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8月楼市真相：10秒卖光、1天认筹、二手房破万套

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21
二手房市场已冷却深圳新盘市场的火热只是少数超过100个盘在售：购房者，不慌好吗？ 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 陈文青



过去的8月，深圳楼市的主角是新盘，二手房网签量持续低位，即便是成交过万，也不能逆转二手房市场走低的态势。

新“深八条”政策后，深圳楼市的主角已经从二手房变成新房。需要注意的是，8月新建商品住宅成交40.88万平方米，成交套数为4076套，为今年最高。

▲ 深圳新房上半年网签套数走势 来源：乐居深圳

二手房方面，须冷静看待成交破万。8月深圳二手商品住宅成交97.5万平方米，住宅成交套数为11322套，延续了破万的走势。但回头一看，8月的网签量，就知道二手房的实际情况实际“更糟”。

01

新房加快推售，中海某盘10秒卖光？

这跟开发商的积极推盘不无关系：进入8月，截至8月31日共17个新盘获批预售（含商办及公寓），提供15024套商品房。新盘的火热不仅是开发商推货的加速上，更体现在销售的“日光”上。

据传中海光明新盘10秒内即告选房完毕，龙华玖悦台等都传出售罄的消息。更别说，有龙华某新盘只有1天时间认筹了。

▲ 深圳光明新区实拍 来源：乐居深圳

目前月末可售的新建住宅，已经达到25475套，可售面积达到242.7万平方米。

然而不是所有新盘都是“金融街”或“华强城”，从乐居跟踪的各新盘开盘销售的情况来看，去化情况参差不齐，有热销，自然有滞销的情况。

从成交上看，8月成交的4076套中，有1677套位于龙岗。紧随其后的是光明、龙华区域，均达到了800套以上。从成交区域的均价上看，刚需依旧是成交主力。

龙岗目前待卖的套数为8590，可以预见，未来深圳新房市场成交的主力区域，依然是龙岗。

02

新盘市场基本面：超过100盘仍在售

进入8月中下旬，深圳大大小小的新楼盘陆续获批预售。新房市场表现了“热盘恒热、冷盘尴尬”的情况。

光明和龙华依然是“大热”区域，尤其是限价盘的推出，让不少购房者趋之若鹜；而龙岗依旧延续着正常的去化速度。根据乐居统计，截至8月31日，从8月7日开始，有超过16个盘有开盘销售的情况。

▲ 深圳光明新区实拍 来源：乐居深圳

其中，华强城、中海双盘、嘉富新禧、龙光玖悦台、玺云著等新盘销售都传出了“售罄”的消息，细心一看，上述新盘都位于沙井、光明、龙华等热门区域，不乏华强城这样的“网红盘”。

实际上，新盘开盘即售罄只停留在媒体的头版，但是楼市的另一面是，更多的新盘已经从预售证获批开始，超过半年仍在售的新盘不乏少数。

按照中介机构的统计，全市在售新盘共计108个，其中宝安在售的住宅或公寓项目有17个，龙岗为新盘“大户”，有33个新盘在售。价格较为“公道”，刚需可选范围也比较大。

新盘还很多，所以购房者不用慌。而在已经来临的9月，深圳预计开盘项目有21个。

中介机构预计，深圳9月将有21个新盘入市。其中宝安有网友声称“买不到”的万丰海岸城项目、清平华府会展湾东城等共计6个新盘入市，价格也会相当“美丽”，不会过高，但需要购房者根据自己的情况进行判断。

03

手动劝你冷静：
二手房市场破万背后
网签量已接近底部

按照深圳房地产中介企业二手房网签量数据，8月来四周的情况都在1700套左右，按照这个态势，延续到1-2个月后，月成交数据将在5000套以下。

▲ 深圳某二手楼盘 来源：乐居深圳

而从各大中介网站可以看出，二手房的挂盘量也在逐步下滑。

毫无疑问的是深圳二手房市场即将进入冷静期。二手市场备案数据持续下行，短期步入下行区间， 按照美联物业的预测，预计将持续1-2周时间，随着“7.15”政策的逐步消化，成交将迎来稳定期。

▲ 深圳二手房上半年网签套数走势 来源：乐居深圳

▲ 深圳二手房网签量走势（周） 来源：深圳房地产中介协会

购房名额被限制的情况会在2-3年以后得到“缓解”，或陆续进入市场。但是从目前的二手房市场来看，买方市场骤减，卖方惜售的情况仍旧会持续存在。

美联深莞惠总经理江少杰认为，深圳房价的高企，归根结底依旧是供需矛盾，从715新政后，楼市价格等方面会长期持稳的态势。

此前，深圳住建局局长张学凡表示，深圳楼市的大起大落对市民、对企业都没什么好处，住建局将继续开展房地产市场的整顿工作，坚持随时公开的检查制度，加大房地产市场信息披露和公开力度，严厉打击捂盘惜售、价外加价、捏造和宣传不实等违法违规行为。

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