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绿地成“老赖”,双11数据造假?到底谁骗谁

文琳资讯 2024-04-13

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐

今天两件事,让杠杆游戏不吐不快。


一是武汉绿地中心又在传停工;


二是有网友说阿里双十一销售额造假:数据过于完美,存在人工修饰可能。


这两件事看似好像没有关系,但大家想想背后,超高写字楼难产,除了企业的原因,实业有压力,写字楼过剩是不是原因之一?


电商数据依旧亮眼,社零数据却有瓶颈,到底是经济压力所致,还是房价因素推高了地价、房租,实业更不好做?


说来说去,是不是都和宏观经济面有关系。


这些东东混杂在一起,其实扯不清,但唯一需要明白的是,房价、地价确实需要控制,否则经济怎么转型升级?否则消费又怎么提振?同时电商也必须有监管,要不吃亏的还是消费者。


这需要决心,需要勇气。


1


绿地的高楼劫远不止武汉


武汉绿地中心,曾经非常有野心。最开始的设计为605米,后来提升到636米。而中国第一高楼上海中心的高度是632米。


如果武汉绿地中心顺利建设,那将拿下中国第一高楼宝座——至少短期可以问鼎,后来者的高楼规划还有一些,虽然不知道他们是否也有波折。


可到了2019年初,武汉绿地中心主体结构封顶时,建筑高度变成了475米。于是,中国第一高楼的计划夭折,只能叫华中或者武汉第一高楼了。


实际上,在此之前,武汉绿地中心,以及成都、宁波、大连、吴江等多地的绿地中心或超高楼,就没几个顺利的。


从多年前,绿地建了首座超高层南京绿地中心(紫峰大厦)至今,绿地在全国开启了超高写字楼之旅,然后普遍波折。


大家其实都知道,绿地长期就是这么玩的,或者说真的有压力,写字楼回报低。


这回武汉绿地中心再次受到关注,是因为施工方中建三局的一份《工程联系函》流传出来。该司通知绿地和40余家分包单位,因为业主绿地拖欠工程款,项目从10月30日起停工。


《每日经济新闻》致电绿地控股集团和施工方中建三局。中建三局方面工作人员表示,“文件我不知道怎么流传出去的,是不对外公布的。”


而绿地控股集团方面工作人员表示,文件中涉及项目的具体问题,两个公司会协商。这个说法,既表达了自己的不满,也算是给足了绿地面子。


而从武汉绿地中心奠基算起,已经是是9年前的事了……


写字楼不管卖还是租,最终得企业租了才有人买单。各机构都有一些数据,武汉也好,很多城市也罢,写字楼空置率低的20%多,高的40%了。


绿地当然明白市场前景。


在《绿地最近为啥这么“惨”?》(11月1日)一文中,杠杆游戏分析过,前三季度,绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少12.1%


其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。对于下滑绿地财报给出的解释是:受整体市场下行压力及新增供应上市节奏影响。


话是没错,但看下其他房企,杠杆游戏还是认为这个成绩有点让人失望。


比如,保利的三季报数据显示,今年前9月该公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.2%,其中一二线城市的签约金额占比75%;实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。


这个速度已经算慢,很多声音还说保利羸弱了,比如已经被融创拉开了差距。今年前九月融创累计实现合同销售金额约3694.9亿元,同比增长16%,累计合同销售面积约2531.8万平方米,同比增长21.46%。


如果保利还算“羸弱”,那杠杆游戏真不知道该怎么形容绿地,惨?这个字今年似乎属于蔚来的李斌,开个玩笑。


文章有限,绿地负债、现金流方面的困难,我就不举例了。绿地的高楼劫和销售压力,远不止武汉。


2


电商双十一和房企金九银十一样,看看就罢了


除了绿地,今天很热的事那就是双十一,有网友很早就说天猫的数据不靠谱。如下图。



天猫方面当然要怼回去。公关负责人回应称,“按照网友的逻辑,符合统计趋势的就是假的。那么,世界经济总量也是能被预测的,经济发展也是假的吗?自己YY下满足自嗨就算了,由此得出天猫双11数据造假,就是造谣了哦,要负法律责任的!


