这个话题最近很多人在说，我一直没写，不是懒，是真的很忙，虽然写的晚，但我的判断，和别人会不太一样。1关于城中村统租，我比其他人关注要早两个月，4月8号，我在财富圈发过一条关于安居微棠的随笔。5月10号，我在公众号发文“八万套保障房来袭”，推断深圳今年的保障房筹集主要来自城中村改造，并解析了安居微棠的运营模式。5月底到6月初，安居微棠大面积收购城中村的消息开始爆出，这些流传很广的截图大家应该都看到过。关于改造后的租金问题，政府方面的回答是：小幅上涨，租金不超过原租金的10%。对于政府统租城中村这件事，网上有不少评论，内容和我4月8号的随笔接近，就是让市场归市场，让保障归保障，政府不适合插手过多。最近我重新梳理这件事，结合今年的保障房数量，有了新的看法和理解。2先来注意几个时间点和数据。2022年1月7日，深圳发布十四五住房发展规划，提出十四五期间要筹集保障性租赁住房40万套。这个数字当时就引发了轩然大波，一是难度太高，二是对商品房影响太大。2022年下半年，这个数字不降反升，从40万套提升到54万套。2023年4月，再次调整到74万套，这74万套包括：公共租赁住房6万套，保障性租赁住房60万套，共有产权房8万套，实现时间是2025年底。2021-2022年，大家猜猜深圳完成了多少套保障房建设？30.62万套。这个数据非常惊人，因为2021和2022年，深圳一共卖出149624套商品房，包括新房和二手房，加起来还不到保障房的1/2。可以说近两年保障房的建设，重回了当年地王大厦三天一层楼的深圳速度，只是很多人没有注意到。深圳房子涨不动，除了严格的限价，更有保障房的天量供应。很多人能轻松入住公租房，租金低廉，租期稳定，为什么还要买房呢？说好的房住不炒，在深圳变成了房租不买，连住的底层逻辑都被撕碎了。放眼国内，如果深圳说自己调控第二，谁又敢称第一？深圳近两年建设的租赁型保障房，主要位于光明、宝安、龙岗和龙华，很多保障房小区体量庞大，比如光明深中事件涉及的长圳保障房，两个小区就有16000多套房源。3近两年深圳新增的保障房，多以新建为主，主要来源是政府自筹资金拍地建设，再低价出租，次要来源是拍地时硬性要求开发商配套一定数量的保障房。这两年深圳卖了8万多套新建商品房，保障房占比按1/3来估算，最多3万套，剩下27万多套，全部是政府自有资金筹建设。深圳轰轰烈烈的保障房建设供应，摧枯拉朽，形势一片大好之际，今年为何突然大幅回撤？回撤的表现有两点：1、过去两年保障房年均供应15.3万套，今年变成了87470套，减少了近一半。2、今年8万多套的保障房供应，城中村筹集占了5.2万套，相当于今年新建保障房只有3.5万套，和前两年的15.3万套相比，连零头都不到。是不是土地供应不足了？光明、宝安和远郊还有不少整备土地可用，保障房都是超高层，高容积率，土地资源占用有限。那是什么原因？容我斗胆猜测，是地主家也没有余粮了。过去两年政府自建的27万套保障房，以每套平均面积75平，建安成本3000来计算，需要600多亿，再加上土拍和装修成本，接近千亿。深圳的公务员降薪、财政吃紧早已不是新闻，以当前的财力再来维持前两年的建设速度，恐怕是心有余而力不足。钱不够，74万套的保障房任务又要完成，怎么办？城中村改造统租就这样提上了日程。城中村改造统租确实不挣钱，还赔钱，但是相对于新建保障房，已经省钱太多了。深圳有500多万套农民房，改造空间极大，每年改造几万套，难度不算太大，还能完成指标。换个思路，格局不就打开了。4关于安居微棠，我留意到年初的说法是，政府补贴50%的差价，改造后的租金远低于改造前，现在变成了微涨10%。