爆炒遭严禁，深圳楼市五一走极端：日售50套与0看房

（记者 张琪） 这个五一假期深圳楼市“冷热参半”。

深圳项目的成交量分两极化，5月小长假4.27-5.3期间佳兆业盐田城市广场（三期）共成交了44套，但也有项目0上门，0成交。

小长假中的深圳仿佛按下了暂停键，许多新项目原定的现场活动也都停止了，五一期间楼市仅火了一个93年的“白手起家在广州拥有400栋楼”的后浪姐。

2020年的深圳楼市不同寻常，看似平静下暗流涌动，种种乱象在还未完全爆发之前就被政府各政策打断。

上个月深圳楼市还飘着各种房价大涨、部分片区挂牌价破20万的“大新闻”，随后就被官方一并检查处罚，指出背离市场行情。

自此，4月的深圳无项目开盘入市，仅龙岗一个新盘获批预售，那么5月还有哪些新房供应？各种政策的严密禁止又会给接下来的深圳楼市带来怎样的发展方向？

5月

深圳楼市：冷热参半

开发商：先观望，不“搞事”

根据易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，五一长假期间楼市交易呈现分化，但总体上是好于预期的，尤其是长三角和珠三角部分城市。总体上看，至少楼市处于回暖状态，当然也依然有很多阻力。

目前可查的数据看，其中深圳楼市五一小长假，2020年前4天商品住宅网签299套，去年同期网签286套，说明深圳市场交易回暖并有所上升，甚至超过了去年的成交数量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从结构上看，长三角和珠三角部分城市表现较好，这也和此类区域潜在购房需求旺盛等有关，尤其是近期此类区域出现了价格上涨等现象，客观上使得部分购房者交易节奏相对会加快。

专门看深圳楼市，五一期间，光明龙光玖龙台，每天都有51套特价房都售罄；世茂深港国际中心来访562批，成交61套，成交金额超2亿；佳兆业盐田城市广场（三期）前4天上门人数有366人，共成交了44套，这些项目五一成绩都不错。

▲五一期间深圳某项目销控

虽然部分楼盘热度不减，但五一小长假期间，深圳市场新盘动静很少，据内部独家透露，惠州恒大御湖郡原定于5日开盘，但延期，德弘天下华府也预计五一期间开新样板房，同样延后，开发商们都在观望市场，并没有进一步的动作。

今年的“金三银四”由于不可抗力原因成色不足，加上最近陆续出台了一些政策和调控措施，深圳业主挂盘不再肆无忌惮，对市场的预期降低，购房者的观望态度也更加明显，这个假期的楼市并没有任何爆炸性事件。

但5月深圳潜在入市新盘数量并不少，据乐居不完全统计共22个，大部分以中大户型为住宅为主。

对于新盘项目，乐居内部社群中有人讨论：“深圳只适合买刚需房和豪宅。”而刚需的最大承受价格可能就是500万，如果超过这个价格，只能算是刚需购房者，大部分刚需对于新盘价格最为看重。

上述新盘开卖，购房者提的最多的，比较感兴趣的是南山华润城·润府四期（润玺一期）、福田海德园、光明金融街华发·融御华府、光明电建洺悦府、沙井海岸城、福永华强城这几个项目。

这6个网红新盘都预计在今年开卖，但还未出释放价格信息，却已经吸引了不少人。

“刚需盘目前就看好坂田和光明，深圳别的地方对刚需太不友好啦。”乐居群里的网友们热火朝天说道。

但近期光明在通知重点楼盘展示单价不得高于6.3万/平，这是首次深圳官方对房价给出指导意见。

不少刚需购房者确实不担心新房价格疯涨焦虑买不起，炒房客转而忧虑未来二手房价格，未来光明涨到8万/平的梦想可能还是需要时间实现，那确实是对那些买了光明“未来”的人一泼凉水。

