2块一趟地铁，亏吗？深圳地铁不靠车票赚钱好吗！

如今，近20年过去，深圳地铁日均客运流量已经是百万人次，综合收益排名全国第一，但依靠的不是地铁业务。

上周，深圳地铁以底价62.56亿元拿下深圳光明A608-0173号商住地，楼面价1.37万元/平方米。现场无人竞争，这场竞拍基本是“躺赢”。

原因在于，该宗地块被制定要求竞买申请人需具有国内（不含港澳台）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业开发经验，且并不接受联合竞买。

而实际也可看出，地块所在便是地铁6号线长圳车辆段上盖项目，实为深圳地铁“囊中之物”。

据了解，该宗地块是深圳地铁在光明区的第一个轨道综合开发项目，占地面积约19公顷，建筑面积约45万平方米，其中配建人才住房10万平方米。

待日后地块建成，普通商品住房最高销售均价为4.75万元/平方米。

这是深圳地铁今年第一次在深圳拿地，但并不是首次在深圳拿地。

早在2008年，深圳地铁就效仿港铁模式，斥资17亿元拿下深圳前海高达141万平方米的地块， 设想通过地铁上盖，完成房地产开发到运营，从而获取收益反哺地铁业务。

此后，深圳地铁在不断尝试中，又在2010年，以底价4.24亿获得深圳北站综合交通枢纽配套宗地；一年后拿下南山区留仙大道片区的三宗地，其中，一宗为塘朗站车辆段上盖项目的保障性住房用地。

到2013年，土地作价出资政策出台后，深圳市政府将轨道交通上盖物业土地作价为轨道交通项目资本金直接注入地铁集团，作为政府投入轨道交通工程建设资金。

由此，深圳地铁开始尝试引入国内知名房企一起进行项目的合作开发，致力将开发效益最大化提升，前后包括万科、深振业、中信地产等。

如今，深圳地铁累计获得地铁上盖物业建筑面积高达290万平方米，其中商业开发面积达到138万平方米，保障性住房达到125万平方米；目前已取得12个项目土地开发权，开发建设面积450万平方米，在建项目面积300万平方米。

成立于1998年的深圳市地铁集团，是深圳市国资委直管的国有独资企业。如今，已经确立了轨道建设、轨道运营、物业开发、资产经营“四位一体”的产业体系，业务涵盖地铁工程建设、轨道运营、物业开发、商业经营、物业管理等领域。

得益于利用“轨道+物业”模式，深圳地铁物业开发的核心，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现城市轨道交通的可持续发展。

多年运营之下，深圳地铁无疑成为了最具优势的深圳地产开发商，在位于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华、龙岗等重要发展区域均有项目在建，大部分均为住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。

值得注意的是，在2018年年报中，深圳地铁曾透露，在年度“深圳市房地产开发企业综合实力排名”中仅次于万科，位列第二名。

同时，2018年深圳地铁全年经营收入113.48亿元，排名全国19家地铁公司营收首位，净利润高达72.49亿元。

事实上，一开始深圳地铁“试水”房地产的路并不好走。

在2010年期间，深圳地铁曾呼吁政府立法确立地铁上盖物业综合开发模式的合法身份，希望政府在规划设计、土地招拍挂等给予地铁企业政策倾斜及资金支持。

彼时，深圳地铁公告中透露，由于未有政府财政补贴，基本上处于年年亏损的状态。特别是在深圳地铁一期正式运营后，几年间便累计亏损近15 亿元，一度拉低市属国企净资产收益率。

因此，当时的深圳地铁集团董事长黄瑞曾公开透露，若按照原有的运营情况，2012年到2016年间深圳地铁将亏损220亿元。

无奈之下，深圳地铁不得不寻找出路——介入深圳房地产开发。

隔岸香港地铁的赚钱模式便提供了“范本”。

这一种利用地铁沿线土地开发，到实现地产增值所带来的收益，完成物业开发、运营、建设的一体化发展，成为盈利的重点，地铁产业与房地产业开始有了类似“捆绑”的关系。

只是万事开头难，由于缺乏资金，也没有开发经验，深圳地铁几乎寸步难行，手握的众多项目也耗费多年才得以实际性开展。

譬如，首次拿下的前海综合体地铁上盖项目，引入央企中信集团开发，但最终也搁置长达6年之久，才最终成为地铁前海时代广场入市；

然而，更早之前的位于南山蛇口片区的龙瑞佳园项目，深圳地铁于2010年竞拍而来，也耗时了三年才勉强入市销售。

深圳地铁曾对外界直言，地铁上盖项目开发面临多重问题，大多项目规划就需要长达8、9年的时间，包括各种物业、工建等建设之前需要跟地铁同步的建设策划。

不难看出，相比一般房企的“快周转”，深圳地铁似乎并并不善用。

连续多年平均年仅一个项目入市，到慢慢摸出门道，深圳地铁终于在2016年迎来了拐点，多个项目集中入市，其中包括与深业集团合作的塘朗城、万科联手打造的臻湾汇等。

与此同时，2016年深圳地铁营业收入突破百亿至124.6亿元，较上年增长140%。

也是在这一年，为求实现地铁上盖持有物业的集约化、专业化、市场化管理，深圳地铁成立深圳市地铁商业管理有限公司，主要负责地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体，目前已形成商业、酒店、写字楼等多个业务板块。

除此之外，深圳地铁透露出探索资产证券化模式的野心，并逐步实现物业经营平台发展为资产经营平台。在最新数据中，2020年深圳地铁物业管理面积已达1098.55万平方米，全年实现营业收入7.5亿元。

在业绩扭转乾坤背后，也有入资万科的功劳。

2017年，“万宝之争”在多年胶着状态中引来转变，万科将深圳地铁推入这场争斗，并成功使其成为第一大股东，拿下了华润与恒大受让的全部万科A股股权，合计近30%。

至此，被万科喻为“野蛮进攻”的宝能败阵，万科股权大战最终落幕。

深圳地铁因此获取了可观的收益。根据公开资料，从2017年投资收益的72.54亿元到2019年的117.3亿元，两年间，深圳地铁从万科获取的投资回报几乎是翻倍。

截至2019年末，深圳地铁持有万科28.69%的股权，仍是万科的第一大股东。而在万科新一届董事会候选人名单中，深圳地铁仍然保持三席位，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。

同时，除了坐享“分红”，深圳地铁与万科的紧密联系，也表现在合作开发之中。自2016年，北站商务中心枢纽综合体HBC汇隆中心入市，深圳地铁与万科又相继开发了多个项目。

最新为2020年4月，深圳地铁携手万科，以成交价43.88亿元成功竞拍佛山核心地块，旨在发挥“轨道+物业”优势，打造佛山地区的TOD项目。

值得注意的是，2019年年报中，深圳地铁的房地产开发与物业管理营收合计为143.7亿元，占总营收比例为69.3%，而地铁和铁路运营合计仅带来20.4亿营收。

此前，深圳地铁完成包括龙瑞佳园、地铁前海时代广场、塘朗城广场、地铁锦上花园等7个项目入市销售后，累计销售额也已超过450亿元。

深圳地铁项目布局图（源自深铁官网）

如今，深圳地铁仍有较多在建项目，包括前海枢纽的高端城市综合体项目、南山安托山片区深铁懿府、深铁置业大厦以及深铁阅山境花园，日后预计将带来一笔不菲的收益。

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