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深圳房价的背后：“我不要你觉得，我要我觉得”

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21

深圳楼市新政新“深八条”出台至今，已有52天。毫无疑问，新深八条出台的直接原因是市场的剧烈变化，从二手房破万，到各种新盘销售“日光”，都成为了官方伸出调控之手的主要动因。

其实，早在2018年，市政府就曾提出“深化住房制度改革”的红头文件，号称“二次房改”的意见，提出“坚持以住房供给侧结构性改革为主线”，构建一种多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应寓保障体系。不得不承认官方对于住房问题下了很大功夫。


先前在房地产协会公开场合，住建局局长张学凡再提4:6的住房比例，让60%的市民住在政策性住房里，这个提法其实是重新强调了“二次房改”长效机制的一件目标。

即便经历了疫情的冲击，一波豪宅税的取消，还是让深圳楼市再次沸腾。市场的变化倒逼政策出台，其中背后有逐利的开发商，也有已经拥有商品住房的众多二手房业主们。卖方依然努力“控制”着整个深圳楼市，这是毋庸置疑的。

新政后二手房带看量急剧下滑，已是市场的一众真实反应。然而还有小自媒体公号在利用明显滞后的二手房成交数据为基础叫嚣二手房火热的信息。

开发商：定价疑云

未来，按照意见指引，市场商品住房，占深圳全市住房供应总量的40%左右。新房市场自然会增加全市的住房供应，眼看是好事，但在深圳这样一个更具市场经济特质的城市，另一种隐秘现象也在悄悄上演。

深圳的房地产市场正在发生变化，二手房哑火后，开发商出来了，以看似比片区二手房低的价格推货，认筹看似很短，其实蓄客周期早就开启。关闭营销中心没关系，那只是一个硬件场所，置业顾问们的微信早就为广大购房者敞开了大门。


另外，推货量也是一大手段，动辄就推几百套，轻易揽客，线上选房，日光、秒光唾手可得。后面再推盘，再也不愁客户，毕竟大家都怕“抢不到”呀。

基于预售制度，按照常识，新房价格有两种定价方式：一是根据土地拍卖规定的限价来制定；二是开发商自身对于市场的判断，出具的市场价格（当然也需要政府审批）。

由来已久的“一二手房价格倒挂”现象，本身是市场不好的现象，但在每年净流入人口达到40-50万的深圳，反而成了投机需求的利润空间。

眼看要推新盘，限价缚住了开发商定价的手脚，那就别的地方想办法。班长不展开，也不便于讲。

产品因素不是最重要的，毕竟总有人需要房子。在深圳，热门片区也好，冷盘也好，价格的决定因素，更多的往往是“未来”。烘托出周边价格高涨、区域规划未来向好的新盘，一般都能“卖好”。

周边价格高涨的氛围，看什么，看二手房价“纸老虎”的代表：挂牌价格；区域规划就更好“炒”了，未来3-5年的轨道交通，3公里以外也没关系，依然可以将其说成其楼盘“公共配套”。岂敢说中介在深圳楼市的推波助澜里没有起到一点点作用？

二手业主：请别说话，“我要我觉得”

在715新政前，炒房为生的投资客、投资机构比比皆是，尽管明令禁止，但是乐居报道或获得的“业主控盘”信息不下20条。挂牌价集体涨价，营造出“我们房子就是好”的。

新政前二手房报盘与实际成交总价，差距超过100万的比比皆是。

从前海到布吉，深圳业主“贯穿东西”都是一个心态：涨价。一旦被曝光集体控盘，微信后台出现的留言几乎都是一致且无用的表态，声称小区好的不下100条。


所以，总有人问班长，这个片区怎样？“看二手房都涨了好多。”之类的，其实即便有投机心理，也有怕接盘的心理。都是人之常情。跟租房客早些年痛斥高房租一样，其实二手房报价的决定权，大多也都在二手业主里。

除二手房业主，中介也在不断“找出”让购房者埋单的理由或亮点。据说，“满五年唯一”的房子还涨价了。实际上，在需求不足时，议价能力自然下降，其中还能“扛住”市场拷问的依然是可浮动的价格空间。

其实，大部分人买二手房都会先到中介网站上看小区的报盘价格，价格终归只是报价，需要留意的是近3-6个月的成交价，更能反映真正的市场。

新政后深圳二手房买卖双方将持续角力，二手房市场或将进入深度拉锯的阶段。业主因此前市场上涨的惯性思维并未在短时间内彻底发生变化，仍然保持着楼市将持续上涨的“信心”。

扭转契机：增加供应之外，
（房产税）经济手段+二手房指导价

乱象由来已久，因此二手房市场需要更规范。

715新政的第九条就提到“关于二手房交易信息公开”。未来，官方将主导梳理热点片区及楼盘，对其二手房的合理成交价格，定期对外发布，引导市场理性交易，每半年更新一次。

也就是说，深圳二手房的官方合理价格即将出炉，半年更新一次的“二手房成交合理价格”，将通过官方发布，对热点楼盘和片区进行着重关注；同时，对于明显高于合理成交价格的挂牌，官方敦促中介机构不得受理。

另外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉早在4月底就表示，二手房猛涨的深圳楼市，必须以房产税作为重要抑制手段来进行调控。此次张学凡的发言也表示经济手段将是未来楼市调控的主要手段。

主基调依然是“房住不炒”。作为全国楼市的风向标，深圳房地产市场将会牢牢守住“房住不炒”的定位。

张局长表示，不把房地产作为短期刺激经济的措施，房地产业要清醒地认识和落实“房住不炒”的定位，宏观调控会继续加强，加快建立与新发展理念相适应的发展模式，推动深圳房地产行业的长期健康平稳发展。增加供应，自然是深圳正在努力的事，让我们继续保持期待。

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