政府收购城中村的价格，比市场租金上涨30-50%，算上改造和管理成本，至少再加10-20%，微涨10%肯定是亏钱，但这个亏损能撑的住，比新建划算的多，但要补贴50%的差价，就撑不住了。所以，必须涨价。城中村统租有四个优点：1、完成保障房供应任务2、大幅降低新建成本3、提升了城中村的品质4、提高了城中村的居住质量面子里子都有，对上对下都有交待，这才是统租的深意，所以我说很多人都理解错了。缺点当然也有：1、未增加实际供应，不能平抑房价2、租金没降，不能平抑商品房租金如果按这个政策和比例推进，每年3万多套保障房新增和5万多套城中村统租，保障房对商品房房价和租金的抑制作用，会比前两年减弱。这个效果当下不会看到，但未来两年会缓释，就像过去两年新增的30多万套保障房，很多人不觉明厉，结果随着药效不断释放，不但控制了深圳房价和租金的上涨，还迫使它们掉头向下。扫二维码加入大渔的财智圈每天深度解读政策与经济提升认知快人一步299元/季度加大渔助理免费进入米宅深圳粉丝群已进群的请勿重复添加

1昨天，深圳住建局发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》，今年要供应8万多套保障房。这个事情很多人写了，我来写点不一样的。深圳政府今年计划供地330公顷，其中商品住房用地205公顷，保障性住房用地125公顷。今年计划批准预售和现售商品住房6万套，建筑面积约600万平米，平均每套100平米。今年计划供应分配保障性住宅87470套（间），建筑面积约419.04万平米，平均每套48平米。两个疑问：1、保障住房比商品住房数量多，供地面积反而少，为什么？2、保障房套均面积48平米，低于过往保障房的平均面积，为什么？先不忙给答案，咱们一点一点往下捋。2保障房分为公共租赁住房、出售型公共住房、保障性租赁住房和需筹集项目四个类型。出售型公共住房，包括已批待售的安居房、人才房，和即将上市的共有产权房。政府4月份官宣取消安居房和人才房，这一批将会是绝版，出售型保障房以后会是共有产权房的天下。这四个类别的数量和占比，我借用一个现成的表格。看完会发现一个问题，需筹集项目占比超过一半，达到57%。什么是需筹集项目？我的第一理解是在政府控盘或旧改地块上新建的项目，但看了各区的保障房计划分配项目表，我认为并非如此。3我再做一个表格大家就明白了。看完这个表格的数据，会发现一个很矛盾的现象。土地资源最紧张的南山、福田和罗湖，需筹集的保障房共计20025套，占比高达68-89%。如果是新建，地从哪里来？土地资源最充裕的光明、坪山和盐田，需筹集的保障房只有6228套，占比35-37%。如果是新建，这几个土地资源丰富的区为什么数量最少？结合文章开头的两个为什么，为什么保障房的供地比商品房少，为什么保障房的平均面积只有48平，答案就呼之欲出了。需筹集保障房的主要来源并非新建，而是城中村的征集和改造。从57%的占比推断，今年的保障房有一半来源于城中村改造。写到这里，我要普及第二个知识点：安居微棠。4今年2月10日，深圳安居微棠住房租赁公司正式成立，注册资本20亿，公司注资人是深圳人才安居集团，持股51%，剩下49%由贝壳注资7亿的愿景明创集团持股。安居微棠的主营业务是开展城中村规模化租赁改造，大规模提供“小户型、高品质、低租金、可持续”的保障型租赁住房。安居微棠成立之后，大规模收租农民房，为了顺利拿房，给出了非常诱人的租金条件，在满租的基础上租金增加30%。目前微棠主力在南山、罗湖、福田和宝安收房，和表格中的数据对上了。拿房条件不低于400平米的独栋，总体目标签约60万平。安居微棠拿到的农民房，经改造之后，一部分做市场化的长租公寓，一部分纳入保障房体系。安居微棠的盈利模式有三：1、长租公寓的租金差；2、政府部门的装修和运营补贴；3、保障房的租客可获得住建部最高50%的租金补贴。