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买房三大坑!跳一个躺十年
Original
Miss蜜姐
闺蜜财经
2022-01-11
撰文|蜜姐&编辑|楚琦
近期,不少人买房的热情又被激活了。
最近一两个月,利好的消息看似不少。
多地加入的人才争夺大战,放宽落户、购房限制等,还在继续。
就在今天(1月8日),苏州出台《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知(草案)》。
该草案引人关注的一点是,为人才提供了
“先落户后就业”
的新落户方式。
当然,被开发商和房屋中介们宣传更多的利好消息是:
央行降准。
本周星期一(1月6日),央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。
在不少人兴奋不已、摩拳擦掌之际,蜜姐想友情提醒下,
如今的房价水平之下,大部分普通人买房的容错率极低。
尤其是还想买房保值增值的人,最好先把买房的三个典型大坑了解清楚。
01
大部分买商品房的人,即便是自住,也都打着投资的小九九。
住上几年、十几年,还能增值,卖了换个大房子,何乐而不为。
这也是不少人偏爱买新房、规划新区的新房的一大原因之一。
核心区的二手房性价比再高,但行情好的时候,哪里比得上新区新房房价诱人的上浮幅度呢。
迷信所谓的规划,特别是小道消息的“规划”买房,这个坑一跳能蹲好几年,甚至更长时间。
除非自住,买了就住不浪费。
投资买新区,尤其是第一波买新区的人,通常不太好受。
要赶上周期波动,就更难受了。
新区买房的坑和套路,较为普遍。
2018年—2019年,蜜姐就亲眼见证了一个光芒四射、炙手可热的新区回归平淡。
这个新区位于某热点二线城市。
2018年,朋友想去买某大房企的房子。
先是到指定地点现场登记,再是去售房部领取开盘邀请卡,再是参加开盘发布会。
跑了三趟连个户型也没看到……
朋友异常气愤,当初因为销售人员说开盘的发布会将公布户型,结果前后持续了近3小时的发布会,仅公布了几个别墅的户型和一个大平层的户型。
而发布会后,开盘的时间却一拖再拖,调足了购房者的胃口。
朋友很着急,于是找了几位好友陪他,驱车一个多小时到了他心心念念的新区,实地踩盘。
除了当地一家知名学校已开学,其他配套尚处于开发阶段,基本就是个超级大工地。
跟当地人聊天得知,两年前这里的均价还未过万,但2018年行情好,加上各家开发商对新区概念的大力宣传,均价很快翻倍。
从实际踩盘和当地的发展情况来看,这个新区10年能发展起来就不错了。
而买房后能出租的几率很低,且租金水平也很低。
但一个月后,该盘现场认购异常火爆,尽管很多人还是没有看到自己想买房子的户型图……
仅仅一年后,2019年下半年,该新区当初需要靠抢购房名额的楼盘,已经变成了中介隔三差五给朋友打电话,热情邀请去看房了。
而二手房的挂牌价格也较前一年下浮了1000-2000元每平米。
新区的房子不是完全不能买。
如果工作在新区,买新区的房子自住,既能节约交通时间和成本,又能长期坐等升值,也不失为好的选择。
但如果纯投资,除非十年不用的闲钱,否则还是别往里投了。
因为一旦想变现,是相当困难的。
尤其在“长期坚持房住不炒”的大背景之下,而短期大概率还得承受价格的波动,没点心理素质和经济实力,是玩不起的。
还要重点提醒的是,买新区的房子,一定要注意开发商的实力。
新区短期发展不起来,小开发商被拖死,烂尾后导致退房无门,才是最大的坑。
02
第二大坑,是所谓高租金收益的公寓。
特别是所谓的度假公寓,江景、海景公寓。
最近一两年民宿流行。
一些公寓也打着购买送租约,而主要就是出租做酒店、民宿。
看似很划算,有租约不愁出租的问题。
这些租约通常也就是五六年,能否达到你保值增值的目的,还真得算下细账。
经当事人同意,以一个真实购房案例来给大家分析。
W先生,2017年以较好房价出手了区县老家的房子,2018年在某二线城市投资了一套面积100多平米的公寓,总价约170万,单价约一万六千五。
中介推荐的理由是,江景房,带6年租约。
预计租金每月能达到七八千元。
W先生,心里一盘算,那租金就能还每月的房贷,自己就是投入首付。
长期当个包租公也不错。
然而认购之后,发现所谓的租约合同,并没有约定具体租金。
买房后,他与承租方协商,租金价格迟迟谈不妥。
承租方说生意不好做,中介当初承诺的七八千一个月的租金,他们出不起。
要出这么高的租金恐怕拖不到6年,公司就得垮了,这租约也没法完成。
僵持了大半年,迫于还贷压力,W先生接受了降价出租,每月租金约六千出头。
此时,他既觉得憋屈又无可奈何。
一方面他付首付,每月还相当于给承租方“补贴了”近两千元房贷。
再算一笔账,如果按照现在的租金水平,哪怕是一天不空的顺利出租,不算物管等费用、不算房贷利息的情况下,也得约24年才能回本!
即便是租金能达到当初中介承诺的七八千一月,租期也仅有六年,此后还得自己想办法。
而如果挂售,公寓的交易费用也颇高,加上也难以脱手,现在感觉似乎捧了个烫手山芋。
海景房、度假房的坑相信不少蜜友都看过,如果再叠加公寓性质,堪称是坑中之坑。
03
第三坑就是商铺,尤其是看似捡便宜的商铺。
一铺养三代的商铺,在变成三代养一铺之后,不能想些新花招。
比如,附带学区名额,“旺铺”抢购,“唯一”一个特价商铺等。
身边好几位被商铺套牢的人,跳的都是类似的坑。
当商铺叠加新区这个大坑,简直堪称坑中王炸。
通常新区的商铺,有更多“便宜”的噱头。
中介通常劝说的理由就是:
如果新区都起来,这个商铺就不可能便宜,现在才是捡便宜的好时机。
身边一位被商铺套牢的长辈,这个“便宜”捡了七八年了,还未能解套。
虽然当初买的新区,如今发展也还不错,当地楼市经历过两轮起伏,价格已颇为客观。
但他的商铺却一直难租出去。
一是面积大,二是所在的商业区一直没发展起来。
商铺的挂牌价格比当初买的时候普遍高了,但他挂售了大半年,甚至愿意亏点出手也没找到接盘侠。
尽管近期利好消息不少,不过蜜姐还是要再三提醒,想买房致富比以往难度大了太多太多,且要做好长期持有的准备。
至少避开上述三个大坑,少犯错才能离成功更近一点。
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指允许错误出现的范围和概率,对于投资,单次投入金额占总资产的比例越高,容错率越低。因此做好资产配置比“赌一把”长期来看更靠谱。
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