有限责任VS无限责任！加拿大房贷和中国房贷差别巨大，怎么回事？如何选择？

这几天A股高歌猛进，最重要的利好就是全面的房地产刺激政策，于是有人问我们，现在是加拿大的房子好赚钱？还是国内的地产市场更适合抄底？

这个问题笔者回答不了，但大家知道投资房地产都要贷款的，而加拿大房贷和国内房贷差别巨大。在某种意义上，贷款政策的差异让笔者想要坚定留在加拿大投资房地产，国内房贷轻易不敢再碰！

理由也很简单：

加拿大房贷是有限责任。

国内房贷是无限责任。

赚钱的时候，加拿大和国内都一样。

赔钱的时候，加拿大房贷有止损的余地。而国内房贷有可能把底裤都赔光。

举例来说，在加拿大买100万房子，最低首付（不买贷款保险）20%，贷款80%，也就是买家自己出20万，银行出80万，大家“合伙”买房子。

房子到手后，如果市场风平浪静，买家还清贷款的时候也就是银行兑现利润，买家获得全部产权的时候。

但，天有不测风云，假设买房的第二天，全世界爆发金融风暴，房价一日之内被腰斩。原来价值100万的房子，现在只剩下50万了。

这个时候，加拿大的买家可以选择“断供”。

请注意，加拿大房奴的“断供”才是真的断供。因为加拿大房奴在“断供”之后，所承担的后果只有两条：

1、首付20万打了水漂。

2、信用记录变坏。

然后房子归银行，这栋房子拿去拍卖了40万，银行算账发现借出去80万只收回40万，净亏40万，但这亏损的40万不能再向房奴讨要。而房奴虽然坏了自己的信用记录但是没有任何负债，只是损失了20万本金。

同样的案例在国内，20万首付肯定打水漂了，然后房子归银行，拿去拍卖了40万，银行一算赔了40万，哪能善罢甘休，一纸诉状把房奴告上法庭，房奴还要再还40万给银行，如果不还就变成了“老赖”。

而这个现象背后的法理依据也很清晰。

加拿大法律规定个人以按揭贷款购买的住房是一种“负资产”，个人只要选择破产或“断供”，就等于把所持有的住房交给银行，其个人住房债务就此中止。所以在加拿大个人住房按揭贷款的债务是有限责任。

而国内没有破产法，也没有在房贷合同里约定债务是有限责任。所以国内个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。所以国内贷款买房所欠下的债务还得继续还，直到其债务全部还清为止。　　

如果是自住房，死活都要扛着房贷，倒也无妨。但投资性房产，银行不和买家一起承担风险，而是把无限风险都让贷款人承担，这明显是收益和风险不对称。

除了这个最大的差别之外。加拿大房贷还有很多制度设计上的优势，比如：

1、贷款预批，锁定利率。

这个政策允许房屋买卖提前3-4个月锁定利率，如果几个月后加息了，可以之前锁定的低利率贷款，银行不能拒绝。而如果降息了，贷款人可以要求银行也跟着降低利率。

此外，预批除了利率之外还有额度，这样也避免贷款人买了力所不及的房屋造成后续的麻烦。

2、贷款年限灵活。

在加拿大，还清全部贷款的时间称为贷款年限也叫摊销期，而加拿大的贷款年限弹性很大，从几年到几十年不等。比如由加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）担保的房屋，首付款低于20%的房屋，最长房贷年限为25年。而在某些情况下，非CMHC担保的房屋，首付款为20%，可以选择较长的30年至40年的房贷年限。

此外，银行和贷款人可以签6个月到10年不等的固定期限利率，在加拿大最常见的是5年期固定利率。也可以选择根据央行基准利率随时自由浮动的利率，而在国内贷款人可做的选项非常有限。

3、可转让房贷 

在加拿大，如果贷款人认为自己会在贷款年限结束之前把房子卖掉，不妨考虑一下可转让房贷。可转让房贷允许借款人将房贷转让给下一个买家，同时可以避免因为提前还款而受到任何处罚或者额外费用。不过，下一任买家必须有资格申请借贷人的按揭房贷，需要获得金融机构的批准。这条政策在央行连续加息的背景下，对贷款人卖房尤为有利。

4、可携带房贷

可携带房贷就是银行允许贷款人将房贷余额在合同未到期时，从之前的物业转移到一个新的物业上，并且没有任何经济上的处罚。但是，借款人需要在购买新房产之前进行房屋评价和信用评价，如果新的物业比之前的物业要贵，借款人可以通过增加目前的房贷来弥补差额。

5、提前还款权。

提前还款权规定让贷款人除了固定还款金额之外，能够额外偿付一定的本金。这样借款人就可以通过每个月额外还款的方式，极大地提高还款速度，缩短还清房贷的年限。

除了这些规则设计上的差别之外，在实际操作中，加拿大银行可以谈判的余地更大，在银行之外，还有专门提供“过桥”贷款的金融机构，尽管利率比银行高出一倍左右，但比国内的民间借贷利率还是低很多。

所以在加拿大当房奴不容易，但比国内的房奴还是好一些。