5微棠已有部分试点运营项目，以龙华大浪的元芬为例，部分楼栋被改造成彩虹社区。改造升级后的城中村，配建了图书馆、自习室、休闲广场、篮球场，变身为青年社区。改造后的元芬农民房，单套价格1300-1500元，远低于改造前的租金，原因是50%的政府补贴。综上所述，安居微棠正在推进的大规模城中村收购改造，才是今年保障房需筹集项目的重要来源。6城中村只能长租不能购买，所以需筹集保障房主要是租赁型。57%的需筹集占比，加上4%的公共租赁住房和19%的保障型租赁房，共计80%。今年8万多套保障房，租赁占比80%，出售占比20%。深圳未来供应的保障房，应该也会延续8：2的租售比例，等最后一批安居房和人才房售完，出售型保障房会被共有产权房一统天下。未来的租赁型保障房，至少半数会由城中村改造提供。最后说说保障房的大力建设，对商品房的影响：1、大规模城中村的改造和降租，能有效平抑商品房的租金（利空）。2、保障房中租赁占了大头，出售又以共有产权为主，难以对商品房价格形成有效压制（利多）。3、保障房解决了一部分中低收入人群的居住需求，减少了商品房的潜在购买需求（利空）。目前的局面是利空压制利多，对房价和租金都不利。但保障房缺乏赚钱效应，深圳又是搞钱之都，等到利空稀释，经济启稳，商品房再现赚钱效应，自然会再次吸引大量购买力。

1最近三天，深圳楼市骤然回暖，到处弥漫着抢房的热度。单看这些铺天盖地的信息，确实让人心惊肉跳。不少粉丝问我，大渔老师是不是市场又要火起来了，难道要再涨50%吗，我们该怎么办？怎么办？凉拌。2一条一条来说：首先，市场热度确实是起来了，而且速度很快。但是，回暖局限于部分区域的部分楼盘，抢房主要集中在宝中、碧海、西乡和前海，抢的大多是700-1300万的房源，抢的都是笋盘。这很容易理解，第一波进场的是投资客，他们感知最敏锐，行动力最坚决。投资客进场，抢的肯定是西部的笋盘，宝中碧海和前海，积累的笋盘最多，所以市场热度稍起，这几个区域成交最为火热。西部热，中部和东部却悄无声息，原因有两个：一是龙岗、布吉、龙华、坂田积攒了大量笋盘，但是不入投资客的法眼，再笋也无人抄底。二是深圳湾、香蜜湖、安托山、后海、红树湾、西丽大家都看的中，但是价格高，笋盘少，无底可抄，只能干瞪眼。3我要补充两句，这两天热度确实是起来了，但并没有中介渲染的那么热。比如中介说10号当天成交了500套，这个数据绝对是信口开河，因为当天签约的准确数据连房管局都统计不到，何况是中介。中介说宝中10号成交了15套，据我求证也是假的，宝中10号当天成交了5套，西乡3套，被中介直接翻了3倍。同时要提醒大家，宝中一天5套，已经相当于过去一星期的成交量了。10号当天，宝中新上了一套笋盘，西城上筑108平955万。放在半个月前，这套房子就是默默上架，然后静等有缘人。但放在10号上新，直接就炸了，业主电话快被中介打爆了，好几个客户争相全款下定，业主发现形势不对，干脆不卖了。9号、10号、11号连续三天的高峰期，西部抢笋抢的疯狂，那市场会不会由着这波抢房潮，顺势上涨？要我来看，很难。4因为大家目标很明确，抢的就是西部，抢的就是笋盘，是七折笋，七五折笋。抢完之后，剩下只有八折笋和八五折笋了，食之无味，弃之可惜。楼市前景尚不明朗，大家肯定会陷入新一轮观望。除非政府再添一把柴，把市场彻底点起来，但这个可能性确实不大。除此之外，防疫刚刚放开，很多城市正在迎接第一波冲击，比如北京，阳性人员每天都在大量增加，而且症状不如想象中轻微。现在北京药店的退烧药感冒药已被买空，连润喉糖都买不到了。人人自危，要么呆在家里隔离，要么不敢出门，物流接近半瘫痪，很多地方送不了货。