福州20年三次变革在二环，这次还要错过吗？
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福州，由于三面环山，21世纪初，鼓楼老城开发殆尽后，开始向东、南两个方向拓展，由此，先后开辟了金山与东二环两个全福州房价涨势最大的财富样板。
这让许多福州人开始认识到，原来在传统的鼓楼之外，城市可以改变得这么快。
你还会发现，每一次城市变革的背后，都屹立着一座唤醒板块活力的高量级城市综合体。它不只是造就商圈中心，而是在福州造就一个新的城市中心。
而今天，福州迈进地铁时代，迎来前所未有的综合体大爆发，继金山、东二环之后，又一场影响城市格局的冲击波，已经开始传开。
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金山、东二环「丑小鸭变天鹅」
大型拆迁+综合体入驻激发中心形成
买房的本质就是押对趋势，跟对趋势你会省力很多。在福州，最需要读懂的趋势只有一个——“东进南拓”。这一贯彻始终的福州战略，于最近二十年，塑造了令人生畏的城建传奇与房价“奇迹”。
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南下先行一步，成就金山房价之巅
福州的第一次核心版图扩张，台江、金山被委以重任。台江在2007年前后打造万宝商圈，紧随其后几年，尤溪洲大桥的另一头，在金山的福州第二个万达也酝酿着破土而出。
那以前，过工业路沿西二环一路向南，所见莫不是低矮的厂房，或已拆的空地与待拆的平房。
那之后，福州的商业界面从百货大楼迈进了综合体mall时代，商圈的成熟又加速主城人口的外溢，以及之后闽江北CBD等更重磅的城市资源持续注入。
最终，城市价值完成了被轻视到被发现的蜕变，来不及反应过来的人，眼睁睁看着金山房价从几千，到快速破2，破3，再到现在金山大桥-尤溪洲大桥成为福州顶级富人区。
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东进的财富样板，东二环「几乎一夜崛起」
在金山弄潮的时候，晋安的东二环也开始了自己的蜕变之路。以2015年东二环泰禾广场开业为标志，不过4年时间，东二环俨然成为全福州最时尚的都市生活综合体。
过去那个不被老福州人所爱的化工厂板块，几乎是一夜之间，东二环从刚需不愿意去的郊区，逐步变得高高在上。一步步有了越来越多五星酒店、各类银行和金融机构。板块翻转之后，又持续吸纳资金，形成一个良性的发展循环。
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回顾福州这些城市变革，有几个因素是共通的
① 都是“东进南扩”这一城市最强意志的产物。所以只要启动了，哪怕沧海也给你造桑田。
② 板块发展初期，都伴随大规模的拆迁运动。 一方面加大土地供应吸引开发商，同时通过发放拆迁款激活大量购买力，并以一定的房价高涨幅为代价，完成城市更新。
③ 综合体在造城运动中充当了核心引擎作用。高规划的板块吸引了高量级的综合体，高量级的综合体也通过人口和财富的吸附，加速板块推向高潮。
④ 它们都发生在二环。
而且对于福州，金山、东二环并不是结束。又一次更猛烈的城市级变革，已经开始。
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二环，是每一座城市的核心
福州的二环，如何发挥核心价值？
“环”的出现，是为了高效串联城市资源。而「二环」，串联的是一座城市最精华的资源。
二环是城市永恒的资产
我们今天看北京，上海，福州，每一座城市的二环都是无比金贵。
因为中国城市的历史少则几十，多则数百上千。但是交通效率到近代才有质的飞跃。很长一段时间内城市人口的活动半径只有6-8公里（二环内），相应的财富资源配套也集中在那。
而进入公路时代后，一方面为疏解中心压力，同时为了辐射三环，甚至四环。在二环上布置聚合人流的城市级配套，是城市要向上升级必经的一个过程。
所以，二环既享受主城人口外溢红利，又同时获得新区发展的反哺，在二环的关键节点周边，更容易发展出城市恒产级价值高地。
福州再一次蜕变，南进南二环是当务之急
福州的1.0蜕变，实现了鼓楼老城与台江的连片。
福州的2.0蜕变，跨过了闽江，东进抵达鼓山脚下。
现在福州的3.0蜕变，是众所周知“沿江拥海”的大福州。
而为了实现这次突破性跨越，福州打开了“南拓”的最重要篇章——南台岛大开发。在此刻，在南台岛门户中心的南二环，随着城市级别的重大使命走上舞台。同时，南二环作为福州二环的战略腹地，启动了它高起点且不可逆的蜕变之旅。
