新西兰央行几天前推出了一套全新数据，被房市观察员称为“大开眼界”。

Top up光环褪去

这组名为“Residential Mortgage Lending by Purpose”（新住宅按揭贷款用途）的系列数据，未来将每月更新。

虽然首次公布的是今年7月的数据，但整套数据一直追溯到2017年，因此能够体现出一些重要趋势。

有关top up（加贷）和更换贷款机构是月度抵押贷款数据中的重要部分，直到最近，top up一直占据着新抵押贷款数量的一半以上。今年6月，top-up贷款第一次在数量上少于买房贷款。

今年7月有近1.38万个新抵押贷款承诺，其中5886个是买房用途，5520个是top-up，1737个是更换贷款机构，还有656个属于'其他'，包括其他各种形式的过桥融资。如此算来，贷款top-up占比大约40%。而两年前的房市黄金期，这一比例超过50%。

买房用途的抵押贷款承诺，从2018年7月的占比32.3%上升到2023年7月的42.7%。

按金额计算，7月贷款top up为5.79亿纽币，占当月49.97亿纽币总量的11.6%，远低于2018年和2019年的18%。

数据证明，将住房用作“提款机”的想法正在失去吸引力。

然而，更换抵押贷款机构越发受到欢迎，尤其是在目前高利率的背景下。

2023年7月，这部分房贷金额刚刚超过10亿纽币，占当月总额的20.9%，数量占比12.6%，都达到最高点。

这一变化体现出银行间的竞争越发激烈，以及房贷利率上升的影响。

首次购房者撑房市

新数据还显示出了首次购房者的力量。今年7月，首次购房者借出了超12亿纽币，占总额的近四分之一。

另外需要注意的是，在7月总共49.97亿纽币的贷款中，仅有32.15亿用于买房。

基于此，首次购房者的借贷金额占到了房屋交易贷款的近40%。

低首付买家增多

根据央行的数据，7月份共签署了价值50亿纽币的抵押贷款，比2022年7月少4亿，并且是连续第23个月抵押贷款总金额下降。

观察细分数据会发现，7月LVR限制放宽后，当月高LVR（>80%）贷款人的比例上升到9.1% ，是自2021年12月以来最高数据，6月的比例为6.4%。与此同时，35-40%首付（或LVR 60-65%）的投资者贷款份额也在稳步上升。

可负担性改善

Corelogic首席经济学家Kelvin Davidson认为，新西兰的住房可负担性稍有改善，原因是房价下跌、收入上升和利率稳定。不过，这并不意味着房价变得“便宜”，实际上，它只是没有以前那么贵。

Davidson还说，长远来看，需要保证住房供应增长超过人口增长，以提高住房可负担性，如果明年实施DTI（债务-收入比）限制，房价将与人们的收入密切绑定，可负担性可能进一步改善。

CoreLogic的可负担性报告还引发了关于租房还是买房的讨论。

Davidson认为，这一问题有两面性，例如，支付房贷实际上是一种强制储蓄，但租房往往更便宜，有更多灵活性，只要认真规划投资，长期财务状况未必更差。不过他认为，新西兰人对买房的偏好不会立即转变。

劳动力市场仍然关键

低失业率和稳定的就业增长对于家庭调整财务状况起到了关键作用，迄今为止，新西兰在这方面的成功管理使得贷款违约和房屋法拍的情况非常少。

本周将发布7月的新填补岗位空缺数据，最近这一数据的增长一直保持稳健，过去14个月有13次上涨，7月可能延续这一趋势。

又一场衰退？

本周还将公布7月的NZ活动指数（NZAC），这是GDP数据的即时指标。NZAC表明新西兰在4-6月期间走出了衰退，但现在普遍预计，今年第三和第四季度会出现二次衰退。本周的NZAC数据将告诉大家“双底衰退”的可能性究竟有多大。

Davidson认为，“双底衰退”从另一面看是利好，因为这会限制OCR和房贷利率的进一步上涨。

“未来几年别指望从房市赚钱”

地产专家Olly Newland指出，房地产市场是一个长期游戏。

“我认为市场会在未来几年内保持平稳，可能需要3、4、5年才能看到另一个繁荣期。在接下来几年里，最好不要期望在房地产市场赚很多钱，你必须有一个长期的视角。”

新西兰房价仅在2021年就上涨约30%，不过现在已较峰值回落约18%。Newland预计市场即将开始趋于平稳。

另一名地产评论员Kiernan Trass有不同看法，称价格波动尚未结束，明年还会有另一波上涨。

他预计恐慌购买将再次回归，但不太可能是由低利率驱动的，而是由基本因素驱动。

“从历史来看，成交量引领价值，因此当销售量从当前极低水平上升时，我们可以预见会有一段时间的恐慌性购买。”

公寓市场率先迎来春天

房地产数据公司CoreLogic表示，随着游客和国际学生在疫情后重返新西兰，公寓市场正在逐渐复苏。

CoreLogic研究部门负责人Nick Goodall表示，房地产市场在经历了两年的下滑后，似乎已经触底。而短期住宿，如公寓或AirBnB，比市场上的其他部分反弹得更快。

CoreLogic预测，整体房地产市场在接下来的一年左右将会有缓慢的增长。

新西兰商业创新和就业部（MBIE）的数据显示，7月份，持学生签证抵达新西兰的海外学生人数急剧增加，达到12,438人，但仍然远低于2019年7月的20,118人。

截至今年7月底，新西兰境内持学生签证的人数总计52,248人，而2019年7月底时为86,100人。因此，国际教育部门要恢复到疫情前水平还有很长的路。

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