近8年的最高水平，但与金融危机后的1.2%相比显然是小巫见大巫，央行和市场还在密切关注未来走势。

10

 5%

关于未来，汇丰银行认为房价会在今年第四季增长5%，此前预测为增长1%。
ANZ对房价涨幅的预期较为保守，称下半年可能出现3%的上涨。
虽然看涨，但两家银行也指出市场复苏只会带来非常有限的房价增长，ANZ认为在此过程中，房价甚至可能出现几个月的下降。
Davidson的观点是市场可能会在下半年出现某种程度的复苏，但并不意味着必然会出现急剧反弹。
“住宅可负担性依然承压，而且在2024年，DTI上限也会成为一个重要因素。”
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