现在是北京，其他城市也会慢慢跟上。放开不代表一劳永逸，而是疫情蔓延后的冲击的开始，这个冲击，既有社会层面，又有经济层面，还有精神层面。除了疫情带来的后社会冲击，还有经济的修复，肯定不会是一蹴而就，而是漫长和反复的。综合来看，信心肯定会几度反转，有时高峰有时低谷，必然不会持续向上。信心变强，大家就想冲锋；信心变弱，大家就想撤退。所以，深圳的这一波行情会如同烟花，绚丽而又短暂。5如果行情不能持久，那还值不值得买？当然值得，见证过深圳楼市十几年的人都会记得，深圳过往每一次横盘下跌，最多能跌到九折。这次能跌到七折，除了价格冲的太高，还叠加了两年横盘，政策强压，新盘扎堆，疫情封控，经济下滑和外部动荡等多重因素，可以说多只黑天鹅聚齐，有一定的偶然性。这次的七折一旦被抄走，后续再出现的概率不能说没有，但不会太大了，今年11月份的价格很可能是一个阶段性大底。所以我7号发文说“有品质不错的七折或七五折笋，尽快拿下，没必要再等了”。但放到现实中，市场回暖的速度比大家预想的要快的多，这也是为什么普通人抄不到底的原因。写了这么多，做个最后总结吧：1、市场确实回暖了，而且回暖明显；2、回暖区域集中在宝中、碧海和前海，产品集中在800-1300万；3、中部和东部基本没动，2000万以上也没什么动静；4、抢房目标是淘笋而不是追高，七到八折的优质笋盘被扫空之后，会继续陷入横盘期；5、这一波行情会如烟花，绚丽又短暂；6、真正的决战期，应该是明年，到那个时候，疫情和经济都会明朗化了。有深圳购房需求者咨询大渔

1这篇文章，以我一个客户的买房经历为主线，讲一讲深圳现在正在发生什么？这个客户姓于，十几岁就出来打拼，从底层一步步起家，后来去杭州做电商，这几年乘着直播带货的东风，日进斗金，年进千万。有钱了自然要买房，于总前些年在二三线一通瞎买，四处踩坑。坑踩多了，于总终于承认自己做生意很厉害，买房子确实差点意思，决定把专业的事交给专业的人来做，于是找到了我。前年于总跟着我们买了一套黄埔，去年又买了一套佛山，今年要买深圳，预算1000-1500万。今年的深圳楼市什么样，大家都知道，几乎所有和我签约的客户都说不急不急，等等看，离底部还远着呢。只有于总，说大渔老师我听你的，你让我买哪个就买哪个，你让我什么时候买就什么时候买。于总越这么说，我越觉得责任重大，惟恐帮他买错了，买贵了。今年8月份，开始帮于总找房，虽然市场非常冷淡，但优质笋盘并不多，先后谈过两三套，因为各种原因，或者业主临时不卖了，或者查出房源负债过高不安全，最终都放弃了。一直到10月中旬，终于锁定了一套宝中的大四房，总价1380万，单价10万8，在当时是性价比很高的一套房源。于总人在杭州，每天忙的披星戴月，没有时间过来深圳，就委托我们代签合同。于总先打款5万付了个小定，约定7天之内再付145万的大定。两天后，于总收到合同，签字寄回，同时把他的身份证和银行卡都寄给了我们，委托我们现场给客户转款145万。也许大家会奇怪于总为什么这么信任我们，说实话连我自己都没想明白。2时间节点真的很巧，就在于总下完小定5万的第二天，我就接到了幸福海岸指导价被秒的消息，两天之后其他接近指导价的笋盘开始出现。我很担心楼市要塌，就和管家白夜商量，白夜说再观察一下，如果预判不准，这套放弃了找不到合适的怎么办。很快到了付大定的日子，那天是10月24日，白夜约好了业主见面刷卡。我在公司有些心神不宁，又收到几条笋盘信息之后，就给白夜打电话，简单沟通后我们决定中止这个单子。白夜给于总打电话，说明了深圳当下的情况，建议他放弃这5万，再等一等，于总很痛快，说一切听你们的。当天我在米宅珠三角写了一篇文章：宝中突然跌到指导价了！后面的事情大家都知道了，深圳楼市兵败如山倒，多方溃不成军。