我们聊的并不是未来，今天的南二环，已经能看到福州动用各种资源，展开气象万千的布局。
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南二环进行时,福州的最大变局
如前述，福州的城市变局存在共通的因素。那南二环到底如何？
从2018-2020年福州旧改计划可以看出，仓山是全市工作的重中之重。而看仓山的旧改基本上是围绕着南二环展开
伴随着拆改，这两年还能看到政府和资本纷纷落地，其中最让人兴奋的是综合体大爆发
目前看南二环周边，则徐万达（规划中）、中骏世界城（在建中）、SM城市广场（规划中）纷纷敲定，让这个板块翻转成为最强的商业聚合板块。而且特别的是，其中有地铁TOD综合体，这意味着，未来2-3年它们建成后的聚合能量，肯定会超过依附公路传统商圈。
说到这，局长也忍不住畅想，这必然是福州城市变革与商业变迁的又一个里程碑事件。
福州在仓山规划了全市 最高密度的地铁，交通的彻底换代升级，已经开始加速板块翻转，一个被彻底改造的例子是：南二环的中央生活区（CLD）
交通利好导入，带动南二环中央生活区（CLD）板块
1/通达双轨交通，其中之一是各方面都对城市有重要意义的1号线
2/二环大道、南台大道 ，城市2大主干道，交通通达性超强
3/最近几年，政府规划周边的主路与支路投入近40亿升级
综合众多因素看，南二环正在复刻金山、东二环翻转变革，这个过程中，南二环先锋区域的中央生活区(CLD)，会率先引爆市场。考虑到其周边的商业厚度与交通枢纽价值远超起步之初的东二环，我们也可以放肆想象，这里超越东二环只是时间问题。
城市的迭代，必须伴随人居的迭代，才算真正完成升级
目前，南二环中央生活区（CLD）板块已经吸引了包括融创、世茂、融侨等在内的大型地产开发商布局的楼盘。如果一个城市发展不好，是不会有那么多开发商愿意去的。
而高量级房企在选择进入时，肯定已经看到了板块未来5-10年的景象。那时候南二环的车水马龙和生活氛围，应该已经成为福州城市变革的一处新样板。
于是，为了使人居高度匹配板块调性，现在有远见的开发商，会以将来繁华的生活为参照系，倒推回现在来做产品，从开发商选择产品的系列规制，能看出他们对于一个板块的信心。
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远见南二环，瞩目融创福州府
在南二环，作为全国性的头部房企的融创，便做了一个极具远见和眼光的选择。他们做的融创福州府，是融创体系内能代表高端产品力的“府系”，推出的是低密度的叠院（建面约122-139m²）与精装高层（建面约82-124m²)，而不是选择走量的小户型产品。
我们认为从项目展现的几个产品记忆点，也能看到融创对这个地段的信心与投入。
容积率1.92的低密度园林
低密度地块不管在城市什么阶段都是很难得的。再加上约14万方大社区，配套的绿地也是可观的，呈现的生活方式是非常宜居的。
融创福州府A地块效果图
融创的归心理念有一个很动人的词——“新交付”
即卖完房子，还是会跟业主保持维系很强的联系。而归心空间的打造和持续运营，则是新交付理念的完美体现。局长曾问过融创的人，为什么要做这种费力费钱事，他们告诉我“正因为做的人少，才更有必要去做。”
融创的精装值得所有人看一看
这么说，并不会绝对。要知道融创是在豪宅竞争最激烈的江浙市场，以品质和高级感闯出来的，他们的精装颗粒度既满足到居住的体面，也很细致考虑到生活的方便，不是一句装标高就能概括的，所有人都值得一看，你要知道好的精装到达了什么高度，才能指导自己买房时辨优劣。
不只是样板段厉害，融创也是少数有工地开放日的开发商，面子里子都做足了
巨幕横厅拥抱大中庭的改善4房
福州府这次户型也很有看点。以124㎡4房为例，三卧室超南保障了家庭成员的居住舒适性，而且每个功能间开间进深都很合理，没有出现“半个房间”的情况。
在这些基础上，还做了很高级感的空间演绎。最有冲击的是进门看见巨幕的餐客厅，它连着同样享受的超长开放阳台，而阳台还是面向视野无遮挡的大中庭。从门口-客厅-阳台，享受感一步步升级的。
总之，从大的设计层面与无数细节，都反应出融创雕琢产品功力，也体现出他们对待这块难得土地的用心。
我们认为，在南二环超级综合体+千亿交通+福州“南拓”城市战略的超级红利下，这个板块的未来指日可待。很期待融创等开发商都能拿出最好的产品为这里赋能，让未来的人们闲聊谈起它时，不只是议论价值变革，而能讨论到“南二环很好，来福州就是为了留在这。”
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