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跟住宅一样的公寓！周围旧改林立，宝安这个纯新盘会卖多少钱？

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21
福永今年以商务公寓和办公产品为主，如今又多了一员……坐落在凤凰山脚的这个盘，价格会出多少？
 
出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / tofu  


宝中“捂盘”能手们重出江湖，沙井海岸城时不时撩拨一下购房者的心弦，西部在深圳楼市中的声音越来越大。
 
如果仔细听，还会发现，曾经因为旧改和大空港辐射，而和沙井同样声名在外的福永，也随着怀德国际、会展湾东城和君成世界湾等新盘的即将入市，而引来了一波关注。
 
其中，缘于凤凰山的高人气，君成世界湾作为森林公园山边唯一的商品房，能不能引起购房者的兴趣？
 
在主打商务公寓和办公产品为主的福永区域，君成世界湾能否在这个“公寓围城”中夺路而出？
 
带着这个问题，乐居前往福永一探究竟。
 
“大空港+凤凰山”加持 离地铁稍远
 
坐落在深圳西部最高峰、宝安第一峰——凤凰山脚下，君成世界湾由凤凰第三工业区旧改而来，占地面积共约7万㎡，总建面达到56万㎡。
 

项目共分为6块用地，分别是梧桐树广场、祥麟大厦、景星大厦、九雏广场、来仪美寓和小学。
 

本次即将推出的是梧桐树广场，共784套，建面约82-98㎡商务公寓、建面约58-123㎡办公产品。6月5日已经正式开放展示中心，但需要提前预约。
 

据乐居最新了解到的信息，项目预计7月底回开放样板房，9月份可能开盘。
 
乐居在实探过程中，1个小时内看到了2批购房者在营销中心参观。
 
从现场销售处得知，项目不太愁卖，客群来源主要是住在当地的居民，还有一些是由凤凰山带来的客户。
 
凤凰山所代表的的优质自然资源和人气正是项目吸引人的点之一，据说已经有不少“达官贵人”看上这一点，准备下手。
 
凤凰山被认为香火旺盛的祈福圣地，素有“凤山福水福盈地”的美誉。尤其是初一十五的时候，人气非常旺，前去拜佛的人很多，有时候根本找不到停车位。
 
同时，所谓的大空港辐射是另一个“卖点”。
 
项目方圆7公里内，还规划建设有新会展中心和机场，如规划的机场东高铁枢纽、穗莞深城际通道、福永码头等“海陆空轨”立体式交通配套，在对外交通和产业基础上将会有一定支撑。
 
但是，从客源来看，虽然凤凰山会带来一些人流，但真正专门从其他地方去看房的人还是较少。
 
就乐居自身体验，这或许是受制于位置的偏远与公共交通上的不便。目前来看，项目暂时还没有地铁直达，百度地图上显示，距离最近的地铁站11号线塘尾站，大概在3.3公里。


 
周边厂房扎堆，配套依托旧改
 
福永是工业集聚区，2015年成为宝安区首个“双破”的街道，实现工业总产值1245.38亿元，两税收入101.35亿元。
 
沿袭着这一发展轨迹，福永的建筑以旧工业厂房为主。
 
君成世界湾周边也是如此。放眼望去，沿路几乎都是低矮老旧的厂房，商品房几乎是一片空白，整体来看外部环境不算优秀。

 
不过这个项目或许会给福永的配套弥补一些空缺。
 
商业配套上，当下以沿路商铺为主，多为餐饮业，如肯德基、麦当劳，其他娱乐休闲配套相对缺失；不过，项目将带有7万㎡商业配套；
 
教育医疗上，2公里内有白石厦福民学校、深圳市宝安区福永人民医院凤凰分院等，相关配套较少且知名度不高；
 

交通通达度上，如前文所说，目前离地铁站较远。好在公交站台较多，在500米直线距离范围内，有腾丰大道1、凤凰山路口等7个公交站；规划的地铁30号线凤凰山站或许能够改善一下。
 

综合来看，目前福永的配套还不太完善，甚至是处在初级阶段。不过这一状况或许能够随着旧改的展开而有所扭转，但耗时较长。
 
据咚咚找房统计，片区内布局了约13个旧改项目，而且多是体量大规模大的项目，总体量超过350万㎡。如怀德社区整村统筹项目（占地面积约230万㎡）、中粮立新湖项目（占地面积约66万㎡）等。
 
 
居住属性和投资属性或难兼得
 
回到产品本身。
 
产品主张类住宅的舒适居住体验，打造82-98㎡的建面。这是产品的一个亮点，可以稍微弥补产品在位置、配套上的缺陷。
 
正如销售所说的：“来爬山的人看到项目，以为是住宅，就会进来看一下。”
 
多数人会冲着住宅而来，但是如果回归到产品的真实属性——商务公寓，过分强调居住体验却又带来了一丝尴尬。
 
我们知道，深圳的公寓多是以投资属性为主，好地段、小面积、低总价是多数人选择公寓的基本法则。
 
而君成世界湾82㎡起步，面积属实不小，反而可能成为购房者的负担。
 
比如说，对比周边即将入市的产品——怀德国际。有11号线、12号线地铁加持，36-63㎡商务公寓，乐居探访得知价格约在5.3万/平。
 
看下来，君成世界湾一是地铁仍在规划中，二位置相对偏远，三面积较大。目前来看，除了凤凰山人杰地灵的吸引力，或许还要看价格和户型，否则可能比较难获得太多关注。
 
而价格和户型，暂未尘埃落定。
 
总结
 
君成世界湾所拥有得天独厚的自然资源，凤凰山人才林公园、凤凰山森林公园等环伺；同时还有凤古村保留较好的人文氛围。
 
产品上主打类住宅居住体验，也是少有公寓能够做到的。
 
但是居住属性和投资属性难以兼顾，大面积的设计，或许将会磨损部分投资属性，减少对投资客的吸引力度。
 
加之目前周边环境以厂房为主，配套暂时不太完善，尤其是地铁还没建起之际，在周边同样拥有非常大供应量的怀德国际的冲击下，能获得的市场认可度如何，或许还要看它能给出什么价格。


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