于总委托我们继续找房，这次之后我更不敢大意，准备耐心等到底部确认了再去淘笋。12月初，防控转向，信心和预期有了变化，我感觉时机到了。12月4号，管家告诉我，当初放弃的那套宝中大四房，业主一直卖不掉，放盘价降到了1250万，我和于总商量之后，让管家继续去谈，准备1200万拿下。12月6号，管家告诉我，这套房源已经被链家主推，不太好谈了。12月7号，这套房源被其他客户买走，当时我心说不妙。这套房从挂盘到卖掉，用了整整一年，之前无论如何降价，都无人问津，现在两天就被卖掉，说明市场真的不一样了。这也是前天我写下“没必要再等了”这篇文章的初衷。3这套房源走掉之后，我有了危机感，督促管家尽快帮于总找房。但是转向比我预期来的更快，最近两天，信心修复、市场看多的信号越来越明显。1、大家热烈谈论防疫放松，信心和预期正在修复。2、中国和沙特签署了34项投资协议，涵盖新能源、氢能、光伏、信息技术、云服务、交通物流等多个领域，总金额293亿美元。3、郑州、武汉、南京、合肥等二线城市以各种方式放松限购。4、多地政府包机飞到欧洲、日本招商。5、坊间传闻明年的首要任务是发展经济，房地产仍然是拉动经济的主力。今天上午我和于总聊天，他告诉我，因为防控放开和物流畅通的利好，昨天抖音直播间的销量全线大增，他昨天忙了一整天，所有直播间买流量全线拉满，他的朋友都在连夜抢量。聊完我立刻问管家找房的情况，结果情况不妙，市场回暖的速度比我想象的更快。最近一周，宝中已卖掉二十多套笋盘，我掌握的部分成交情况如下：华润城的89平3房，1300万的房源已经没有了，最低的1350万。前海的次新盘山语海、佳兆业前海广场、前海时代还有一些笋盘，但对标前海新盘，笋度不够，也不是我的首选。在这个形势下，我必须加快找房的节奏，尽快帮于总搞定一套性价比高的房子。4这次的市场变化，不同于上半年四五月份的回暖。上半年的整体大环境：疫情防控仍在收紧，房住不炒没有松口，经济指标继续下行，支撑回暖的惟一原因是坊间传闻深圳调控要放松。在这个市场背景下，放松调控的预期一旦落空，楼市自然继续向下掉。现在的整体大环境是：防控彻底转向，二线争相放松，经济有了复苏的预期，房价对比上半年的八五折，变成了七折。两相对比，无论深圳调控是否放松，这次一旦回暖，都会比上半年来的更扎实。昨天我在财富圈发了一条随笔。我知道，无论我如何如实阐述深圳的楼市变化，都会有很多人说：我不听我不信你胡说你就是个房托。我也懒得解释，不相信的可以往前翻一翻，一个房托竟然连写了五篇深圳下跌。最近几天我的首要任务是帮于总把房子搞定，不能让他的5万白白打水漂。同时，有买房计划的，准备现在进场的，愿意信任大渔的，可以加我微信沟通选筹代购。

进入12月上旬，深圳楼市又有了新变化。大家还记得10月下旬的猛然一跌吧，那一跌跌的惊天地泣鬼神。跌完之后，西部走下神坛，七折，统统七折甩卖。这次大跌，跌出了空军的气势和信心，很多人坐等六折五折的到来，坐等梦回2016。然而一个多月过去，情况并没有按照预期的剧本发展。楼市稳住了，不但没继续下跌，连笋盘也变少了。原因有三个：1、优质笋数量并不多。这个很容易理解，只要不是资金链快断了，谁舍得指导价贱卖自己的好房子呢？这样的盘源必然不会很多。2、任何时段都有人看多，优质笋放出来，很快会被人买走。3、这一点最重要，防疫彻底转向了，股市上了3200点，美元汇率跌破了7，外贸继续增长，很多指标都在向好，有了明确利好托底，业主信心自然提升了。楼市和股市一样，都靠预期支撑，预期回暖了，业主自然有信心再扛一扛。10月20号，宝中有一套幸福海岸147平的大四房，1290万成交，单价87700，低于指导价88400，撕开了宝中下跌的序幕。