除去豪宅新盘不讨论，今年5月刚需要重点关注仍然是光明和龙岗新盘，深圳刚需买房太难了，确实是只能买预期，因为任何一个已经有好配套的项目定价都会让刚需望而却步。

4月刚需成主力军

官方保驾护航

3月份深圳有7个新楼盘入市

4月份深圳无项目开盘入市

新房供应方面，开发商开始放缓推盘节奏，今年的4月没有项目开盘销售，官方放出政策风声大约在4月中旬，此后各个项目都在谨慎放盘。

截止到4月最后一天，仅龙岗新盘君华时代花园获批预售，整个4月无新盘获批。

据中原研究数据，截止到4月29日，深圳新房住宅成交3319套，环比上升5.3%，成交套数连续两个月回升；成交面积为31.5万平，环比下降2.8%。

新房成交上，4月龙岗成交量位居第一，占全市成交的29.5%；宝安成交面积位居第二，占全市成交的11.8%；坪山新区位居第三，占比11.4%。

深圳4月住宅成交量最多的是深汕合作区辉煌花园，成交量255套；罗湖德弘天下华府成交第二，共232套；坪山恒大城第三，成交192套。全市前十成交量中龙岗区占3个，数量最多，龙岗区仍然是最多的。

3月份，深圳二手住宅成交了8008套。

4月份，深圳二手住宅成交了7199套。（截止29日）

二手住宅方面，通过中原数据，4月各区成交量环比普遍出现下滑，宝安成交为1767套，成交量最多，盐田成交为96套，成交量最低。

今年4月的二手市场正式进入中介线下看房的业务，4月份才开始真正的恢复了正常的二手房交易市场，原本很顺利的复工活动，加上不少业主急于套现，出手的房源变多了，但不少购房者观望情绪浓厚，与3月份相比，成交套数并没有特别大的增长，还有所下降。

深圳刚需主力军，超过一半的房子被女性买走

据乐有家研究中心数据监控显示，深圳楼市依然是刚需一族和改善型购房者居多，今年前4个月，刚需一族最爱在龙岗中心城安家，其次是龙华区的明治。

刚需购房首选一般在深圳“关外”，其次是福田和南山。

另外，近4个月在深圳买房的女性比例高达52%，远超男性比例，29-32岁占比最高，是买房的主力军。

4月政策重点在于官方“锁定”蛇口豪宅剩余192套房源，4月22日深圳住建局等五部门联合声明：“近期部分住宅小区二手房价格过高，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。”

经过疫情后的深圳楼市原本打算迎来阶段性暴涨，但部分急于“割韭菜”者被政策绑住脚后，深圳楼市恢复到了原本的平静增长期，与前个月的成交量相比没有改变，供应量甚至还有所减少了。

“求生欲”爆棚，深圳楼市回归理性

这个五一各项目业务和活动还未开始，大家都在等待假期结束后深圳楼市“一炮打响”。

此前，乐居此前曾询问过不少业内人士，他们认为，疫情稳定后，楼市销售情况良好，市场得到部分恢复，成交量低迷状态预计会持续到5月份，6月份为过渡时期，直到7月份有机会强劲复苏。

再加上4月中央会议再次提到了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深圳房地产市场监管政策也在加强，预计部分购房者仍然会冷静对待楼市信息，深圳炒房客也不会愈发猖獗，会相对安分点，楼市市场恢复冷静的大趋势是可以看到的。

不过，深圳的市场需求不同于其他城市，深圳新房市场回暖速度非常快，成交量也在稳步上升，豪宅和刚需的受欢迎行情依然存在。

二手房深圳是“领跑”，北京二手房市场是量增价跌趋势，深圳却表现出二手房热度逐步上升的趋势，官方的整治对于二手房“疯狂”片区还是有警示作用的，极其偏离市场的二手房价格会有所回落。

总的来说，5月的深圳楼市正在回归理性，一手二手住宅市场都在求稳，刚需购房回到了一个更健康的市场释放期，不大涨也不大跌的情况还能持续很久。

参考资料：

1、深圳中原研究中心《4月楼市概览》

2、乐有家研究中心《购房者画像》