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继续打击炒房！信贷、税收将成为深圳楼市调控主要手段

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21



8月28日，深圳市房地产业协会成功举办“致敬40周年，与城市共生暨第十届深圳房地产盛典”，会上深圳市住房与建设局党组书记、局长张学凡作重要发言。他表示，未来深圳的住房比例是“6比4”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，住房保障体系的建设跟房地产调控一样重要。 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 陈文青 发自深圳


固定资产投资未来20年内，深圳每年的投入都将不低于1万亿元，其中40%就是房地产业。在“房住不炒”的主基调下，他认为，十四五规划乃至今后，房地产业依然是大有可为。
深圳净流入人口依然很高，支撑住房消费；双循环的格局要求，新老基建循环；大湾区的的成绩铁路建设规划，房地产TOD模式成主流。
深圳去年的GDP总量占比中，房地产业与建筑业相关产业占比达到12.5%，推动经济发展方面，房地产投资也在持续增加，为经济的由负转正做出了巨大贡献。
此外，他透露了目前深圳住房的一些基础数据，深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。


牢牢坚守房住不炒
让60％的市民住上政策性住房

主基调依然是“房住不炒”。作为全国楼市的风向标，深圳房地产市场将会牢牢守住“房住不炒”的定位。张局长表示，不把房地产作为短期刺激经济的措施，房地产业要清醒地认识和落实“房住不炒”的定位，宏观调控会继续加强，加快建立与新发展理念相适应的发展模式，推动深圳房地产行业的长期健康平稳发展。


深圳房地产市场的大起大落对市民、对企业都没什么好处，住建局将继续开展房地产市场的整顿工作，坚持随时公开的检查制度，加大房地产市场信息披露和公开力度，严厉打击捂盘惜售、价外加价、捏造和宣传不实等违法违规行为。

“各房地产企业要加强行业自律，自觉诚信经营，遵守行业规则，主动接受监督，共同维护好我市房地产市场的秩序。”张学凡表示。


715新政，即新“深八条”，就是在这样的背景下出台的。相比过往以行政手段为主的调控政策，2020年7月15日出台的住房新政，行政与经济手段并存，将来还会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。


而新“深八条”内的经济手段，主要为金融信贷政策和税收政策。金融信贷方面，完善了差别化住房信贷的措施，无房三成首付，有商品房贷款记录的五成首付（非普通住宅六成），二套房首付则需要七成（非普通住宅八成）。

细化了住房信贷的一些条款，真正落实到了“打击”住房投机需求；另外，新“深八条”也强调了税收的调控，即更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

1991年-2018年，深圳商品房销售面积总计1.55亿平方米。其中，商品住宅销售面积总计1.31亿平方米，商品住宅销售面积占商品房销售面积的84.53%；住宅按照套均90平方米来测算，相当于供应商品住宅145万套。


同时，张学凡局长也强调深圳学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。一线城市为代表的的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。每年度的成果都将有所推进。长效机制可以有很多措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。

补齐住房用地供应短板
深圳每年供应10万套公共租赁住房

深圳7月新建商品住宅均价57904元/平方米，二手房均价73343元/平方米，房价自1998年以来上涨14倍。为此，深圳需要房地产企业积极参与大规模建房行动，包括商品房和公共住房。

新一轮住房制度开始慢慢落地，掀开了新的住房保值体系。核心观点是视线受阻的住房供给平衡，2020年的房地产开发量是去年的2倍，为十年来最高的一次；房地产开工量达到1200万㎡，是过去开工数的2倍多，其目的，就在于补齐供应不平衡的短板。


住建局联合规资局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地的占建设用地的比例，将由过去的22.1%提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%的比例，补齐住房用地供应的短板。

公共租赁住房方面，110万套，是深圳的发展目标。因此每年将建设10万套公共租赁住房，补齐5-8年的短板，让稳定房地产市场，让深圳人从“住有所居”到“住有宜居”，人均住房面积也将从现在的27.8%㎡提高到30㎡。

除了实实在在的供应，深圳住房的公共配套方面也要齐全，住房的品质、公共配套设施要到位，包括教育、医疗、交通、社区、养老等等都要配套需要进一步补齐。

只占深圳GDP12.5%
四大点证明房地产行业仍大有可为！

一是城市化进程仍然将持续推进。深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。

二是国内国际大循环新发展格局的利好。以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。

三是大湾区+先行示范区的“双区”驱动力。粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇，最近国务院和国家发改委批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划。

到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程将达到4700公里，到2035年，将达到5700公里。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式，这就是以公共交通为导向的开通模式，将会引领未来一段时间。

四是深圳的固定投资产投资将每年突破1万亿。大规模固定资产投资，去年固定资产投资给今年全市做的计划是8400亿，后来因为疫情的影响，市政府提出追加1000亿，今年的固定资产投资是9400亿。


未来可预见到的20年里，深圳市固定资产投资每年都不低于1万亿，这种大规模基本建设投资的情况下，房地产业也是大有可为，因为房地产业在固定资产投资的占比是40%左右。

“所以大家还有很多事情可做。”张学凡表示。


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