南京调控，下午由市委宣传部的“南京发布”先行公布，其他媒体紧跟转载。下午4点半，中国人民银行南京分行正式确认：

此调控内容与7月29日我在CEC圈层平台发表的《调控突变！南京风暴转向？》一致，即不会太严厉，调控力度不大，属安抚性调控范畴。

8.11南京调控

在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上，将差别化住房信贷政策再次进行调整：

 一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

三是当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

与调整之前对比

亮点是“现房销售”

即“当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”，这个政策影响会相当深远，一定要重点关注！

如果达到限价90%，现房销售，等于拉长了销售周期。现在开发商销售精装房，拿到销售许可证，然后售卖，一般要过2年才能交付。这样，等于是消灭了2年内的销售，对开发商的资金要求极高。这对于习惯高杠杆、高周转速率的房地产企业而言，是一种极大挑战，

甚至会造成南京地产业的洗牌。

既已存在的“限价”政策

还是要说一说目前的“房价限价”，确实扭曲了南京房价体系，造成了大家一窝蜂抢新房、弃之不顾二手房的状态，也造成了南京目前的买房悖论：1 能买到的房，不能买；2 要买，就买不能买到的房。之前对限价就有种种担心，畸形的南京市场“福利房”现象也屡屡成为现实，一遍一遍上演，我也无法详尽评述此种社会乱象，就像身处血腥丛林，远方是凄厉的尖叫声，近处只看得见一滩滩鲜血。

这种畸形市场，让每一个尚有良知的人，甚至失去了努力的勇气。当一个人的勤奋与智思无能为自己创造价值，无能提升家庭的安全感与幸福，远不如权力关系轻轻松松就能名利全收，谁还会脚踏实地的去奋斗？谁还会拼命提升自己？此时此刻，扭曲的不仅仅是房产与其他行业的利润差，还包括人心。

高昂的房价与权力关系形成寒凉的巨大城市之刀，一刀一刀，剁得没有背景的年轻人越发悲凉苍老。人为制造的“限价价值”，既让开发商无趣，也让大多数老百姓无力。其实，是市场的，就交给市场吧。

调控之解读

调控内容，关于5%，早就被市场给消化，甚至给人一种“利空出尽”之感。总体而言，这种调控就是温柔一刀，温柔的是5%，一刀是现房销售。

（1）南京政府的态度，是明确的，对房地产行业是呵护+管理，深刻了然房地产对于南京城市发展的重要意义，调控调控，调的是房价上涨的预期，但绝不是对市场的打压；

（2）从前期的房价限价、土地限价、土拍方式改进到现在的调控，温柔一刀，一刀一刀的，累积起来的效果是有的，总体上降低市场的沸腾状态；

（3）当前经济走势非常不明确，无论是政府层面，还是专家及企业层面，对未来都失去前提性的共识预判，唯一确定的就是未来很不确定。此种背景之下，南京政府不会人为猛踩刹车，后果不堪设想；

（4）小开发商、实力不够的开发商，本来就在高房价的南京，未来的路已经越走越窄，现在，这条路几乎断绝了，除非剑走偏锋，另求得特殊的生存方式，比如绿城，比如朗诗，小股操盘，只做品牌与营销，技术输出，降低成本与风险，这也是一种转型之道。央企国企和实力雄厚的大型房企，虽然也同样遭受到此种政策，但毕竟融资成本低、信用度高、运营能力强，在洗牌的变幻中，能较好的把握住机会，起码有机会。

（5）现场摇号产生竞得者，这点有点草率。不符合最优化原则。而且，限价、限价，这个价谁来制定，本身有拔高“最高限价”的可能性与冲动，至少，体现出政府的情绪；

（6）拉长了供货周期，市场上可供销售的面包越来越少，这本身也形成了一定稀缺性，对区域房价必然有波动影响，甚至给人一种“涨价”之感。最重要的是，现房销售，拉长周期，等于是增加成本，最终这些成本必然体现在房价当中；

（7）其实，这些调控，只要不对贷款历史层面做限制，一场离婚就能破解种种调控。所谓天赋人权，当然包括离婚，中国式的可怜可悲，没什么是一场离婚不能解决的！参见前天的文章《情也罢，房也罢，终究都是一场“路过”》。

中国有两个项目大家根本不用看，也不用担心，一个是乒乓球、一个是男足，前者是“谁也赢不了！”，后者是“谁也赢不了！”中国还有一个行业大家根本不用看，也不用担心，就是南京房价，上帝都没见到它跌狠过。 当然，此次政策，短期有降温之势，政策之温柔一刀，柔情似水，但毕竟也是一刀，不宜乐观。然而，中长期……谁知道呢！

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