最近一个多月，宝中确实成交了一批8万多的低价房源，但都是深业新岸线一期，富通好旺角，菁英趣庭、丽晶国际这类楼龄老、品质低的楼盘，楼龄较新，品质较好的产品，成交价全在9万以上逼近10万。跌破10万的华润城，也仅限于80平的奇葩户型。从这个角度来看，这一波下跌，更像是优质片区劣质产品的快速出逃。进入12月份，劣质笋仍然到处可挖，优质笋却越发稀缺。案例一：宏发QCC一套117平的四房，卖1050万，单价9万。这个户型高峰期成交价1380万，现在打76折，距指导价8万5还差5000，已经触发了全城推介，关注者不少。案例二：海纳公馆有一套89平的三房，业主资金紧张想提前卖掉，放盘价1100万不能算笋，仍然吸引了一批客户闻风而来，业主最终决定再抵押解决资金问题，熬过这个冬天。案例三：前天，宝能城一次性放出9套公司产权的房源，89平四房950万，单价10万7，高于指导价98500，一天就被抢完，来晚的只能拍大腿。这些细节和信息，都能看出市场的暗流涌动，看出人心的左右摇摆，看出高性价比的好房子还是不愁卖。现在的深圳市场，处在一个向左走向右走的关键节点。这几年我一直呆在楼市第一线，对这个市场非常了解，深圳楼市向上走还是向下走，靠的不仅仅是钱，还有信心和势能。所谓信心，就是经济下一步向好还是向坏。如果人们预期经济向好，百业兴旺，收入增加，就会相信资产价格继续上涨，就敢贷更多的钱去博未来的收益。如果预期经济向坏，则一切相反。去年深圳下跌更多基于冲高回落，今年下跌更多基于对经济的悲观预期。然而防控的彻底转向正在改变大家的信心和预期。今天中央政治局会议召开，发布了防控新十条，从中央层面确认了放松大势已不可逆转。紧接着会有更多城市全面松绑，从防疫层面对经济的束缚短期会解除，后续看的就是中国经济的恢复韧性了。今天已经12月7号，今年基本就这样了，经济向上，向下，还是原地踏步就看明年了。经济一旦有复苏的迹象，就算不放松调控，深圳房价也能稳住了。很久不敢预测深圳楼市了，今天还是要说一句：年前多出来走走看看，有品质不错的七折或七五折笋，可以拿下，没必要再等了！我们正处在一个转折的关键点上！在你眼里，此刻的一切是风险？还是机会？我的观点很明确：持续并坚定看好大湾区。因为这里红利不断，概念不停！如果你想了解大湾区全面客观的楼市、产业、投资情况，我们为你准备好了《大湾区大礼包》，可以添加资产配置师微信免费领取，帮你全面了解大湾区真实情况。米宅深圳管家公司提供香港永居代办服务提供深圳入户、社保代缴，中级职称服务；提供深圳、佛山二手房选筹、代购、信贷一站式服务；有需求者咨询米宅千亦。

最近几天，宝中风云突变。10月20日，宝中出了一套大笋。幸福海岸147平大四房，满五唯一，指导价1300万，卖价1300万。单价88400，和指导价一致。这套房子出来的当晚，就被秒了，因为想买的人不少，卖家选择了付款最快的客户。这套房子最终成交价是1290万，单价是87700，比指导价还低。如果认为这套房是投资客杠杆太高撑不住了，那就错了。首先这套房是满五惟一，卖家只有这一套房子。其次这套房只有50万贷款，如果卖家缺钱，完全可以抵押贷出来几百万。为了置换抄底，看起来也不像。自己就是个大底，还怎么抄更大的底？如果为了打新，相对于8万多的卖价，新盘已经没有倒挂了，还瞎折腾什么劲，何况还有打不中的风险。这套房子，在我看来更像业主早年以极低的价格买入，现在年龄大了，不看好房子的后市，算算现在卖掉还有千万的盈利，不如早日落袋为安。卖掉之后，或者告老还乡，或者等待以更低价格买入，进可攻退可守。总之，一千个业主，就会有一千个判断和行动。这套笋盘被秒掉之后，宝中、碧海、前海又陆续出来几套笋盘。宝中：深业新岸线一期，120平三房1100万，单价9万2，近指导价。