我非常理解这是公关的工作,但是杠杆游戏也非常讨厌这种略带威胁的口吻。一个大公司,没点风度,有点丢人。


电商的数据,乃至互联网行业数据怎么来的,谁不懂吗?媒体以前都有很多报道,你非要说拿出天猫或者其他电商双十一数据修饰的证据,被人也真拿不出。


有些东西,大家都懂,其实没啥好说的。


同时,双十一这玩意的销售,也是数月消费的一个累积爆发。全年下来,全社会的社零消费到底咋样,大概才是更值得关心的。


说多了,忧国忧民了。还是说下类比,杠杆游戏觉得,电商的618也好,双十一也罢,和房地产行业的金九银十一样,看看就行了。


之前我写文章引述21报道,根据国统局数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月,无一例外。在多数年份,12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。


在个别年份中,12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。


其间,每年的第二交易高点,多出现在6月和11月。其中,最近三年(2016年-2018年)的月度成交第二高点,均出现在6月。


为什么是这样呢?这是个有趣的问题。


道理很简单。“因为在年中和年末,企业的推盘力度和促销力度都是最大的。”北京某大型房企相关负责人向21记者表示,对上市房企来说,年报和中报构成每年最重要的两个财务节点,出于“做好报表”的考虑,房企会在每年的11月、12月,以及6月,实施较大规模的推盘和促销活动。


这个问题,杠杆游戏不掠人之美,还是直接引述21的话:回顾往年,“金九银十”从来都不是年度成交高点。冬、夏才是“丰收”季节。


因为十一,10月的市场表现普遍平淡。在部分年份,9月和10月的成交量仅相当于当年的月均水平。


中原地产首席分析师张大伟就表示,“金九银十”和“小阳春”一样,都只是房地产的营销概念而已,完全不能等同于市场表现。据悉,在汽车、家电、金融等行业,乃至人才市场,都有着“金九银十”的说法。


近期,确实很多房企拿出了更大优惠力度。是的,不要信金九银十谎言,刚需还是等年末吧。


此前,杠杆游戏写文章说,信号就是利率变化。近期确实如此,是不是?


双十一我的看法也是,有需要的东西,觉得真便宜就买,没需要的再便宜也别买。



3


房地产和电商,到底谁搞差了实业?


忍不住,还是要忧国忧民几句。房地产和电商,到底谁搞差了实业?


电商的发展,确实让传统的商业模式发生了很大变化。总代、经销有些就没了,工厂和消费者之间,很多时候只剩下电商平台。


你不能说这对社会不是好事,互联网,特别是移动互联网的发展,让大家很方便,有时候价格也更透明


慢慢的,大家的消费习惯发生了很多变化。杠杆游戏本人也是,进实体店铺的次数越来越少。


其中标准化的电器、数码产品、服饰、化妆品等,以及外卖,受电商冲击最大。而这些往往是传统商业地产最倚重的产品。


加上这些年房价的上去,无论店面的售价,还是租金都越来越高,商业地产的成本可想而知。


从这个角度而言,电商的出现和发展,其实一定程度上确实有利于降低商业成本,消费者受惠。



同时,这也导致了实体商业在和电商的竞争中,确实被抢了一些生意。


因为房价、地价的提升,商业的上游制造业也面临更高的成本压力。同时电商让工厂和实体商业的利润都被压低,大家恶性竞争加剧……


消费者因为房价高,还贷压力大,生活消费受影响,又导致无论电商还是实体商业都受影响。


这个时候,似乎选择成本看似更低的电商,更有利于消费者自己。而经过市场的竞争和淘汰,当电商两三家独大时,又有多大个实惠可言?


实体经济有压力,到底是怪房价地价,还是电商,这真是说不清楚。


但正如杠杆游戏文初所写,房价、地价确实需要控制,否则经济怎么转型升级?否则消费又怎么提振?同时电商也必须有监管,要不吃亏的还是消费者。


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