宝中：幸福海岸二期，140平三房1300万，单价9万3，近指导价。宝中：丽晶国际，112平三房1060万，单价9万4，近指导价。前海：诺德假日，145平四房1700万，单价11万7，近指导价。碧海：湾上六座，120平三房892万，单价7万4，指导价。碧海：泰华阳光海，114平四房1000万，单价8万8，近指导价。……这几套笋盘价格都可以面谈，不排除以指导价成交。10月之前，市场上确实有不少以指导价成交的笋盘，但大多分布在中部和东部的龙岗、布吉和龙华，并且以老破大为主，南山、福田和宝中整体还算坚挺。但是最近，逼近指导价的笋盘开始出现在大家看好的核心区，宝中和碧海居多，前海、科技园、福田也陆续有笋盘抛出，深圳房价好象突然撑不住了，正在快速二次探底。去年10月14日，我写了一篇文章“深圳二手房为什么降不动？”一年前，深圳的市场情况是：买家高于七折不买，卖家低于九折不卖，降价通道被封死，成交陷入了僵局。文章最后我写道：深圳二手房陷入了僵局，最终打破僵局，起决定作用的是政策的连贯性，预计被打破的三种可能：一是坚持指导价不放松，挂盘价不放开，连续两年猛推限价新盘，二手房连续两年徘徊在月均2000套，业主长期看不到希望，逐渐认输投降，大幅调价。二是调控逐渐放松，叠加深圳供地不足，推新数量减少，倒挂红利消失，被长期压制的购买需求，不得不重回二手市场，二手房继续坚挺。三是指导价一直不放开，但新盘数量下降，倒挂力度减小，买家对二手的打折预期降低，双方达成一致，二手逐渐起量，房价小幅下跌后启稳。这篇文章的留言，大家多选择二和三，少有选择一的。因为不管是空军还是多军，一年多前，都不敢相信深圳的房子会跌到指导价。没想到一年之后，第一种可能性竟然成真了，核心区部分业主开始大幅调价，举白旗投降了！目前的笋盘，更多集中在宝中和碧海的老破大。比如深业新岸线的一期，比较老旧，体量很大，是宝中的三类产品。丽晶国际，楼盘老，品质低，宝中的三类产品。湾上六座，房龄老，品质差，是碧海的跟涨产品。诺德假日，本身热炒的就是小户型，大面积一直有流通问题，诺德的四房哪怕降到1700万，一样难卖。有这个总价，前海打新不香吗？所以目前的笋盘，虽然位于宝中碧海和前海的核心区位，但都有一定硬伤，要么楼龄老，要么品质低，要么流通差，真正优质的笋很少。比如幸福海岸这套综合打分高的，一出来就被秒掉了。宝中的一二类领涨盘，比如壹方中心、熙龙湾、宏发领域、第五大道、尚都，目前价格仍算坚挺。但是，还能坚挺多久？深圳湾，香蜜湖，后海，侨香，红树湾，价格仍然坚挺，又能坚挺多久？三类产品扛不住，迟早会把二类产品拖下水；二类产品扛不住，迟早会把一类产品拖下水。随着时间推移，只有两种可能性。一是楼市继续向下，一二类产品下水无非是时间问题。二是楼市逐渐好转，等少量笋盘消化完毕，市场会很快重回八九月份、甚至四五月份的价格。楼市能否好转，要看深圳的政策是否调整，还有经济指标和大家的信心。就今天来说，情况有好有坏。好的一面，国家统计局今天公布了第三季度的GDP数据。初步核算，前三季度国内生产总值870269亿元，同比增长3.0%，比上半年加快0.5个百分点。分季度看，一季度GDP同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。比起二季度，三季度实现了不错的正增长。坏的一面，资本市场仍然十分恐慌，今天A股下跌2个点，再次跌破3000点，收盘于2977点。港股的三大指数也遭遇重创。资金的逃逸，代表着信心继续低迷。多空互搏的市场，预计还会持续一段时间，才能决出胜负。深圳的楼市，同样需要进一步观望。米宅珠三角一个有趣有料的地产公众号加千亦免费加入米宅珠三角楼市交流群米宅千亦